Контрагент по договору аренды - физическое лицо


Предположим, что индивидуальный предприниматель в соответствии с гражданско-правовым договором арендует у физического лица, не зарегистрированного в качестве предпринимателя, объект недвижимости. Должен ли он удерживать с суммы арендной платы НДФЛ? Как изменится ситуация, если договором аренды предусмотрено, что арендная плата состоит из двух частей - постоянной (за предоставление помещения) и переменной (коммунальные и эксплуатационные услуги, фактически потребленные арендатором)?

В рассматриваемом случае индивидуальный предприниматель, в соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ, является источником выплаты доходов физическому лицу - арендодателю, поэтому признается налоговым агентом по НДФЛ и обязан исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога с доходов налогоплательщиков по арендной плате. При этом заявления налогоплательщика для исполнения обязанностей налогового агента не требуется (Письмо Минфина России от 10.11.2006 N 03-05-01-05/247). Взыскание и возврат НДФЛ между налоговым агентом и налогоплательщиком регулируется ст. 231 НК РФ.

Суммы возмещения физическому лицу - арендодателю коммунальных и эксплуатационных расходов, фактически произведенных арендатором, определяемых на основании подтверждающих документов, не могут рассматриваться как получение физическим лицом - арендодателем экономической выгоды, следовательно, они не подлежат обложению НДФЛ. Такое мнение высказано финансистами в письмах от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220 и от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366.

Таким образом, арендатор (индивидуальный предприниматель) самостоятельно, без согласия арендодателя (физического лица), удерживает с суммы арендной платы (в частности, с постоянной ее составляющей) НДФЛ. В противном случае при налоговой проверке он может быть привлечен к ответственности, предусмотренной ст. 123 НК РФ. Кроме того, привлечение налогового агента к ответственности за совершение налогового правонарушения не освобождает его от обязанности перечислить причитающиеся суммы налога и пени (п. 5 ст. 108 НК РФ).

Выполняя функции налогового агента, индивидуальный предприниматель, в силу п. 2 ст. 230 НК РФ, обязан представлять в налоговый орган по месту своего учета сведения о доходах физических лиц за этот налоговый период и суммах начисленных и удержанных в этом налоговом периоде налогов не позднее 1 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом, по форме 2-НДФЛ *(5) (Письмо УФНС по г. Москве от 22.11.2007 N 28-11/111282).

К сведению: если по каким-либо причинам налоговым агентом не был удержан и перечислен в бюджет НДФЛ, налогоплательщик (физическое лицо) должен самостоятельно исчислить сумму НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ) и подать декларацию в налоговую инспекцию. Общая сумма НДФЛ, подлежащая уплате в бюджет и исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту учета налогоплательщика не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 4 ст. 228 НК РФ). В этом случае предприниматель должен в течение одного месяца с момента возникновения соответствующих обстоятельств письменно сообщить в налоговый орган по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме задолженности налогоплательщика (п. 5 ст. 226 НК РФ).

Другой проблемный вопрос, который может возникнуть у индивидуального предпринимателя, связан с налогообложением дохода, полученного от сдачи принадлежащей ему на праве собственности квартиры физическим лицам для временного проживания по договорам найма. Переводится ли такая деятельность на специальный налоговый режим в виде уплаты ЕНВД? (Разумеется, при условии, что представительные органы власти приняли нормативные акты о применении данного режима в отношении предпринимательской деятельности в сфере оказания услуг по временному размещению и проживанию.)

Отметим, если индивидуальный предприниматель сдает принадлежащую ему квартиру внаем физическим лицам, то применение специального налогового режима (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ) в виде уплаты ЕНВД возможно только в том случае, если в качестве одного из видов деятельности предпринимателя в ЕГРИП указано "Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" (код 70.20.1 разд. "К" ОКВЭД). В противном случае доходы предпринимателя от сдачи квартиры облагаются НДФЛ в порядке, установленном гл. 23 НК РФ. Такие разъяснения даны финансовым ведомством в Письме от 04.10.2007 N 03-11-05/236.


От редакции: в следующем номере мы расскажем о других проблемах, которые могут возникнуть у индивидуального предпринимателя, арендующего либо сдающего в аренду объекты недвижимости.




Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная