Статья 54. Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество


В п. 1 комментируемой статьи воспроизведено правило о соразмерности нарушения условий договора и права обращения взыскания на заложенное имущество, содержащееся в п. 2 ст. 348 ГК РФ. Его значимость носит исключительный характер, прежде всего в ипотечных правоотношениях, поскольку убытки кредитора-залогодержателя должны быть соотносимы со стоимостью заложенного объекта недвижимости и его особого статуса вообще и для должника-залогодателя в частности. Поэтому данный фактор следует учитывать как кредитору, так и суду - по собственной инициативе или по заявлению должника. Под действие этой статьи не подпадает случай, когда обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения.

Пункт 2 настоящей статьи определяет, с учетом особенностей вопросов, разрешаемых судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, содержание решения суда.

Решение суда - это постановление суда первой инстанции, которым гражданское дело разрешается по существу. При принятии решения исключительно важно установить величину суммы, которая подлежит уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, поскольку не исключена ситуация, что в обращении взыскания на имущество может быть отказано в соответствии с п. 1 ст. 54 Закона.

Определение имущества, являющегося предметом ипотеки, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя должно быть произведено с особой тщательностью и содержать все те характеристики и данные, которые упомянуты в п. 2 ст. 9 Закона (см. комментарий к нему).

Способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, должен быть определен в соответствии со ст. 56 Закона (см. комментарий к ней). По общему правилу реализация имущества производится по рыночным (свободным) ценам. Ряд требований к порядку установления цены на соответствующие объекты недвижимости содержится, например, в ст. 555, п. 1 ст. 561 ГК РФ.

Основная цель мер по обеспечению сохранности имущества до его реализации заключается в сохранении объекта недвижимости в целостности, предупреждении его повреждения, защите от посягательств третьих лиц, огня и различного рода стихийных бедствий. Принятие названных и других мер оправданно, если есть обоснованное мнение о том, что залогодатель не выполняет или может уклониться от выполнения своих обязанностей, предусмотренных ст. 30-33 Закона. Решение суда, как правило, приводится в исполнение после вступления его в законную силу.

В основе положений п. 3 настоящей статьи лежат нормы ст. 207 ГПК РСФСР, по которым суд, вынесший решение, вправе с учетом имущественного положения сторон или других обстоятельств отсрочить (т.е. отложить исполнительные действия на определенный срок) либо рассрочить (т.е. установить несколько сроков для исполнения по частям) исполнение решения.

В Законе (п. 3 ст. 54) установлено два строго определенных случая, когда по заявлению залогодателя суд вправе, при наличии уважительных причин, отсрочить на срок до одного года реализацию заложенного имущества, на которое обращено взыскание. Первый случай распространяется только на залогодателей, являющихся гражданами, вне зависимости от того, каким является предмет ипотеки, но с одной очень существенной оговоркой: "залог не должен быть связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности". Второй случай установлен в отношении земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Закона "Об ипотеке".

При определении срока по отсрочке реализации заложенного имущества Закон обязывает суд учитывать, среди прочих факторов, размер суммы требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки. Это связано с тем, что в течение срока действия отсрочки размер суммы требований залогодержателя, т.е. величина долга залогодателя, может возрастать в связи с действием последствий, например нарушения заемщиком договора займа (ст. 811 ГК РФ). Поэтому сумма указанных требований не должна превышать стоимости заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке (см. комментарий к ст. 9 Закона).

Отсрочка реализации заложенного имущества не изменяет общего правила о том, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями действующего законодательства, содержащимися в ст. 309 ГК РФ. При отсрочке также действительны правоотношения по возмещению убытков кредитора, выплате ему неустойки и процентов в соответствии со ст. 393-395 ГК РФ. Поэтому, обращаясь в суд с просьбой об отсрочке, должник должен принимать в расчет, что общая сумма денежных средств, подлежащая возврату им кредитору, за время отсрочки еще больше возрастает и подлежит выплате.

Комментируемая норма содержит общее правило о допустимости удовлетворения требований кредитора, обеспеченных ипотекой, в течение срока действия отсрочки. Исполнение обязательства служит основанием для суда, по заявлению залогодателя, отменить решение об обращении взыскания на заложенное имущество.

Пункт 4 содержит два условия, по которым отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, поскольку должны быть учтены соответствующие обстоятельства. При предоставлении отсрочки суд должен исходить из имущественного положения не только залогодателя, но и залогодержателя, поэтому не допускается появление возможности существенного ухудшения финансового положения залогодержателя в результате отсрочки. Возбуждение дела о признании залогодателя или залогодержателя несостоятельным (банкротом) служит еще одним основанием о недопустимости отсрочки, так как это является очевидным фактом невозможности участия в договоре одной из сторон.




Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная