Между юридическими лицами (инвестором-застройщиком и соинвестором) заключен договор соинвестирования строительства офисного центра. В договоре установлена конкретная дата передачи объекта недвижимости застройщиком соинвестору. В какой момент инвестор-застройщик правомочен передать помещения построенного объекта соинвестору: после подписания акта приемочной комиссии, после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после оформления акта ввода в эксплуатацию, после проведения технической инвентаризации объекта, либо после осуществления каких-то иных действий?

Согласно ст. 8 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Однако договор инвестирования как отдельный вид договора ГК РФ не предусмотрен.
Сложившаяся судебная практика квалифицирует эти договоры, равно как и договоры долевого участия в строительстве, предусмотренные Законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), как договоры о совместной деятельности (договоры простого товарищества) (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56, определение ВАС РФ от 27.03.2008 N 3691/08, от 31.03.2008 N 3852/08, постановления ФАС Московского округа от 19.09.2005 N КГ-А41/8689-05, ФАС Поволжского округа от 07.12.2006 N А55-5414/2006-40, Западно-Сибирского округа от 05.09.2007 N Ф04-6023/2007(37770-А02-22)).
Данные договоры простого товарищества характеризуются рядом особенностей.
Во-первых, ведением общих дел товарищей занимается именно застройщик, поскольку за ним, как за владельцем земельного участка, действующее законодательство закрепило право на возведение на этом земельном участке объектов недвижимости (п. 1, п. 2 ст. 263, ст. 264 ГК РФ, п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
Во-вторых, целью заключения этих договоров является создание объекта недвижимости, распределение его площадей между участниками договора и в конечном итоге получение права собственности на него.
Мы полагаем, что обязательства застройщика считаются выполненными именно после создания объекта недвижимости и его передачи участникам договора.
После создания объект недвижимости передается застройщиком, как товарищем, ведущим дела товарищей, остальным участникам товарищества - инвесторам.
Поскольку созданием объекта недвижимости цель договора простого товарищества считается достигнутой, договор прекращается.
Объект следует считать имуществом, созданным в процессе деятельности простого товарищества, а потому - общим имуществом (п. 1 ст. 1043 ГК РФ). Соответственно, его участники для приобретения права собственности (каждый на свою долю) должны разделить общее имущество между собой.
Раздел общего имущества должен производится по соглашению сторон, то есть, фактически, согласно условиям договоров простого товарищества (инвестирования) (часть 2 ст. 1050 ГК РФ, часть 1 ст. 252 ГК РФ).
Говоря о приобретении права на объект недвижимости каждым из инвесторов, необходимо помнить, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (часть 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" - далее Закон N 122-ФЗ).
Отсюда следует, что государственная регистрация лишь признает и подтверждает право на уже созданный объект недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 25 Закона N 122-ФЗ право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В Методических рекомендациях о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества (утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 N 113) со ссылкой на п. 1 ст. 55 Градостроительного кодекса указывается, что документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.
Из вышесказанного можно сделать вывод, что передача объекта недвижимости застройщиком инвестору возможна не ранее получения им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Однако государственной регистрации подлежит право собственности именно инвестора.
Конкретный момент может быть предусмотрен в договоре. Например, в нем может быть указано, что застройщик передает объект недвижимости только после получения определенного пакета документов на него, среди них может быть указан паспорт БТИ, акт ввода в эксплуатацию и иные документы.
Поскольку договоры инвестирования и договоры долевого участия в строительстве имеют единую правовую природу, косвенно наши выводы подтверждается положением п. 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ, о том, что по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Вывод:
Застройщик должен передать объект недвижимости инвестору после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию для государственной регистрации права собственности, которое регистрируется непосредственно за инвестором.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Парамонова Ирина

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

3 сентября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная