[an error occurred while processing this directive]
Предисловие
Глава 1. Квартирный вопрос в России
1.1. Рынок недвижимости: понятие недвижимости, жизненный цикл объекта, экономическая сущность и правовой статус, виды жилых помещений, рынок недвижимости
Понятие, признаки и свойства недвижимости
1.2. Состояние жилищного фонда России: объем жилищного фонда, количество нуждающихся в жилье, обеспеченность граждан метрами в России и за рубежом, объемы ввода жилья, цены на квартиры
Жилищный фонд России
Количество квадратных метров на человека в России и за рубежом
Нуждающиеся и получившие жилье
Объемы ввода жилья
Цены на квартиры в России
1.3. В чем смысл покупки квартиры? Философские аспекты приобретательства. Нестандартные варианты решения квартирного вопроса: покупка или аренда, город, пригород или деревня, "рай в шалаше", дауншифтинг
Покупать квартиру в ипотеку или снимать в аренду?
Покупать квартиру за счет своих средств или за счет ипотеки?
Глава 2. Поиск средств на покупку квартиры
2.1. Определение бюджета покупки квартиры. Где и как найти деньги на покупку квартиры: сейчас "за чужие" или потом "за свои"? Источники средств
Комбинации источников и стратегии использования денежных средств
2.2. Расходы на приобретение квартиры. Сравнительная таблица расходов при покупке на вторичном и первичном рынке. Распределение расходов по времени. Налог на имущество
Налог на недвижимое имущество
2.3. Субсидии на покупку жилья: перечень льготных категорий граждан по программам "Молодая семья", "Военная ипотека", "Материнский капитал" и иным программам государственной поддержки
Молодые семьи
Военнослужащие
Материнский капитал
Целевая программа "Жилище" на 2015 - 2020 гг.
Иные программы
2.4. Имущественные вычеты как дополнительный источник средств: вычет при покупке на вторичном и первичном рынке, вычет по расходам на оплату процентов за кредит, перечень документов для получения вычета, нюансы вычета при долевой собственности
Глава 3. Руководство по получению ипотечного кредита (памятка заемщика)
3.1. Выбор ипотечной программы и кредитора: описание процедуры покупки в кредит, критерии выбора ипотечной программы, виды кредиторов и критерии выбора
Разновидности компаний, выдающих кредиты на покупку квартир
Как выбрать ипотечную программу?
3.2. Основные требования банков: требования к заемщику, требования к квартире, требования к сделке между продавцом и покупателем, перечень документов для получения кредита, нюансы отношений с риелтором и продавцом при ипотеке
Требования банка к заемщику
Требования банков к квартире
Требования банков к сделке приобретения квартиры
Взаимоотношения с другими участниками процесса
3.3. Юридические нюансы ипотеки и получения кредита. Закладная, кредитный договор, секьюритизация, разъяснение условий кредитного договора, основания для досрочного истребования кредита, основания для выселения, особенности пользования заложенной квартирой, проведения перепланировки, сдачи в аренду
Основные условия кредитного договора
Выселение из квартиры
Особенности пользования заложенной квартирой
Глава 4. Поиск квартиры (вторичный рынок)
4.1. Формирование стратегии покупки квартиры. Ознакомление с этапами и ключевыми навыками покупки квартиры. Рекомендации по выбору исполнителей. Лучшее время для поиска, сроки поиска. Информационная безопасность
Когда лучше искать и покупать квартиру (кризисы, посткризисы, сезонность)
Срок поиска квартиры
Принципы информационной безопасности
4.2. Выбор риелтора, или За что мы платим 4% от цены квартиры? Термин "риелтор", специализация и обучение риелторов, стоимость услуг, критерии выбора риелтора, юриста, криминалиста
Определение терминов
Специализации риелторов
Обучение риелторов
Стоимость услуг риелтора, скрытые комиссии
Критерии выбора риелтора
Критерии выбора юриста
Критерии выбора специалиста по подделкам
Критерии выбора специалиста "по идентификации личности"
Критерии выбора компании, проверяющей участников "по базам"
4.3. Заключение договора с риелтором и правила поведения в работе с риелтором. Ключевые условия договора, ответственность риелтора, доверенность на риелтора, правила поведения с риелтором, признаки проблемности риелтора
Выдача доверенности
Сопровождение деятельности риелтора, признаки проблемности
4.4. Формирование базовых критериев выбора квартиры: местоположение, тип дома (с классификацией типовых серий домов), материал стен, год постройки, этаж, количество комнат, приобретение квартиры под снос
Цена
Первичный или вторичный рынок
Местоположение
Инфраструктура района
Тип дома и планировка, типовые серии домов
Материал дома
Количество комнат и площадь квартиры
Этаж квартиры
Наличие лифта
Дом под снос
Инвестиционная привлекательность
Субъективные факторы
4.5. Поиск квартиры и правила чтения объявлений. Каналы и параметры поиска квартиры, терминология, используемая в объявлениях, как читать объявления, обязательная информация, формирование списка вариантов, перечень первичных вопросов, нюансы назначения просмотров
Правила поиска квартир
На что обратить внимание в объявлении
Формирование перечня вариантов квартир
Назначение просмотра: особенности просмотров и ключевые вопросы
4.6. Осмотр квартиры. Обеспечение безопасности осмотра. Оценка дополнительных критериев выбора квартиры: состояние квартиры, уровень шума, нормы инсоляции, запах. Первичные правовые вопросы
Обеспечение безопасности осмотра
Ключевые направления осмотра
4.7. Цена квартиры: проверка цены и правила торга. Привлечение оценщика, методики самостоятельной оценки, влияние недостатков на цену квартиры в процентах. Правила торга
Заказ услуг оценщика
Самостоятельная оценка
Торг
4.8. Построение переговоров с продавцом и риелтором: ключевые темы переговоров, правила сопротивления внушению, правила убеждения и построения аргументации
Сопротивление внушению
Умение убеждать в установлении своих условий
Психологические приемы убеждения
Логические приемы убеждения
Методы аргументации
4.9. Стрессы при покупке квартиры: стресс и его последствия, классификация стрессовых событий, способы преодоления стресса
Глава 5. Проверка "юридической чистоты" квартиры
5.1. Проверка "юридической чистоты" квартиры: направления проверки, формализация проверки, результат проверки
Формализация проверки "юридической чистоты"
5.2. Мошенничества с квартирами в отношении покупателей: распространенные случаи мошенничества и способы противодействия, приемы мошенников и признаки мошеннической ситуации
"Двойная продажа" или "многократная продажа"
Продажа неприватизированных квартир
Продажа по поддельной или отозванной доверенности
Выбытие квартиры из собственности продавца под угрозой расправы, путем устранения собственника либо обманом
Мошенничества с "альтернативами"
Продажа недвижимости с правовыми дефектами
Подложная государственная регистрация квартиры на покупателя
Подложная государственная регистрация права собственности "продавца"
Подделка документов
Продажа иного объекта
Продажа с последующим признанием сделки недействительной
Аферы с предоплатами
Приемы мошенников и признаки мошенничества
5.3. Истребование квартиры у покупателя после покупки: основания и профилактика. Добросовестность приобретателя, критерии признания покупателя добросовестным приобретателем, случаи истребования у добросовестного приобретателя, признание договора недействительным и незаключенным, исковая давность, рискованные категории сделок
Добросовестный приобретатель и основания для истребования квартиры
Признание сделки недействительной
Признание договора незаключенным
Исковая давность
Рискованные категории сделок
5.4. Документы для проверки "юридической чистоты": момент запроса документов, перечень документов, надлежащие формы документов и требования к ним
Перечень запрашиваемых документов
Требования к форме документов
5.5. Криминалистическая экспертиза оригиналов документов: альтернативные способы проверки поддельности, существо подделки документов, виды подделки и способы выявления, признаки поддельности денег
Альтернативная проверка документов
5.6. Проверка права собственности продавца и оснований приобретения квартиры продавцом. Общие аспекты права собственности. Нюансы проверки при приобретении продавцом квартиры по договору купли-продажи, приватизации, ренты, дарения, мены, в результате строительства, по наследству, по решению суда. Получение выписки из ЕГРП
Общие положения о праве собственности на квартиру
I. Проверка оснований приобретения права собственности продавцом
Общие требования к проверке оснований приобретения квартиры
Договор купли-продажи между продавцом и предыдущим собственником
Договор передачи в собственность (приватизации)
Договор ренты
Договор дарения
Договор мены
Договор участия в долевом строительстве, договор уступки, договор инвестирования, участие в жилищно-строительном кооперативе (т.е. покупка в результате строительства)
Свидетельство о праве на наследство (приобретение по наследству)
Решение суда
II. Документ, подтверждающий право собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности)
III. Документ для независимой проверки права собственности (выписка из ЕГРП)
5.7. Особенности проверки и покупки квартиры, находящейся в общей собственности. Покупка комнаты. Единоличная, долевая, совместная собственность. Комната. Преимущественная покупка, согласие супруга, соглашение о разделе имущества / брачный договор, случаи с бывшими супругами
Единоличная собственность
Общая долевая собственность
Оформление покупателем квартиры в долевую собственность
Собственность на комнату в квартире
Общая совместная собственность
Особенности брачного договора и соглашения о разделе квартиры
Особенность раздела имущества в судебном порядке
Необходимость получения согласия бывшего супруга
5.8. Проверка продавца квартиры: направления проверки, проверка паспорта, идентификация личности продавца, проверка дееспособности продавца, случаи получения согласия органа опеки и попечительства, проверка по судам, особенности сделок с участием представителя (требования к доверенности)
1. Проверка на предмет того, является ли продавец собственником
2. Проверка паспорта или иных документов, удостоверяющих личность
3. Идентификация личности продавца
4. Проверка продавца на предмет дееспособности, способности понимать значение своих действий
5. Необходимость получения согласия супруги продавца
6. Необходимость получения согласия органа опеки и попечительства
7. Проверка продавца на предмет судимости и участия в судах
8. Проверка представителя и сделок по доверенности
9. Проверка доверенности
5.9. Проверка наличия прописанных в квартире лиц и оценка перспектив принудительного выселения. Правовые аспекты прописки, перечень оснований пользования квартирой, основания для выселения собственника, членов семьи и иных лиц, проблемы применения ст. 292 ГК РФ, нюансы наличия несовершеннолетних, лица, сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, архивная выписка из домовой книги
Правовые аспекты прописки и основания для выселения
1. Права членов семьи собственника квартиры
2. Права зарегистрированных лиц, не относящихся к членам семьи продавца
2.1. Лица, вселенные в квартиру в качестве членов семьи собственника
2.2. Права нанимателей по договору найма и ссудополучателей по договору безвозмездного пользования
2.3. Прописанные являются бывшими собственниками квартиры (которые были до продавца) или членами семей бывших собственников
2.4. Лица, отказавшиеся от приватизации и сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, в том числе после ее продажи покупателю
2.5. Иные лица, права пользования которых выяснить невозможно
Рискованные категории проживающих
Определение прописанных в квартире лиц
5.10. Проверка технических характеристик квартиры и перепланировок: идентификация объекта, документы для оценки технических характеристик, согласование перепланировок и переустройства, опасные для проживания перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой, Росреестром и МФЦ
Кадастровый паспорт помещения
Поэтажный план квартиры
Экспликация квартиры
Технический паспорт квартиры (для новых домов Москвы)
Финансово-лицевой счет (единый жилищный документ, карточка учета)
Перепланировка и переустройство
Ответственность за несогласованную перепланировку и переустройство
Глава 6. Заключение договора купли-продажи квартиры
6.1. Схема приобретения квартиры в собственность: основания приобретения прав на недвижимость, последовательность оформления квартиры в собственность
6.2. Заключение договора об авансе: аванс или задаток, момент передачи аванса, сумма аванса, нюансы договора об авансе, перечень оснований для возврата аванса
Момент передачи аванса (недопустимость передачи аванса до изучения документов)
Последствия заключения соглашения об авансе
Оформление соглашения об авансе (соглашения об обеспечительном платеже)
Отдельные условия соглашения
6.3. Согласование условий и составление договора купли-продажи квартиры: форма и ключевые условия договора купли-продажи, нотариальное удостоверение договора
Существенные условия договора купли-продажи квартиры
Дополнительные условия договора купли-продажи квартиры
Форма договора купли-продажи (простая письменная, нотариальная)
Государственная регистрация перехода права собственности
6.4. Особенности покупки квартир с торгов и находящихся в залоге: покупка с торгов, покупка заложенной квартиры с согласия банка, покупка у банков
Покупка квартиры с торгов
Покупка у заемщика с согласия банка (вне торгов)
Покупка квартиры у банков и иных кредиторов
6.5. Альтернативные сделки: особенности оформления. Существо и виды альтернативных сделок, правовая квалификация и риски таких сделок, нижний покупатель и верхний продавец, защита интересов иных участников, особенности переговоров и закрепления намерений сторон, специфика оплаты по "альтернативам"
Оформление передачи денег
Условия доступа к деньгам покупателя
Проверка всех квартир в цепочке
Государственная регистрация
Иные особенности альтернативных сделок
6.6. Схемы оплаты и проведения расчетов по договору купли-продажи: особенности аренды банковской ячейки, аккредитива и безналичных переводов, выбор банка, основы безопасности расчетов, обязательные пункты расписки
Банковская сейфовая ячейка
Иные особенности договора аренды банковского сейфа
Выбор банка для открытия ячейки
Аккредитив (ст. ст. 867 - 873 ГК РФ)
Безопасность расчетов: хранение, доставка денег и снятие со счета
Выдача расписки и требования к расписке
6.7. Государственная регистрация: когда покупатель становится собственником квартиры? Новый Закон о государственной регистрации недвижимости. Полезные интернет-ссылки, видеосъемка, существо регистрации, уклонение от регистрации и права покупателя, размер государственной пошлины, перечень документов и требования к ним, сроки регистрации, онлайн-информация о готовности, основания для приостановления и отказа в регистрации
Уклонение от подачи документов на регистрацию
Список документов для государственной регистрации
Требования к представляемым на регистрацию документам (ст. 21 Закона о государственной регистрации недвижимости)
Срок государственной регистрации
Приостановление государственной регистрации
Отказ в государственной регистрации
6.8. Оперативный контроль за сделкой и реагирование на изменение обстоятельств: реперные точки контроля, настораживающие факты, меры по нейтрализации проблемных ситуаций
6.9. Передача квартиры покупателю и первый месяц после регистрации права собственности: прописка в квартире, передача квартиры, выявление недостатков квартиры, уклонение от передачи квартиры, уклонение от выписки из квартиры, переоформление коммунальных услуг, телефонного номера, страхование квартиры от рисков утраты и повреждения, страхование титула
Прописка в квартире (регистрация по месту жительства)
Передача квартиры покупателю
Контроль качества
Выселение продавца и проживающих в квартире лиц
Переоформление коммунальных услуг и оптимизация их оплаты
Переоформление телефонного номера
Страхование квартиры от риска утраты и повреждения
Страхование квартиры от риска утраты титула (права собственности)
Глава 7. Покупка квартиры на этапе строительства (первичный рынок)
7.1. Особенности приобретения строящегося жилья: плюсы и минусы покупки новостройки, особенности поиска и выбора новостройки, ключевые направления проверки при покупке новостройки, постройка индивидуального дома самостоятельно
Плюсы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем
Минусы покупки новостройки по сравнению с готовым жильем
Особенности поиска и выбора строящейся квартиры
Нужен ли риелтор?
Выбор квартиры в новостройке
Оценка этапа строительства
Особенности проверки "юридической чистоты"
Постройка дома самостоятельно
7.2. Проверка правомерности строительства: разрешение на строительство, права на земельный участок, проектная декларация, нюансы проверки
Получение информации и документов
Разрешение на строительство
Права на земельный участок
Проектная декларация
7.3. Проверка застройщика: направления проверки, требования к застройщику, публичные данные, реестр застройщиков, фонд поддержки дольщиков, проверка репутации, проверка правоспособности и полномочий, оценка финансового состояния, перечень обязательных документов, методы получения информации и документов, онлайн-способы проверки
Требования к застройщику по ФЗ N 214-ФЗ
Единый реестр застройщиков
Фонд поддержки дольщиков
Данные о застройщике в проектной декларации
Репутация и опыт застройщика
Проверка правоспособности застройщика
Проверка полномочий "подписанта" на подписание договора
Крупность/заинтересованность/иные ограничения для заключения сделки
Финансовое состояние
Перечень проверяемых документов
7.4. Схемы покупки квартиры на этапе строительства: обзор правовых аспектов законных и "серых" схем. Договор участия в долевом строительстве, уступка прав, жилищные сертификаты, жилищно-строительный кооператив, жилищно-накопительный кооператив, договор инвестирования, предварительный договор, вексельная схема
Договор участия в долевом строительстве (законная схема)
Уступка прав по договору участия в долевом строительстве (законная схема)
Выпуск эмитентом жилищных сертификатов (законная схема)
Жилищно-строительные (ЖСК) и жилищно-накопительные кооперативы (ЖНК) (законная схема)
Схема договора инвестирования (законная схема до 01.04.2005)
Схема предварительного договора (незаконная схема)
Вексельная схема (незаконная схема)
Вексельная схема с предварительным договором (незаконная схема)
7.5. Контроль строительства объекта и оформление права собственности: направления контроля за строительством, ввод объекта в эксплуатацию, передача квартиры дольщику, нюансы и сроки оформления права собственности, признание права собственности через суд
Ввод в эксплуатацию и передача квартиры
Оформление права собственности на квартиру
Глава 8. Частному инвестору: покупка квартиры для сдачи в аренду
8.1. Арендный бизнес: частному инвестору (рантье) на заметку перед покупкой квартиры. Рынок аренды и его сегментация
Что такое аренда?
Рынок аренды квартир: сегментация и перспективность
8.2. Управление арендным бизнесом: цель управления, технология организации процесса, привлечение управляющей компании, договор доверительного управления недвижимостью и его особенности
При приобретении строящегося жилья для сдачи в аренду
При приобретении готового жилья для сдачи в аренду
Подготовка стратегии продвижения конкретной квартиры на рынке
Обеспечение конкурентных преимуществ квартиры
Планирование правовых аспектов выбранной стратегии продвижения
Обеспечение рекламной кампании
Сопровождение сданного в аренду объекта
8.3. Параметры, влияющие на выбор квартиры арендатором: местоположение, цена, близость к транспортным магистралям, инфраструктура, состояние, перечень обязательной мебели и оборудования
8.4. Сдача квартиры в аренду: самостоятельно или через риелтора, подготовка квартиры к показам, требования к арендаторам, сдача квартиры юридическим лицам, комплект документов для арендатора
Подготовка квартиры к показам
Требования к арендатору жилья
Сдача квартир юридическим лицам
Юридические требования арендатора к квартире
8.5. Покупка квартиры за кредитные средства (в ипотеку) для сдачи в аренду: расчет прибыльности, оценка расходов и источников погашения, нюансы отношений с банком. Требуется ли согласие банка на сдачу квартиры внаем?
Примерный расчет своих доходов и расходов
Требуется ли согласие банка на сдачу квартиры внаем?
Как получить согласие банка?
8.6. Юридические аспекты сдачи квартиры внаем. Обязанность регистрации индивидуальным предпринимателем. Обязанность уплачивать налог и ответственность за неуплату. Государственная регистрация обременения. Формулировка ключевых условий договора найма
Обязанность регистрироваться индивидуальным предпринимателем
Налоговый аспект сдачи квартиры внаем
Какая ответственность ждет собственника при неуплате налогов?
Форма договора и государственная регистрация обременения
Определение прав и обязанностей сторон в договоре найма
Приложения
Приложение N 1. Список документов, необходимых для проверки квартиры и продавца
Документы, необходимые для проверки квартиры
Документы, необходимые для проверки продавца
Приложение N 2. Описание бланка паспорта гражданина Российской Федерации (утв. Постановлением Правительства РФ от 8 июля 1997 г. N 828)
Приложение N 3. Форма договора купли-продажи квартиры
Приложение N 4. Форма расписки
Приложение N 5. Форма акта приема-передачи квартиры
Приложение N 6. Форма договора краткосрочного найма (до 1 года)
Приложение N 7. Форма передаточного акта квартиры к договору краткосрочного найма
Приложение N 8. Памятка нанимателя
Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Rambler's Top100
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!