Расселение граждан при строительстве многоэтажных домов

Описание ситуации:
Организация-застройщик осуществляет отселение граждан при строительстве многоквартирных жилых домов. Для этих целей с гражданами, проживающими на земельном участке, выделенном под строительство, заключаются договоры со следующими условиями:
1) оплата денежной суммы в качестве компенсации за переезд отселяемому лицу;
2) оплата денежной суммы в качестве компенсации за сносимое жилье, за сносимые хозяйственные постройки, насаждения, за земельный участок (уплата денежных сумм может производиться как на лицевой счет отселяемого лица, так и по реквизитам, указанным в договоре, по желанию отселяемого лица);
3) приобретение застройщиком жилых помещений в отселяемых объектах по договорам купли-продажи с последующим оформлением права собственности;
4) передача жилых помещений (квартир, комнат) в строящихся объектах застройщика в качестве компенсации за отселение граждан, в данных договорах отсутствует оценка стоимости, как передаваемого жилья, так и отселяемого, указаны только площади;
5) договор мены квартир, согласно которому застройщиком будут переданы квартиры, зарегистрированные в собственность застройщика, отселяемому лицу. Взамен отселяемое лицо передает застройщику квартиры в объектах, подлежащих отселению и находящихся в собственности отселяемого лица.
Вопрос:
Является ли застройщик по данным выплатам налоговым агентом по НДФЛ? Нужно ли застройщику подавать на физических лиц, с которыми составлены такие договоры, декларации и удерживать НДФЛ?
Ответ:
В соответствии с п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ, признаются налоговыми агентами и обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ исчисление и уплату НДФЛ в соответствии с данной статьей производят физические лица, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
При приобретении застройщиком жилых помещений в отселяемых объектах по договорам купли-продажи, заключаемым с собственниками данных помещений, последние получают от застройщика суммы, полученные от продажи жилых помещений.
Соответственно, в силу подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ вышеуказанные собственники жилых помещений в данном случае обязаны самостоятельно исчислять и уплачивать НДФЛ.
Таким образом, при приобретении у отселяемых лиц права собственности на жилые помещения в домах, подлежащих сносу, у застройщика не возникает обязанности налогового агента в отношении денежных средств, выплаченных указанным лицам по договорам купли-продажи.
При заключении с отселяемыми лицами договоров мены, по которым указанные лица передают застройщику принадлежащие им жилые помещения в сносимых домах взамен предоставляемых им застройщиком иных жилых помещений, в силу п. 2 ст. 567 ГК РФ надлежит руководствоваться правилами купли-продажи, если это не противоречит правилам гл. 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Соответственно, жилые помещения, получаемые отселяемыми лицами взамен помещений в сносимых домах, являются ничем иным, как доходом указанных лиц от продажи принадлежащего им имущества, в отношении которого исчисление и уплату НДФЛ налогоплательщики в силу подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ производят самостоятельно.
Таким образом, при предоставлении отселяемым лицам жилых помещений по договорам мены у застройщика аналогичным образом отсутствует обязанность налогового агента при заключении с отселяемыми лицами договоров мены.
При передаче отселяемым лицам жилых помещений в строящихся объектах застройщика в качестве компенсации взамен жилых помещений в сносимых домах также необходимо руководствоваться правилами мены, предусмотренными параграфом 31 ГК РФ, так как застройщик и отселяемое лицо, по сути, обмениваются жилыми помещениями.
Аналогичным образом доход отселяемого лица в виде жилого помещения в строящемся доме застройщика является доходом от продажи имущества, в отношении которого исчисление и уплату НДФЛ налогоплательщики в силу подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ производят самостоятельно.
Таким образом, при предоставлении отселяемым лицам жилых помещений в строящихся домах застройщика у последнего отсутствует обязанность налогового агента.
Спорный вопрос может возникнуть при определении наличия у застройщика обязанностей налогового агента при выплате отселяемым лицам денежных сумм в качестве компенсаций за переезд.
Данные компенсации производятся помимо выплат в счет стоимости жилого помещения в домах, подлежащих сносу, и, с одной стороны, образуют доход налогоплательщика, не подпадающий под доход, указанный в подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ.
С другой стороны, из ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ следует, что жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
Согласно ч. 7-8 вышеуказанной нормы при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.
Правила купли-продажи товаров, закрепленные в ГК РФ, не регулируют особенности купли-продажи жилых помещений при изъятии земельных участков для муниципальных нужд.
В силу п. 3 ст. 454 ГК РФ в случаях, предусмотренных данным Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ, определяющей порядок выкупа жилых помещений при изъятии земельного участка для муниципальных нужд, все компенсации и выплаты, производимые застройщиком собственникам жилых помещений в связи с отселением, входят в выкупную цену жилого помещения.
То есть, сумма компенсации за переезд является одной из составляющих выкупной цены жилого помещения, образующей доход отселяемого лица от продажи принадлежащего ему имущества, в отношении которого исчисление и уплату НДФЛ налогоплательщики в силу подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ производят самостоятельно.
Таким образом, выплата застройщиком отселяемым лицам компенсаций за переезд не влечет возникновения у него обязанности налогового агента в отношении данных выплат.
Аналогичным образом суммы компенсаций, выплаченных застройщиком отселяемым лицам за сносимое жилье, за сносимые хозяйственные постройки, насаждения, за земельный участок, затраты застройщика на производство бытовых улучшений в предоставляемых отселяемым лицам жилых помещениях, также входят в состав выкупной цены жилого помещения в сносимом доме и в совокупности образуют доход налогоплательщика от продажи принадлежащего ему имущества.
Так, при выплате компенсаций за сносимое жилье путем перечисления застройщиком денежных средств в паевые жилищные фонды в качестве паевого взноса отселяемого лица последнее предоставляет застройщику в собственность принадлежащее ему жилое помещение в сносимом доме.
Соответственно, сумма перечисленных застройщиком денежных средств является доходом налогоплательщика от продажи принадлежащего ему имущества.
Компенсации за сносимые хозяйственные постройки, насаждения, за земельный участок, затраты застройщика на производство бытовых улучшений в предоставляемых отселяемым лицам жилых помещениях в силу ст. 32 Жилищного кодекса РФ образуют выкупную цену жилого помещения в сносимом доме, а потому также являются доходом налогоплательщика от продажи принадлежащего ему имущества.
Иными словами, все суммы, полученные отселяемыми лицами от застройщика в связи с продажей жилых помещений в сносимых домах, включая компенсации за переезд, за надворные постройки, за земельные участки, за насаждения, а также стоимость предоставленных указанным лицам жилых помещений, работ по их бытовому улучшению, суммы взносов за отселяемых лиц в паевые фонды составляют выкупную цену жилого помещения в сносимом доме, которая является доходом налогоплательщика от продажи принадлежащего ему имущества.
То есть отселяемое лицо обязано в порядке, предусмотренном подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, исчислить и уплатить соответствующую сумму НДФЛ с общей суммы выкупной цены реализованного жилого помещения.
Таким образом, у застройщика не возникает обязанности налогового агента в отношении компенсаций за сносимое жилье, за сносимые хозяйственные постройки, насаждения, за земельный участок, произведенных в пользу отселяемых лиц, так как они входят в выкупную цену жилых помещений в сносимых домах. Налогоплательщик исчисление и уплату НДФЛ по данным суммам производит самостоятельно.
Кроме того, хотелось бы отметить, что Минфин России в своем Письме от 21.04.2008 N 03-04-07-01/69 разъясняет, что жилое помещение может быть изъято у собственника только путем его выкупа. При этом выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.
Выкупная цена, уплачиваемая в рамках соглашения о выкупе с собственником имущества, является доходом налогоплательщика от продажи имущества.
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица, получающие доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, самостоятельно исчисляют и уплачивают налог по своему месту жительства.
Исходя из вышеизложенного, по нашему мнению, застройщик не является налоговым агентом в отношении доходов отселяемых лиц в виде выкупной цены жилых помещений, в которую входят все выплаты и компенсации. Соответственно, у организации отсутствует обязанность по исчислению, удержанию и уплате НДФЛ с указанных доходов и по представлению в налоговый орган налоговых деклараций.
Кроме того, хотелось бы отметить, что все вышеуказанные выводы нами сделаны на основании норм НК РФ в их системном толковании со ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с ч. 7-8, которой в выкупную цену жилого помещения в сносимом доме включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду. Также собственнику жилого помещения может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупной цене.
В связи с этим считаем нужным рекомендовать организации при заключении соглашений и договоров с отселяемыми лицами делать ссылки на ст. 32 Жилищного кодекса РФ.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная