Незаменимый помощник по недвижимости








2.8. Основания отказа в государственной регистрации прав на недвижимость


Проблема оснований отказа в государственной регистрации является одной из центральных для построения системы регистрации прав на недвижимость. Результатом деятельности любого регистрирующего органа всегда в конечном счете является одно из двух решений - либо произвести регистрацию, либо отказать в ней. В связи с этим не будет преувеличением утверждение, что вся аналитическая деятельность регистрирующего органа после обращения заинтересованных лиц состоит в решении вопроса о том, имеются ли в данном случае основания для отказа в регистрации или нет. Поэтому можно сказать, что нормы, устанавливающие основания для отказа, оказывают самое существенное влияние на определение характера поведения всех субъектов отношений по регистрации. Если регистрирующий орган выявляет основания для отказа, то заявители стремятся к тому, чтобы представленные ими документы исключали возможность такого отказа.

Вопрос о принципиальной возможности отказа в регистрации прав на недвижимость однозначно решен в п. 5 ст. 131 ГК РФ. В нем говорится: "Отказ в государственной регистрации права на недвижимость и сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суд". Одновременно п. 6 этой статьи говорит о том, что основания для отказа в регистрации должны быть установлены законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Таким образом, гражданское законодательство подчеркивает важность вопроса об основаниях отказа, выделяя эти основания в качестве самостоятельного предмета рассмотрения в законе о регистрации наряду с порядком регистрации. По нашему мнению, такая формулировка имеет целью не только указать на важность установления оснований для отказа, но и обусловлена рядом правовых моментов.

Если нормы, определяющие порядок государственной регистрации, носят чисто процессуальный характер, поскольку понятие "процесс" и "порядок" вполне можно рассматривать как синонимы, то нормы об основаниях отказа ближе к сфере материального права, так как определяют, как уже указывалось, не только порядок, но и содержание деятельности по регистрации. Вместе с тем нормы об основаниях отказа вряд ли можно отнести и к нормам гражданского права. Будучи в наибольшей степени обусловлены гражданско-правовыми нормами и в наибольшей степени связаны с ними, нормы об основаниях отказа в регистрации тем не менее остаются нормами, регулирующими не отношения равноправных участников гражданского оборота, а отношения между государством в лице регистрирующего органа и субъектами, обращающимися за регистрацией.

Таким образом, если нормы о порядке государственной регистрации можно отнести к административно-процессуальным, то нормы об основаниях отказа - к материальным нормам административного права.

Выступая, с одной стороны, как средство обеспечения гарантий прав владельцев недвижимости, а с другой стороны, как средство их ограждения от возможного произвола регистрирующего органа, перечень оснований для отказа в регистрации, безусловно, должен быть исчерпывающим. Сами основания для отказа должны быть сформулированы конкретно и исключать различное толкование. В то же время недопустима излишняя конкретизация этих оснований, попытка включить в перечень все возможные случаи на уровне конкретных прецедентов.

Перед тем как перейти к рассмотрению оснований для отказа, следует остановиться на весьма важном процессуальном вопросе, имеющем, однако, непосредственное отношение к основаниям отказа в регистрации. Этот вопрос - о возможности выделить специальные основания для отказа в приеме документов на регистрацию.

Если обратиться к Закону о регистрации, то, на первый взгляд, в нем такое основание сформулировано. В п. 3 ст. 18 после перечисления формальных требований к документам, представляемым на регистрацию, записано, что "не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова или иные не оговоренные исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание". Такая формулировка, казалось бы, однозначно ориентирует регистрирующий орган на то, чтобы при обнаружении документов с вышеперечисленными дефектами не начинать процесс регистрации, а отказывать в приеме документов.

Однако изучение опыта работы различных регистрационных органов и двенадцатилетний опыт функционирования регистрации прав на недвижимость в Санкт-Петербурге позволяет отрицательно ответить на вопрос о возможности такого отказа. Действительно, актами, регламентирующими порядок регистрации, устанавливается перечень формальных требований к документам по их оформлению и комплектности. Определить несоответствие представленных документов этим требованиям можно и при первичном рассмотрении в процессе приема. В то же время такое первичное рассмотрение, если оно осуществляется уполномоченным лицом регистрирующего органа, ничем не отличается в процессуальном отношении от последующего более внимательного изучения документов. Можно сказать, что по любому документу, представленному в регистрирующий орган, должно быть принято решение о регистрации или отказе в регистрации. В этом смысле так называемый отказ в приеме документов следует рассматривать как отказ в регистрации.

Разумеется, порядком регистрации должна быть предусмотрена обязанность регистрирующего органа при приеме документов предупредить заявителя о выявленных недостатках документов, которые могут повлечь отказ в государственной регистрации, и предложить ему исправить эти недостатки без получения официального отказа (который, очевидно, будет связан для заявителя с определенными материальными затратами). Но отказать в приеме документов, если заявитель настаивает на этом, регистрирующий орган не может. Право на такой отказ без соответствующего письменного уведомления существенно ущемило бы права заявителя, так как он лишился бы возможности получить официальное решение своего вопроса и возможности обжаловать такой отказ в суд.

Установление возможности письменного отказа в приеме документов ухудшило бы положение не только заявителя, но и самого регистрирующего органа. Вполне очевидно, что лицо, которому отказано в приеме документов, не может быть лишено права получить об этом письменное уведомление, а также права на обжалование данного решения в суде. Но при обжаловании отказа в регистрации после приема документов регистрирующий орган всегда имеет возможность доказать правомерность своих действий, так как в деле правоустанавливающих документов останутся необходимые копии. В случае же отказа в приеме в деле такие документы будут отсутствовать, что позволит заявителю представить в суд другие документы.

Таким образом, мы полагаем, что можно говорить только об основаниях для отказа в регистрации, исключив саму возможность формулирования оснований для отказа в приеме документов. С учетом этого вывода из ст. 18 Закона о регистрации п. 3 следовало бы исключить, а в ст. 20 закона - внести соответствующую формулировку основания для отказа в регистрации. Возможен и иной путь решения вопроса. В ст. 18 сформулировать вышерассмотренные требования к документам, а в ст. 20 не формулировать специального основания для отказа, поскольку нарушение этих требований будет частным случаем несоответствия документов требованиям закона по форме (абз. 4 п. 1 ст. 20).

Итак, ст. 20 Закона о регистрации содержит перечень оснований для отказа в регистрации. Как мы уже говорили, этот перечень должен быть исчерпывающим. Однако так ли это на самом деле? Рассматривая этот вопрос, А.Р. Кирсанов пишет: "Необходимо подчеркнуть, что кроме десяти основных оснований для отказа в государственной регистрации, установленных п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, имеется еще несколько препятствующих государственной регистрации причин, установленных ст. 19 Закона о регистрации:

1) сомнения регистратора прав в наличии оснований для государственной регистрации прав;

2) сомнения регистратора прав в подлинности представленных на государственную регистрацию документов;

3) сомнения регистратора прав в достоверности сведений, указанных в представленных на государственную регистрацию документах (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации);

4) наличие заявления одной стороны договора о возврате документов без проведения государственной регистрации, если другая сторона договора не обращалась с таким заявлением (абз. 2 п. 3 ст. 19 Закона о регистрации)"*(286).

Таким образом, А.Р. Кирсанов практически относит указанные обстоятельства к самостоятельным основаниям отказа в регистрации. Такая позиция не может не вызвать возражений. Действительно, в п. 2 ст. 19 Закона о регистрации содержится правило, согласно которому в случаях, перечисленных указанным автором, "государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на месяц", а "если в течение указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации прав, государственный регистратор обязан отказать заявителю в государственной регистрации прав". Однако такая формулировка закона отнюдь не дает основания для признания "неразрешенных сомнений регистратора" основанием для отказа в регистрации. По нашему мнению, сомнения регистратора должны быть основаны на реальных обстоятельствах, а отказ в государственной регистрации всегда должен иметь одно из оснований, перечисленных в ст. 20 Закона о регистрации. В противном случае следовало бы признать, что основание отказа лежит исключительно в субъективной сфере регистратора.

Теперь приступим к рассмотрению оснований отказа в регистрации, предусмотренных этим законом. Оговоримся сразу, что и сам перечень оснований, и отдельные формулировки ст. 20 Закона о регистрации представляются весьма далекими от совершенства. Поэтому, рассматривая все приведенные в данном законе основания отказа, мы будем предпринимать попытки составления более удачных формулировок.

Начнем с первого основания, которое звучит так:

Право на объект недвижимого имущества, о регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом.

При буквальном толковании данной формулировки можно прийти к выводу о том, что в ней речь идет о различных видах прав на недвижимость, которые делятся на подлежащие регистрации и не подлежащие таковой. В этом случае необходимо решить вопрос о том, какие права на недвижимое имущество не подлежат государственной регистрации. Для решения этого вопроса следует обратиться к ст. 4 Закона о регистрации. Ранее мы уже высказывались о неудачности деления регистрации на "обязательную" и "необязательную"*(287). Применительно же к рассматриваемому вопросу скажем, что права, регистрация которых не обязательна, и права, в регистрации которых должно быть отказано, это, безусловно, не одно и то же. В ст. 20 речь идет о тех правах, которые учреждение юстиции не имеет права регистрировать. Но есть ли такие права на недвижимое имущество, предусмотренные гражданским законодательством? Попробуем их поискать. Пункт 1 ст. 4 Закона о регистрации говорит о том, что "государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ... наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда".

Из данной формулировки можно сделать только один вывод - все вещные права на недвижимость и все ограничения (обременения) этих прав, в соответствии со ст. 4 закона подлежат регистрации в том смысле, что Закон о регистрации не содержит указания на какие-либо вещные права и ограничения, которые не могут быть зарегистрированы. По крайней мере, такой вывод однозначно можно сделать в отношении прав, которые выступают ограничениями вещных прав, указанных в ст. 131 ГК РФ.

Что же касается самих вещных прав, то здесь вопрос сложнее, поскольку ст. 131 ГК РФ при буквальном ее толковании все же ограничивает перечень вещных прав на недвижимость, подлежащих регистрации теми, которые прямо перечислены в этой статье, а также теми, в отношении которых имеются специальные указания ГК РФ и иных законов. В качестве примера можно привести такое вещное право, как предусмотренное ст. 292 ГК РФ право пользования жилым помещением членов семьи собственника, проживающих в принадлежащем ему жилом помещении. Действительно, данное право не содержится в перечне ст. 131 ГК РФ, нет специальных указаний о его регистрации в ст. 292 и иных статьях ГК10064072 РФ.

Между тем практика регистрирующих органов идет по другому пути. Под правами, в регистрации которых должно быть отказано, понимаются любые права на недвижимое имущество в отношении которых в законе нет специального указания о том, что они подлежат регистрации. К таким правам, в частности, относятся права нанимателя по договору жилищного найма, права арендатора по договору аренды, заключенному на срок менее года и т.п.

Кроме этих случаев на практике под данное основание отказа попадают:

а) обращение за регистрацией права на объект недвижимого имущества, который хотя и относится к объектам недвижимости, но регистрация прав на него не регламентируется Законом о регистрации. К таким объектам относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Об этом прямо говорится в ст. 4 ГК РФ;

б) обращение за регистрацией права на объект, который не относится к недвижимому имуществу;

в) обращение за регистрацией права на объект недвижимости, находящийся на территории неподведомственной данному регистрирующему органу (на территории другого регистрационного округа).

Если первый случай вполне можно отнести к попадающим под данное основание отказа, считая, что в нем имеются в виду не только виды прав, но и виды объектов, то соответствие данному основанию двух других случаев весьма сомнительно, хотя отказывать в этих случаях, безусловно, нужно.

Следует обратить внимание на то, что в ст. 20 говорится о не подлежащих регистрации правах на недвижимое имущество. Поэтому ситуация, когда объект не является недвижимостью вовсе, данным основанием не охватывается. Что же касается неподведомственности, то рассматриваемое основание сформулировано так, что предусматривает отказ в регистрации тех прав, которые в принципе не могут быть зарегистрированы в порядке, предусмотренном Законом о регистрации. В случае же расположения объекта на иной территории, права могут быть зарегистрированы, но не этим, а другим органом.

С учетом изложенных соображений формулировка Закона о регистрации могла бы выглядеть так:

Право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.

Как видим, из формулировки ушло упоминание об объекте недвижимого имущества, что позволяет распространить данное основание на случаи обращения за регистрацией прав на объекты, не являющиеся недвижимостью. Кроме того, норма дополнена словами "данным регистрирующим органом", что позволяет распространить данное основание на случаи неподведомственности.

Перейдем к следующему основанию - "с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо".

Вопрос о круге лиц, имеющих право обратиться за регистрацией, нами уже рассматривался*(288). К надлежащим лицам Закон о регистрации (ст. 13, 16) относит:

а) правообладателя (при регистрации вещного права и его обременения);

б) сторону (стороны) договора;

в) уполномоченных первыми двумя категориями лиц;

г) лиц, в отношении которых приняты соответствующие акты;

д) органы государственной власти и местного управления при регистрации прав государственных и муниципальных образований, а также при регистрации обременений, установленных в публичных интересах;

е) лиц, приобретающих права, обременяющие права правообладателя;

ж) нотариусов (п. 1 ст. 16 Закона о регистрации).

Рассмотрим сначала понятие правообладателя. Будучи весьма активно используемым в законе, оно к сожалению, в нем не определено. Между тем анализ закона свидетельствует о том, что речь идет о лице, право которого на объект недвижимости уже возникло независимо от регистрации. Именно этим данная фигура отличается от стороны по сделке (прежде всего приобретателя), права которого на объект возникнут только после регистрации. В связи с этим следует признать, что до регистрации права на основании договора купли-продажи правообладателем остается продавец, а покупатель, в смысле ст. 16 этого закона имеет статус стороны по сделке.

Следующая категория - уполномоченные правообладателем или стороной по сделке лица. Очевидно, что речь идет о представителях, имеющих право на обращение за регистрацией. Однако формулировка в такой редакции охватывает только одну категорию представителей, известных гражданскому праву, и абсолютно не учитывает возможность законного представительства в отношении недееспособных лиц, а также представительства руководителем юридического лица без доверенности. В связи с этим в данной норме достаточно было бы просто указать на возможность подачи заявления представителем правообладателя или стороны по сделке.

Кроме того, следует отметить, что в Законе о регистрации осталась неучтенной еще одна категория лиц, имеющих право обратиться за регистрацией - это лица, приобретающие права на вновь создаваемые объекты. Это специальная категория лиц, которую нельзя отнести ни к правообладателям, ни к сторонам по сделке. К первым ее нельзя отнести, поскольку право на вновь созданный объект возникает только с момента регистрации этого права (ст. 219 ГК РФ), а ко вторым нельзя отнести потому, что право таких лиц возникает не из сделок, а из деятельности по созданию объекта*(289).

Практика применения Закона о регистрации показывает, что под рассматриваемое основание отказа попадают случаи не только обращений лиц, не указанных в ст. 13 и 16, но и иные случаи.

В соответствии с общим правилом заявления о регистрации должны подать обе стороны сделки. На практике под рассматриваемое основание отказа подпадают и случаи отсутствия заявления у одной из сторон такой сделки. Между тем вполне очевидно, что отсутствие такого заявления должно быть самостоятельным основанием для отказа. В случае обращения только одной стороны речь не идет об обращении ненадлежащего лица (одна из сторон - надлежащее лицо), а о том, что за регистрацией не обратились все надлежащие лица. Такое самостоятельное основание можно было бы сформулировать так:

Отсутствие заявления о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом.

В связи рассмотренным основанием отказа следует обратить внимание на то, что законодатель в 2003 г. дополнил первоначальный перечень ст. 20 Федерального закона "О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"" новым основанием отказа, которое сформулировано следующим образом: "правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества"*(290). Вряд ли можно возразить против того, что указанные обстоятельства должны стать основанием для отказа. Однако, по нашему мнению, они являются лишь частным случаем, охватываемым предлагаемой общей формулировкой об отсутствии необходимых заявлений.

Следующее основание отказа звучит так: "акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания".

На первый взгляд данная формулировка не может вызвать каких-либо проблем или возражений. Действительно, акт, признанный в установленном порядке недействительным, не может быть правоустанавливающим документом, поскольку юридически он не существует. Но вернемся к ст. 17 закона, в которой говорится об основаниях для регистрации. В качестве одного из оснований здесь названы "акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания". Бросается в глаза явное несоответствие этих двух формулировок по требованиям, которые они предъявляют к одному виду документов - актам органов государственной власти и местного самоуправления. Для того чтобы отказать в регистрации права, возникшего на основании такого акта, он должен быть признан недействительным, а для того чтобы стать основанием для регистрации он должен соответствовать закону, и это соответствие, очевидно, должен установить регистрирующий орган. С учетом того обстоятельства, что далеко не все незаконные акты признаются недействительными, возможна весьма своеобразная ситуация, когда в качестве правоустанавливающего документа будет представлен незаконный, но не признанный недействительным акт. В этом случае регистрирующий орган не сможет по рассматриваемому основанию отказать в государственной регистрации, но он не сможет и провести регистрацию, поскольку для нее не будет оснований.

На практике такие ситуации чаще всего разрешаются применением другого основания для отказа в регистрации - "документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства". Однако это вынужденное и неудачное решение. Во-первых, акты государственных и иных органов должны оцениваться не с точки зрения действующего законодательства, а с точки зрения того законодательства, которое существовало на момент их издания. Во-вторых, непонятно, почему признание недействительным акта выделено в отдельное основание отказа в регистрации, а признание недействительной сделки или иного документа в качестве такого основания не выделено. Такой подход может быть основанием для вывода о том, что к актам органов государственной власти и органов местного самоуправления у регистрирующего органа должен быть особый подход, исключающий их анализ с точки зрения законности. Однако такой подход вряд ли находился бы в рамках общей концепции закона.

Из данной ситуации, по нашему мнению, есть следующий выход. Во-первых, сформулировать основание для отказа в регистрации в ст. 20 в соответствии со ст. 17 Закона о регистрации:

Акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом власти или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания.

Во-вторых, следует ввести общее основание отказа для любых документов:

Документы, представленные в качестве оснований для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке.

Далее рассмотрим еще одно основание отказа из ст. 20 Закона о регистрации: "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества".

Какие же случаи подпадают под данное основание? Использованный в приведенной формулировке термин "не уполномоченный" наводит, прежде всего, на мысль о том, что, во-первых, речь идет о лице, которое само не является правообладателем и, кроме того, не имеет от действительного правообладателя полномочий на распоряжение данным имуществом. Таким образом, данное основание для отказа ориентирует регистрирующий орган на проверку правомерности распоряжения соответствующим правом. Для этого подлежат последовательному выяснению три вопроса:

а) является ли лицо, указанное в правоустанавливающем документе, обладателем того права, на распоряжение которым направлен правоустанавливающий документ, а если нет, то

б) имело ли это лицо полномочия на подписание правоустанавливающих документов от правообладателя, и если да, то

в) действовало ли оно в рамках этих полномочий.

Решение последних двух вопросов носит в основном "технический" характер и связано с анализом документов, подтверждающих полномочия соответствующих лиц. Что же касается первого вопроса, то он, как показывает практика применения закона, является одним из наиболее сложных.

Одной из основных задач государственной регистрации прав на недвижимое имущество является обеспечение действительности регистрируемых прав, создание таких условий, при которых регистрирующий орган в рамках осуществления своих функций предотвращает в будущем возможность установления недействительности этих прав по основаниям, которые были известны регистрирующему органу на момент решения вопроса о регистрации. Это возлагает на регистрирующий орган обязанность в первую очередь проверять действительность прав того лица (или лиц), которое осуществляет распоряжение объектом, влекущее возникновение, изменение или прекращение прав, о регистрации которых поднят вопрос. Очевидно, что в регистрации права приобретателя объекта должно быть отказано во всяком случае установления недействительности права лица, производящего отчуждение объекта.

Однако реализация этого положения вызывает весьма серьезные проблемы. Как уже подчеркивалось, регистрирующий орган не обладает и не может обладать юрисдикционными функциями. Поэтому на него не может быть возложено установление недействительности чьего-либо права. Такая недействительность должна быть либо до решения вопроса о регистрации установлена компетентным органом (судом), либо бесспорно подтверждаться имеющимися в распоряжении регистрирующего органа документами.

Если с первым случаем особых проблем возникнуть не может (например, у регистрирующего органа имеются вступившие в законную силу решения суда, в соответствии с которыми признан недействительным договор, являющийся правоустанавливающим документом для продавца), то второй вариант требует дополнительного анализа различных ситуаций.

Наиболее простым примером, иллюстрирующим второй вариант, является ситуация, когда у регистрирующего органа отсутствуют сведения о надлежащей регистрации права лица, производящего отчуждение объекта, если закон связывает с такой регистрацией возникновение права. Так, например, достаточно распространенным случаем отказа по данному основанию является отчуждение вновь созданного объекта до регистрации права на него.

Следует иметь в виду, что при отсутствии регистрации права, когда она необходима для возникновения права, возможны две ситуации:

а) право на данный объект зарегистрировано не за данным заявителем, а за другим лицом;

б) право на объект вообще ни за кем не зарегистрировано.

Если во втором случае основания отказа можно устранить, зарегистрировав право на объект в установленном порядке за лицом, пытавшимся произвести отчуждение, то первый случай сам по себе многовариантен. Он незначительно отличается от второго, если регистрирующий орган имеет сведения как о правообладателе, о том лице, которое уже произвело отчуждение объекта заявителю, однако заявитель не произвел регистрацию перехода права. Проблема в этом случае снимается путем проведения такой регистрации. Но если право на объект зарегистрировано как право иного лица, с которым заявитель такими отношениями не связан, то выяснение отношений между ними возможно только в судебном порядке. В таком случае основания для отказа могут быть устранены в результате судебного признания права заявителя на данный объект и, соответственно, признания недействительным права лица, ранее зарегистрированного в качестве правообладателя.

Но самая сложная проблема - что должен делать регистрирующий орган, если право зарегистрировано, либо его возникновение закон не связывает с регистрацией, но является очевидным, что соответствующая сделка или иное основание возникновения права либо ничтожно, либо будет признано недействительным при направлении в суд соответствующего иска? Подобные ситуации, к сожалению, не являются умозрительной конструкцией и весьма часто встречаются в практической деятельности. Вырабатывая алгоритм поведения регистрирующего органа в этом случае, следует отметить, что он будет различен, в зависимости от того, имеется ли надлежащая регистрация права, которое ставится под сомнение, или нет.

По мнению автора, если право не зарегистрировано, то регистрирующий орган "свободен" в оценке его действительности при анализе последующих сделок. Так, например, при отчуждении приватизированного имущества, если права на это имущество, возникшие на основании приватизации, не были зарегистрированы, регистратор, установив незаконность приватизации, вправе и должен отказать в регистрации перехода права собственности на такое имущество.

Но в этом же примере ситуация существенно усложнится, если право отчуждающего лица будет зарегистрировано. Причины, вызывающие регистрацию недействительных прав, весьма многообразны: отсутствие правового анализа документов при регистрации, низкий профессиональный уровень лиц, принимавших решение о регистрации, изменение законодательства и практики его применения, умышленные злоупотребления работников регистрирующих органов и др. Но дело здесь не в причинах.

Вопрос в том, что делать регистрирующему органу: либо считать, что регистрация является бесспорным доказательством действительности зарегистрированного права, пока иное не установлено судом, либо подвергнуть ревизии ранее осуществленную регистрацию и вынести решение об отказе? С одной стороны, ст. 2 Закона о регистрации говорит о том, что "государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права", а "зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке". С другой стороны, ст. 13 возлагает на регистрирующий орган "правовую экспертизу и проверку законности сделки", что должно подразумевать и проверку действительности прав лица, проводящего отчуждение.

Практика регистрации сегодня разрешает эту коллизию в пользу ст. 2 Закона о регистрации. Логика здесь такова. Да, ст. 13 устанавливает обязанность регистрирующего органа проводить правовую экспертизу и проверку законности сделок, но ст. 2 устанавливает пределы осуществления этой обязанности, ориентируя на то, что наличие регистрации исключает возвращение к анализу действительности зарегистрированного права со стороны регистрирующего органа. Однако, по мнению автора, такой подход имеет и положительные, и отрицательные стороны.

С одной стороны, не обладая юрисдикционными функциями, регистрирующий орган, очевидно, не вправе признать недействительной регистрацию, произведенную им самим, либо его предшественником. С другой стороны, он должен принять меры по охране интересов последующих приобретателей объекта, действительность прав которых будет напрямую зависеть от действительности того права, которое вызывает сомнение. С одной стороны, возможность ревизии собственных решений негативно влияет на стабильность зарегистрированных прав, а с другой стороны, отсутствие возможности такой ревизии повлечет весьма негативные последствия для последующих приобретателей объекта.

Если не учитывать реальную ситуацию, связанную с вышеперечисленными причинами, характеризующими исторические особенности формирования системы регистрации в России, идеальным следовало бы признать первый вариант - констатацию безусловной действительности зарегистрированного права и безусловную ответственность регистрирующего органа за регистрацию права, признанного затем судом недействительным. Однако применение данного положения сегодня вряд ли возможно. Во-первых, по причине невозможности реализации безусловной ответственности регистрирующего органа, а во-вторых, в связи с отсутствием в действующем гражданском законодательстве системы охраны прав добросовестных приобретателей объектов недвижимости*(291).

Каков же выход из ситуации? Нам он представляется следующим. Установление регистрирующим органом обстоятельств, свидетельствующих о недействительности ранее зарегистрированных прав, не может быть основанием для отказа в государственной регистрации. В то же время законом в таком случае должна быть предусмотрена возможность приостановления регистрации на определенный срок (не более месяца) с сообщением об установленных обстоятельствах всем лицам, права которых могут быть поставлены под сомнение этими обстоятельствами.

В случае установления ничтожности ранее зарегистрированной сделки или иного основания возникновения права должна быть предусмотрена обязанность обращения регистрирующего органа в суд для предъявления требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с ч. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ (прежде всего, аннулирования ее государственной регистрации). Нам представляется, что регистрирующий орган вполне может быть признан заинтересованным лицом, которым может быть предъявлено такое требование, поскольку в соответствии со своим статусом он заинтересован в том, чтобы в государственном реестре находились только действительные права и, соответственно, в качестве их оснований указывались только действительные сделки.

По-иному должны развиваться события при установлении обстоятельств, по которым сделка может быть оспорена. В этом случае регистрирующий орган не может предъявить иск о признании сделки недействительной, поскольку не является заинтересованным в этом лицом. Но означает ли это, что при установлении таких обстоятельств орган регистрации всегда должен оставаться пассивным? Думается, что нет. Представляется целесообразным возложение на регистрирующий орган обязанности принять определенные меры в случае установления обстоятельств, позволяющих признать недействительной оспоримую сделку, если такое признание необходимо в интересах государства, либо лиц, относящихся к категории "социально незащищенных" (несовершеннолетних, пенсионеров, недееспособных граждан). В этих случаях на регистрирующий орган законом могла бы быть возложена обязанность приостановить регистрацию и направить сообщение прокурору и заинтересованному лицу (государственному органу, осуществляющему правомочия собственника, законному представителю недееспособного лица), уполномоченному предъявить соответствующий иск в интересах государства или гражданина. При этом регистрация может быть произведена лишь после отказа прокурора или заинтересованного лица обратиться с иском либо отказа суда в удовлетворении исковых требований.

Что же касается выявления оснований для оспаривания других сделок, то вряд ли стоит возлагать на регистрирующий орган обязанности каким-либо образом поднимать этот вопрос. Презумпция действительности оспоримой сделки, которая может быть опровергнута только решением суда, существует как раз для того, чтобы обеспечивать стабильность гражданского оборота, оставляя вопрос о предъявлении исковых требований на усмотрение сторон. В связи с этим стимулирование участников сделки со стороны регистрирующего органа на предъявление таких требований не вписывается в стоящие перед ним задачи.

Пожалуй, самым "емким", а поэтому наиболее распространенным основанием для отказа в регистрации является несоответствие требованиям действующего законодательства по форме или содержанию документов, представленных на государственную регистрацию прав. Среди общей массы изученных отказов отказы по этому основанию составляют 91%, причем обращает на себя внимание тот факт, что весьма часто под данное основание подводятся те ситуации, которые подпадают под другие формулировки ст. 20 Закона о регистрации, а также вообще не охватываются этой статьей. Учитывая эти обстоятельства, данное основание следует подвергнуть тщательному анализу, поскольку в практике регистрирующих органов важно не только установление случаев, когда в регистрации должно быть отказано, но и правильное указание основания отказа в регистрации. Именно на это ориентирует Инструкция о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав, сообщений об отказах в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах*(292), в п. 15 которой от регистратора требуется указывать в уведомлении об отказе конкретный абзац п. 1 ст. 20 Закона о регистрации, на основании которого отказано в государственной регистрации.

Вполне очевидно и то, что несоответствие документов закону по форме и их несоответствие закону по содержанию, по сути дела являются разными основаниями для отказа. В практике регистрации это означает, что в отказе четко должно быть указано, по форме или по содержанию документы не соответствуют закону (разумеется, не исключены случаи несоответствия и по форме, и по содержанию одновременно).

Поэтому сначала рассмотрим основание отказа, связанное с нарушением формы документов. Помимо нормативных актов, определяющих требования к форме различных документов, Закон о регистрации содержит определенные общие требования, которые сформулированы в ст. 18. К форме документов относятся следующие:

- в установленных законодательством случаях документы должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц;

- тексты документов должны быть написаны разборчиво, не иметь подчисток либо приписок, зачеркнутых слов, не могут быть исполнены карандашом, а также иметь серьезные повреждения, не позволяющие однозначно истолковать их содержание. Таков перечень обстоятельств, из числа указанных в ст. 18 Закона о регистрации, подлежащих проверке при определении соответствия документа именно по форме. На взгляд автора, эти требования следовало бы отделить от требований, относящихся к содержанию документа.

Но следом за определением признаков нарушения формы документа возникает вопрос, во всех ли случаях любое нарушение формы должно влечь отказ в государственной регистрации. Известно, что далеко не каждое нарушение формы документа влечет в конечном счете его недействительность. Так, в соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. Однако это не означает, что при решении вопроса о регистрации регистрирующий орган должен выяснять указанные выше обстоятельства. Не являясь, в отличие от суда, юрисдикционным органом, орган регистрации вправе считать установленным лишь те факты, которые бесспорно подтверждаются надлежаще оформленными документами. Поэтому последующее признание действительным в судебном порядке документа, по которому был вынесен отказ в регистрации права, не делает такой отказ на момент его вынесения незаконным, а лишь устраняет на будущее основания для такого отказа.

В то же время могут существовать такие нарушения, связанные с формой документа, которые не могут повлечь его недействительность. Так, например, в практике возникал вопрос о том, является ли наличие орфографических и грамматических ошибок в документах основанием для отказа в регистрации права, которое этот документ подтверждает? Понятно, что количество и характер ошибок могут быть весьма различны. Однако если имеющиеся в тексте орфографические и грамматические ошибки или опечатки позволяют однозначно определить характер волеизъявления авторов документа и все предусмотренные законом необходимые условия сделки, то основания для отказа в регистрации отсутствуют. Вопрос о мере, за которой количество ошибок и опечаток переходят в качество, - вопрос оценки регистрирующего органа.

Следует также отметить, что в зависимости от вида правоустанавливающего документа могут быть установлены различные нарушения формы. Если для сделок это прежде всего письменная и нотариальная форма, отсутствие не оговоренных исправлений, то для актов государственных органов значение может иметь их название. Так, например, если в определенных регионах приватизация оформлялась лишь свидетельствами, выдаваемыми органами местной администрации, там не может быть принято в качестве правоустанавливающего документа "решение", "распоряжение", "договор".

Таким образом, основание отказа в регистрации, связанное с нарушением формы представляемых для регистрации документов, можно сформулировать так:

документы, представленные на государственную регистрацию прав, - не соответствуют по форме требованиям законодательства и нормативных актов, распространяющихся на эти документы.

Включение в определение не только требований законодательства, но и других нормативных актов, обусловлено понятными причинами. Далеко не все требования, характеризующие действительность документов, определяются законами (хотя такое решение было бы оптимальным). Существует ряд ведомственных актов, которые определяют общие требования к документам, акты местных органов власти, устанавливающие форму издаваемых ими и подчиненными им организациями документов.

Указание на то, что требования закона и иных нормативных актов должны распространяться на рассматриваемые документы, при внешней очевидности также имеет большое значение, особенно в историческом аспекте. Как уже указывалось, в разное время к одним и тем же документам предъявлялись разные требования, в связи с чем каждый документ следует рассматривать с точки зрения его соответствия по форме нормативным актам, требования которых на него распространяются.

Отдельным основанием, близким к несоответствию документов по форме (по крайней мере, не относящимся к содержанию документов), является основание, сформулированное следующим образом: "не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав". До 2003 г. такое основание в ст. 20 Закона о регистрации отсутствовало*(293). Его введение устранило весьма существенный пробел в законе об основаниях отказа в регистрации.

В зависимости от основания возникновения права перечень необходимых документов может изменяться. Например, при регистрации права на вновь созданный объект недвижимости вместо одного правоустанавливающего документа может потребоваться свыше десяти различных документов, подтверждающих участие в создании объекта заявителя. Очевидно одно: для нормального функционирования системы регистрации такой перечень должен быть утвержден для каждого случая, а отсутствие какого-либо из документов должно быть основанием для отказа в регистрации.

В связи с этим вызывает серьезные сомнения норма п. 2 ст. 17 Закона о регистрации о том, что "не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в предыдущем пункте, если представленные им документы отвечают требованиям ст. 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации". Эта норма, безусловно, имеющая цель оградить заявителей от произвола регистрирующего органа, на практике не действует, так как на самом деле ст. 17 не содержит (и не могла бы содержать) перечня необходимых документов на все случаи жизни. В результате такие перечни утверждаются сегодня самостоятельно регистрирующими органами, что не исключает элементов произвола при их определении. Вот почему такие перечни следовало бы утвердить либо постановлением Правительства РФ, либо приказом Минюста России.

Так же как и при нарушении формы документа отсутствие какого-либо из предусмотренных правилами регистрации документов не является обстоятельством, исключающим наличие права у лица, обратившегося за регистрацией. Ряд обстоятельств, которые должны были подтверждаться отсутствующими документами, могут быть подтверждены иным способом (другими документами и пр.). Однако это не относится к сфере деятельности регистрирующего органа, для которого отсутствие необходимых документов должно быть безусловным основанием для отказа, а для заявителя должно означать необходимость обращения за судебным признанием этого права.

Данное основание является безусловным, и только таким и должно быть. Его функция - обеспечение нормальной работы регистрирующего органа, который, с одной стороны, не имеет права рассматривать вопрос о регистрации без полного комплекта документов, а, с другой стороны, не должен быть обязан принимать меры к получению недостающих документов. При таком положении обязанность формирования полного комплекта документов возлагается на заинтересованное в этом лицо - заявителя, а невыполнение им этой обязанности влечет отказ в государственной регистрации.

Теперь рассмотрим нарушение требований к содержанию документов, как основание отказа в регистрации. При этом требования к содержанию также можно разделить на две группы. Первая группа относится к сведениям, которые в обязательном порядке должны содержаться в правоустанавливающих документах. Эти требования содержатся в ст. 18 Закона о регистрации и Правилах ведения ЕГРП.

В частности, в ст. 18 указано, что правоустанавливающие документы должны отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП, содержать описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Кроме того, они должны включать наименования юридических лиц без сокращения, с указанием их мест нахождения, а также полностью написанные фамилии, имена, отчества и адреса мест жительства физических лиц. В Правилах ведения ЕГРП эти требования конкретизируются (см. п. 18 Правил и др.).

Основным вопросом, связанным с данной группой требований, также как и для нарушений требований к форме, является вопрос о том, должно ли быть отказано в регистрации во всяком случае установления отсутствия в правоустанавливающем документе информации хотя бы по одному из пунктов, предусмотренных Законом о регистрации и Правилами. Мы полагаем, что ответ на данный вопрос должен быть положительным в отношении всех документов, которые датированы после 31 января 1998 г., т.е. после введения закона в действие. При представлении регистратору права решать, какой совокупности данных будет достаточно для регистрации, неизбежно будет создана почва для произвола и субъективизма в таком важном вопросе, как наличие или отсутствие оснований для отказа в регистрации. В то же время анализ отказов в регистрации и документов по зарегистрированным правам показал, что четкая установка в данном вопросе отсутствует. Так, например, в большинстве случаев отсутствие в правоустанавливающем документе только одного параметра, предусмотренного Правилами ведения ЕГРП (например, ИНН юридического лица, либо даты рождения физического лица) послужило основанием для отказа. Однако достаточно велико оказалось количество произведенных регистраций при отсутствии в представленных документах даже нескольких параметров, как правило, со ссылкой на то, что иные сведения все равно позволяют идентифицировать субъекта и объект права.

При такой ситуации путь решения проблемы лежит либо в сокращении перечня предусмотренных обязательных сведений, либо в изменении Закона о регистрации в части необходимости указания всех этих сведений.

Вторая группа требований к содержанию относится собственно к смыслу документа, к содержанию закрепленного в нем волеизъявления лица или нескольких лиц. Именно это содержание должно соответствовать данному закону. При этом следует обратить внимание на то, что применительно к содержанию документов ст. 20 говорит о его соответствии действующему законодательству, в то время как в ст. 17 в отношении оснований регистрации говорится "о законодательстве, действовавшем в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки (издания акта и пр.)". Вполне очевидно, что ст. 20 в этой части должна быть приведена в соответствие со ст. 17 Закона о регистрации.

Ранее мы уже рассматривали ситуацию с зарегистрированными правами и говорили, что в отношении этих прав существует презумпция их действительности, которая может быть опровергнута только судом.

Теперь рассмотрим сходные ситуации применительно к незарегистрированным правам, документы о которых являются предметом рассмотрения регистрирующим органом. По мнению автора, подход к этим документам должен быть иной. Если в отношении уже зарегистрированных прав и оснований их возникновения существует презумпция действительности, то в отношении незарегистрированных вещных прав такая презумпция для регистратора не действует. Данное различие ориентирует регистрирующий орган на полную проверку всех обстоятельств, которые могут повлечь в дальнейшем признание недействительным как права, так и основания его возникновения. В связи с этим основанием для отказа в регистрации следует признать любое несоответствие содержания представленных документов требованиям действующего законодательства (включая и специальное законодательство о регистрации) и иных правовых актов независимо от того, в какой степени такое нарушение может повлечь ничтожность сделки или иного основания возникновения права. На этой стадии на регистрирующий орган не следует возлагать обязанность оценки значения нарушения закона или иного нормативного акта - отказ следует признать правомерным, если в нем четко указана нарушенная правовая норма.

Нетрудно представить, что при таком подходе определить даже приблизительно список возможных причин отказа в рамках данного основания не представляется возможным. Попытки конкретизации этого основания либо его ограничения какими-либо оценочными категориями неизбежно приведут к негативным последствиям. Излишняя конкретизация приведет к непомерному расширению нормы об основаниях отказа при неизбежных пробелах в перечне этих оснований, а введение оценочных критериев, позволяющих принимать в качестве оснований одни нарушения закона и не принимать другие, приведет к возможности произвола в деятельности регистрирующего органа и смешению функций регистрирующих и юрисдикционных органов.

На практике неоднократно возникал вопрос о соотношении анализируемого основания отказа в регистрации и нормы ст. 180 ГК РФ, согласно которой "недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части". Не означает ли ст. 180 ГК РФ обязанность регистрирующего органа в каждом случае установления противоречия условия сделки закону выяснять, не могла ли она быть совершена без этого условия, а в случае установления такой возможности - производить регистрацию независимо от наличия в этой сделке незаконного условия? Такое применение ст. 180 ГК РФ при решении вопроса о регистрации нам представляется в корне неверным. На момент рассмотрения документов регистратор лишен объективных данных, чтобы сделать вывод о том, была ли сделка совершена без включения незаконного условия или нет. Установление же таких данных представляет собой прерогативу судебных органов и не относится к компетенции регистратора. Таким образом, по мнению автора, установив наличие в сделке любого незаконного условия, даже при возможности предположения, что она была бы заключена без этого условия, регистратор обязан отказать в регистрации, указав условие, которое он считает незаконным. В этой ситуации у сторон по сделке есть три пути: первый - обжаловать отказ с обоснованием законности условия, ставшего причиной отказа; второй - исключить из документа незаконное условие и вновь обратиться за регистрацией, тем самым подтвердив, что сделка действительно могла быть заключена без этого условия; и третий - расторгнуть сделку, если ее совершение без незаконного условия признано невозможным. Такой порядок четко определяет позицию регистрирующего органа и в наиболее полной мере обеспечивает защиту прав участников сделки.

Продолжим рассмотрение оснований отказа. "Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий" - таково следующее основание для отказа, указанное в ст. 20 Закона о регистрации.

Эта норма ориентирует регистрирующий орган на то, что в правоустанавливающем документе право на объект недвижимости должно быть описано в том состоянии, в котором оно находится на момент составления документа, т.е. со всеми ограничениями и обременениями. Смысл такого требования вполне понятен - приобретатель должен знать, что же собственно он приобретает. Сообщить обо всех существенных характеристиках как самого объекта, так и права на него - обязанность как лица, отчуждающего объект (например, продавца), так и иного лица, составляющего правоустанавливающий документ (например, нотариуса, составляющего свидетельство о праве на наследство). Применительно к сделкам несообщение отчуждающей стороной о существующих ограничениях права на объект по установившейся практике будет, как правило, основанием для признания сделки недействительной, как заключенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Можно сказать, что положение ст. 20 Закона о регистрации направлено на предотвращение возможности оспаривания совершенных и зарегистрированных сделок по этому основанию.

В то же время нужно иметь в виду, что регистрирующий орган может отказать в регистрации лишь в том случае, если в правоустанавливающий документ не включены те ограничения, которые известны этому органу, т.е. зарегистрированы в соответствующих разделах ЕГРП. Однако могут существовать и иные ограничения, которые в реестр не включены и существование которых не связано с регистрацией. В качестве примера можно привести ограничение права собственника квартиры договором найма. И в этом случае продавец обязан будет включить данное условие в договор. Но является ли отсутствие указания в договоре отчуждения данного обременения основанием для отказа в регистрации? Представляется, что здесь нужно выбирать одну из двух концепций - либо не отказывать в таких случаях в государственной регистрации, либо признать возможность и необходимость регистрировать такие обременения*(294).

В жизни встречаются ситуации, когда лицу, отчуждающему объект, не известны все ограничения его права. Наиболее часто это происходит при установлении ограничений прав на земельные участки в публичных интересах (например, установление водоохранной зоны, регулирование застройки и пр.). Но и в этих случаях необходимо требовать, чтобы эти ограничения были указаны в правоустанавливающем документе. Что же касается владельца объекта, то обо всех ограничениях своего права до заключения договора отчуждения он может узнать, получив выписку из ЕГРП.

Следующее основание отказа в регистрации сформулировано так: "правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества".

Проведенным исследованием установлено, что данное основание отказа используется весьма редко. И это не удивительно, поскольку трудно представить, чтобы для регистрации своего права на объект заявитель представил документ, из которого следует обратное, т.е. отсутствие у него этого права. Более того, если строго следовать приведенной формулировке, то документ этот должен свидетельствовать об отсутствии у заявителя любых прав на данный объект недвижимости.

Между тем в практике не являются единичными случаи обращения за регистрацией иного права, чем следует из правоустанавливающего документа. Так нередкими были обращения государственных унитарных предприятий и учреждений за регистрацией права собственности, а также случаи обращений за регистрацией права собственности юридическими лицами, в уставный капитал которых внесено только право пользования соответствующими объектами. Вот почему, по нашему мнению, данное основание следовало бы изложить иначе, указав, что правоустанавливающий документ должен свидетельствовать об отсутствии права, заявляемого к регистрации.

Основанием отказа в регистрации выступает также наличие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами. Это основание также первоначально не входило в перечень ст. 20 Закона о регистрации, а было сформулировано в ст. 13 этого закона*(295).

По сути дела речь здесь идет о невозможности произвести регистрацию в связи с тем, что данные представленных на регистрацию документов расходятся с данными, которыми располагает регистрирующий орган. Случай расхождения сведений о собственнике объекта и лице, производящем его отчуждение, мы уже рассмотрели при анализе основания отказа "лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества". В таких случаях должно использоваться именно это основание для отказа.

Однако, как показывает практика, возможны и иные расхождения, которые могут препятствовать государственной регистрации. К таким расхождениям следует относить:

- несовпадение данных об объекте недвижимости (например, в регистрирующем органе числится квартира, а на регистрацию представляется право на нежилое помещение);

- несовпадение данных об основаниях возникновения права у лица, производящего отчуждение (например, в реестре указан договор купли-продажи, а в правоустанавливающем документе - свидетельство о праве на наследство);

- несовпадение данных о субъекте права (в связи с изменением фамилии, имени, заменой паспорта и пр.).

В общем виде можно сказать, что регистрация невозможна во всяком случае расхождения представленных документов со сведениями, содержащимися в ЕГРП. При этом частным случаем является представление на регистрацию документов, свидетельствующих об отсутствии обременений объекта, в то время как регистрирующий орган имеет сведения (из ЕГРП) об их наличии, но и это самостоятельное основание для отказа, которое мы уже рассмотрели. Расхождение сведений правоустанавливающего документа с данными архива регистрирующего органа может быть вызвано разными причинами: техническими ошибками при составлении договора, ошибками органов технической инвентаризации и пр. Но эти расхождения могут свидетельствовать и о совершенных правонарушениях, например, о незаконной перепланировке либо незаконном использовании жилого помещения как нежилого. Может это свидетельствовать и о попытке мошенничества. В практике регистрирующих органов г. Санкт-Петербурга не являются единичными случаи выявления и пресечения мошеннических действий в отношении квартир в связи с выявлением несоответствия данных представленных документов данным архива, поскольку преступники в ряде случаев располагают ограниченной или искаженной информацией о действительном положении дел.

В то же время очевидно, что указанные расхождения могут носить весьма незначительный характер и быть вызваны причинами чисто технического характера. Однако вряд ли стоит делить расхождения на значительные и незначительные, имеющие в качестве причины техническую ошибку или иное обстоятельство. Представляется необходимым исключить регистрацию на основании документов, сведения которых не совпадают с данными архива регистрирующего органа, независимо от "значительности" или "незначительности" расхождения. Будучи выявлены до регистрации, эти расхождения, если они носят технический характер, могут быть легко устранены, а регистрирующий орган будет лишен обязанности и права оценивать характер расхождения.

Именно для разрешения таких ситуаций в ст. 21 Закона о регистрации регламентировано исправление технических ошибок, а в разделе VII Правил ведения ЕГРП регламентирован порядок внесения записей об изменениях, не влекущих за собой прекращения и перехода права.

В 2006 г. п. 1 ст. 20 дополнен абзацем следующего содержания: "осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии с пунктом 5 статьи 25.2 настоящего Федерального закона". Речь в данном случае идет о том, что в регистрации должно быть отказано, если земельный участок, права на который заявлены к оформлению в соответствии со ст. 25.2 Закона о регистрации, введенной Федеральным законом "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"*(296) (далее - Закон о дачной амнистии) в соответствии с федеральным законом не может быть предоставлен в частную собственность.

В связи с перечнем оснований для отказа в государственной регистрации в практике и теории является предметом дискуссий вопрос о том, следует ли относить к числу оснований для отказа в регистрации арест, запрещение и иные меры обеспечения иска.

Законом о регистрации эти вопросы, к сожалению, однозначно не решены. В ст. 28 говорится о том, что "органы, наложившие арест на недвижимое имущество, обязаны в трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении ареста в учреждение юстиции по регистрации прав", а в п. 4 ст. 19 закона указано, что "в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда". В следующем абзаце содержится правило, согласно которому, "если в течение срока, установленного для рассмотрения заявления о государственной регистрации сделки и (или) перехода права, но до внесения записи в Единый государственный реестр прав или принятия решения об отказе в государственной регистрации прав в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, поступит решение (определение, постановление) о наложении ареста на объект недвижимого имущества или запрета совершать определенные действия с объектом недвижимого имущества, государственная регистрация прав приостанавливается до снятия ареста или запрета в порядке, установленном законодательством".

При анализе данной формулировки следует обратить внимание на следующее:

1) она содержит только одно возможное решение регистратора - приостановить регистрацию до снятия ареста или запрета;

2) критерием для принятия такого решения является момент поступления соответствующего судебного акта в регистрирующий орган (в период рассмотрения заявления до принятия решения);

3) данным положением не охватываются ситуации, когда соответствующий судебный акт уже находился в регистрирующем органе при поступлении заявления на регистрацию права;

4) для регистрирующего органа предполагается безразличным момент принятия соответствующего судебного акта.

Обратимся к процессуальному законодательству. Статья 140 ГПК РФ в числе мер по обеспечению иска называет наложение ареста на имущество, принадлежащее ответчику и находящееся у него или у других лиц (п. 1), запрещение ответчику совершать определенные действия (п. 2) запрещение другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора, в том числе передавать имущество ответчику или выполнять по отношению к нему иные обязательства (п. 3). Статья 91 АПК РФ в п. 1 и 2 содержит практически идентичные нормы. Таким образом, суды могут адресовать запрещение проводить регистрационные действия в отношении объекта непосредственно регистрирующему органу, и этим правом довольно часто пользуются.

В соответствии с п. 2 ст. 51 Федерального закона "Об исполнительном производстве"*(297) арест имущества состоит "из описи имущества, объявления запрета распоряжения им, а при необходимости - ограничения права пользования имуществом, его изъятия и передачи на хранение". Таким образом, очевидно, что в случае ареста или запрещения судом предъявляются определенные требования к участникам гражданского оборота и иным органам и должностным лицам, участвующим в процессе оформления прав на недвижимость.

Учитывая это, нам представляется необходимым дифференцированно относиться к вопросу об отказе в регистрации и ее приостановлении в зависимости от содержания акта, устанавливающего арест или запрещение. При решении данного вопроса необходимо прежде всего выяснить: кому адресован соответствующий запрет и время его издания. Поскольку при аресте имущества запрет на его отчуждение в первую очередь адресован собственнику имущества, регистратор должен отказать в регистрации его отчуждения. Также следует поступать и в случае запрещения собственнику отчуждать имущество. Все это, естественно, относится к случаям, когда соответствующее решение суда было вынесено до оформления правоустанавливающего документа.

Если же запрет суда адресован не потенциальным участникам сделок, а самому учреждению по регистрации прав, либо правоустанавливающий документ составлен до издания судебного акта, то в этом случае регистрация должна быть приостановлена до отмены соответствующего запрещения.

Однако существует мнение, что наличие ареста или запрещения во всех случаях должно быть лишь основанием для приостановления регистрации до отмены соответствующей меры обеспечения. С этим мнением трудно согласиться, учитывая и выше приведенные соображения, и чисто практическую точку зрения. В случае приостановления регистрации в связи с арестом или запрещением процесс заключения сделки (если она заключена с момента регистрации - п. 3 ст. 433 ГК РФ) или перехода права может быть растянут на неопределенное время, что создаст на этот период неопределенность во взаимоотношениях сторон. Кроме того, вряд ли после отмены ареста или запрещения можно признать правомерными действия, совершенные ранее вопреки законно наложенному аресту или запрещению.

Вот почему еще одним основанием для отказа в регистрации должно быть названо наличие наложенного в установленном законом порядке запрещения правообладателю распоряжаться данным объектом недвижимости, если такое запрещение было наложено до момента распоряжения объектом.

Иной подход должен быть применен к факту нахождения объекта недвижимости в споре. Пункт 2 ст. 28 Закона о регистрации гласит: "В случаях, если права на объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке, государственный регистратор в графу "Особые отметки" вносит запись о том, что в отношении данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

При отсутствии причин, препятствующих государственной регистрации перехода права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества, наличие судебного спора о зарегистрированном праве не является основанием для отказа в государственной регистрации перехода данного права и (или) сделки с объектом недвижимого имущества"*(298).

До включения в закон этой формулировки весьма распространено было мнение о том, что, если существует спор о праве собственности (ином вещном праве) на объект, это обстоятельство должно быть основанием для отказа в регистрации или, по крайней мере, для приостановления регистрации до разрешения спора. На первый взгляд такой подход был вполне резонным: нет смысла регистрировать переход права на объект к другим лицам, если в результате судебного разбирательства собственником может быть признано другое лицо, что повлечет за собой безусловную недействительность прав всех последующих приобретателей. Не лучше ли в законодательном порядке ограничить возможность распоряжения спорным объектом?

Такой подход при более внимательном рассмотрении должен быть признан противоречащим как гражданскому законодательству, так и реальным отношениям на рынке недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, включая отчуждение в собственность другим лицам, передачу им прав владения, пользования и распоряжения, распоряжаться и иным образом. Процессуальное законодательство устанавливает случаи, когда суд может в целях обеспечения иска запретить собственнику совершать определенные действия в отношении принадлежащего ему имущества. Этим законодательством предусмотрена специальная процедура вынесения такого решения, призванная гарантировать права собственника от необоснованных ограничений.

При таких условиях включение в законодательство о регистрации правила об отказе или приостановлении регистрации привело бы к массовому нарушению прав собственников, поскольку любой, даже абсолютно необоснованный иск приведет к лишению собственника его неотъемлемых правомочий. При этом практически исчез бы смысл норм об аресте и запрещении как средстве обеспечения иска.

Однако в гражданском обороте как в нашей стране, так и в большей степени за рубежом, распространены случаи приобретения так называемых спорных объектов. Более того, есть участники рынка, которые специализируются на покупке таких объектов в целях последующей юридической защиты в суде права лица, которое произвело им отчуждение такого объекта. При этом спорность права оказывает существенное влияние на цену объекта, поскольку приобретатель несет осознанный риск утраты права в результате неблагоприятного исхода судебного спора.

Итак, наличие спора в отношении объекта недвижимости само по себе не является основанием для отказа в регистрации (за исключением случаев ипотеки). Таким основанием может стать только арест или запрещение, наложенные компетентным органом в связи с данным спором.

В то же время, безусловно, необходим механизм защиты прав приобретателей спорных объектов. В качестве такого механизма может быть представлена обязательная регистрация в регистрирующем органе всех исковых заявлений в порядке регистрации заявлений о праве требования. При такой регистрации и сообщении об этом факте заинтересованным лицам, а также обязательности включения сведений о наличии спора в отношении объекта в качестве обременения в правоустанавливающий документ, права приобретателя будут соблюдены. Приобретатель будет лишен возможности в последующем предъявить иск о признании договора недействительным как совершенного под влиянием заблуждения, поскольку о его осведомленности о данном факте будет известно из самого правоустанавливающего документа (договора).

Учитывая результаты анализа проблемы оснований отказа в государственной регистрации, мы полагаем, что перечень оснований отказа в ст. 20 Закона о регистрации мог бы иметь следующий вид:

В государственной регистрации прав должно быть отказано в случаях, если:

а) право, о государственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации данным регистрирующим органом в порядке, установленном настоящим Федеральным законом;

б) с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

в) отсутствует заявление о государственной регистрации от лица, заявление которого является обязательным в соответствии с настоящим Федеральным законом;

г) не представлены документы, представление которых признано в соответствии с законом обязательным для решения вопроса о государственной регистрации права на объект недвижимости;

д) документы, представленные в качестве основания для регистрации, признаны недействительными в установленном законом порядке;

е) документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям законодательства и нормативных актов, распространяющихся на эти документы;

ж) акт о предоставлении прав на недвижимое имущество издан государственным органом или органом местного самоуправления с нарушением законодательства, действовавшего в месте издания этого акта на момент его издания;

з) лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

и) лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

к) имеется наложенное в установленном законом порядке запрещение правообладателю распоряжаться данным объектом недвижимости, при условии, что такое запрещение было наложено до момента распоряжения объектом.








Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная