Сдаем внаем жилое помещение


Надо ли регистрироваться? В прошлом номере журнала был затронут вопрос, связанный с налогообложением доходов, полученных предпринимателем - собственником жилого помещения от сдачи квартиры физическим лицам (нанимателям) за плату во временное пользование для проживания в ней. А если речь идет о частном лице, надо ли в подобных случаях регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Следует отметить, что этот момент волнует многих и время от времени к нам в редакцию приходят письма с просьбой разъяснить ситуацию.

Так вот, действующим законодательством не предусмотрены особые случаи, когда физические лица, сдающие внаем жилье, должны зарегистрироваться в налоговых органах по месту жительства в качестве индивидуальных предпринимателей. Реализация гражданином своего законного права на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом (ст. 209, 608 ГК РФ) и регулярное получение им доходов в соответствии с заключенными договорами аренды недвижимого имущества не рассматриваются как предпринимательская деятельность*(6) (Письмо УФНС по г. Москве от 06.09.2006 N 28-11/80621@).

Аналогичная точка зрения высказана и финансистами (Письмо от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125): закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности. При этом, по мнению контролеров (см. также письма УФНС по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, от 30.03.2007 N 28-10/28916), о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли вследствие его использования или реализации;

- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

- взаимосвязь всех совершенных гражданином в определенный период сделок;

- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Отметим, что формированию представленной позиции во многом способствовало Постановление Пленума ВС РФ от 18.11.2004 N 23, в п. 2 которого отмечено: временная сдача не зарегистрированным в качестве ИП лицом жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности.

Таким образом, если сдача внаем жилого помещения носит систематический характер (кстати, данный факт определяется путем анализа и оценки существующих обстоятельств в каждом конкретном случае*(7)), при этом преследуется основная цель - извлечение дохода, то такая деятельность признается предпринимательской и физическому лицу следует зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Если жилье сдается временно (пусть даже на длительный срок), наймодатель вправе самостоятельно решить, регистрироваться ему в качестве предпринимателя или нет.

Обратите внимание: физическое лицо, сдающее внаем собственное жилое помещение другим физическим лицам (не налоговым агентам) и получающее доход от этого, обязано подать декларацию по налогу на доходы физических лиц*(8) и уплатить НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ) в срок не позднее 15 июля года (п. 4 ст. 228 НК РФ), следующего за истекшим налоговым периодом (см. Письмо УФНС по г. Москве от 29.01.2007 N 28-10/07497@). При этом физическое лицо - не предприниматель не вправе уменьшить доходы от сдачи в аренду помещения (ст. 221 НК РФ) на расходы по оплате коммунальных услуг (такая оплата, так же как и поддержание помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника независимо от того, используется это помещение самим владельцем или сдается им в аренду). Такие разъяснения, в частности, даны в письмах МНС России от 30.01.2004 N ЧД-6-27/100@, УФНС по г. Москве от 12.09.2006 N 28-10/80581@.

А вот в Письме Минфина России от 30.06.2006 N 03-05-01-05/123 уточнено: если наниматель (физическое лицо) оплачивает проживание и коммунальные услуги самостоятельно, то налогооблагаемого дохода у наймодателя (физического лица) не возникает. Часть расходов нанимателя на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления (таких, как оплата электроэнергии), не может рассматриваться как получение экономической выгоды арендодателем, так как данными услугами непосредственно пользуется наниматель (см. также письма Минфина России от 14.11.2007 N 03-04-05-01/366, от 09.07.2007 N 03-04-06-01/220). Вместе с тем оплата другой части расходов на услуги, не зависящей от их фактического использования (коммунальные услуги, услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме), приводит к возникновению у арендодателя экономической выгоды (подобные выплаты имеют характер дохода в натуральной форме). Однако ст. 211 НК РФ содержит закрытый перечень лиц (в нем поименованы только организации и

индивидуальные предприниматели), в результате отношений с которыми у физического лица может возникнуть подлежащий обложению НДФЛ доход в натуральной форме. Следовательно, выплаты, имеющие признаки дохода в натуральной форме, но полученные от физических лиц, не подлежат обложению НДФЛ.

О налогообложении доходов индивидуального предпринимателя. Итак, собственник (зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя) сдает внаем жилое помещение. В этом случае возможно применение режима налогообложения в виде уплаты ЕНВД*(9), если на территории муниципального образования, в котором работает предприниматель, введен указанный налоговый режим и сведения о сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества внесены в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП) в качестве одного из видов его деятельности, другими словами, если деятельность осуществляется на систематической основе*(10) (Письмо Минфина России от 21.12.2007 N 03-11-03/15).

(Если индивидуальный предприниматель оказывает услуги по предоставлению жилого помещения физическим лицам для проживания на разовой основе, он плательщиком ЕНВД не признается, поскольку такая деятельность предпринимательской не является.)

При невыполнении перечисленных требований индивидуальный предприниматель вправе применять либо "упрощенку" (в том числе и на основе патента, если таковая предусмотрена на территории региона, в котором трудится ИП), либо общую систему налогообложения.

Обратите внимание: в Письме от 06.03.2008 N 03-11-05/55 Минфин ответил на вопрос налогоплательщика - индивидуального предпринимателя, занимающегося оптовой торговлей (используется специальный налоговый режим - УСНО) и одновременно сдающего в аренду принадлежащую ему квартиру, о том, какой налог следует уплачивать с доходов по сдаче квартиры в аренду - единый налог или НДФЛ.

Финансовое ведомство указало, что все зависит от того, какие виды осуществляемой деятельности указаны в свидетельстве о государственной регистрации индивидуального предпринимателя и в ЕГРИП. Если в них поименован такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества (код по ОКВЭД 70.20.1), данные доходы облагаются единым налогом, уплачиваемым в связи с применением УСНО. Если в реестре данный вид деятельности не указан, полученные доходы облагаются НДФЛ.

Однако, на наш взгляд, представленная позиция небесспорна: индивидуальный предприниматель вправе осуществлять и те виды деятельности, которые не указаны в его свидетельстве о государственной регистрации. В рассматриваемом примере, в частности, для предпринимателя-"упрощенца" выгоднее учитывать доходы от сдачи в аренду квартиры в рамках УСНО. Причем если им выбран объект налогообложения "доходы", к последним будет применяться меньшая налоговая ставка (6, а не 13%). Если предприниматель определяет объект налогообложения как "доходы, уменьшенные на величину расходов", то в налогооблагаемой базе он сможет учесть расходы, связанные с содержанием помещения, сдаваемого в аренду.

К тому же в арбитражной практике есть примеры, подтверждающие изложенное. Например, в Постановлении от 29.05.2007 N А56-23810/2005 ФАС СЗО указал: согласно ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя. К предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. В п. 1 ст. 49 ГК РФ указано, что коммерческие организации могут иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, необходимые для осуществления любых видов деятельности, не запрещенных законом. Следовательно, индивидуальный предприниматель вправе заниматься любым видом экономической деятельности, не запрещенной законом. Перечень видов деятельности, указанных в свидетельстве о регистрации индивидуального предпринимателя, не ограничивает право предпринимателя согласно действующему законодательству осуществлять предпринимательскую деятельность в отношении иных видов деятельности. Осуществление определенного вида деятельности, не указанного в свидетельстве, не является безусловным основанием для признания такой деятельности непредпринимательской.

Таким образом, физическое лицо, зарегистрированное в установленном порядке и осуществляющее предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, в целях налогообложения рассматривается в качестве индивидуального предпринимателя независимо от того, указан ли осуществляемый им вид деятельности в свидетельстве о государственной регистрации.




Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная