ООО "1" приобретает у ООО "2" принадлежащую последнему долю в праве общей собственности на недвижимое имущество. Указанная доля ранее была внесена в уставный капитал ООО "2". ООО "1" не является участником ООО "2", а ООО "2" не является участником ООО "1".
Повлечет ли продажа недвижимого имущества уменьшение размера уставного капитала у передающей стороны? На что обратить внимание при покупке этого имущества, ранее внесенного в уставный капитал ООО "2"? Как правильно оформить сделку по приобретению такого имущества?

Согласно п. 1 ст. 48 ГК РФ юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.
В соответствии с п. 1 ст. 66 ГК РФ хозяйственными товариществами и обществами признаются коммерческие организации с разделенным на доли (вклады) учредителей (участников) уставным (складочным) капиталом. Уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (далее - ООО) составляется из номинальной стоимости долей его участников (ст. 14 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее - Закон N 14-ФЗ)). Согласно п. 1 ст. 15 Закона N 14-ФЗ вкладом в уставный капитал ООО могут быть деньги, ценные бумаги, другие вещи или имущественные права либо иные права, имеющие денежную оценку.
Величина уставного капитала ООО представляет собой денежную оценку имущества, которая отражает совокупную оценку вкладов участников на момент их внесения. Неденежные вклады в уставный капитал общества в силу п. 2 ст. 15 Закона N 14-ФЗ подвергаются денежной оценке, которая утверждается решением общего собрания участников общества, принимаемым всеми участниками общества единогласно. При этом отчуждение какого-либо имущества, внесенного в уставный капитал общества, не влияет на размер сформированного уставного капитала и не влечет за собой его уменьшения или увеличения. Однако, если в результате продажи (либо иного отчуждения) обществом принадлежащего ему имущества стоимость чистых активов общества окажется меньше его уставного капитала, оно обязано объявить об уменьшении своего уставного капитала до размера, не превышающего стоимости его чистых активов, и зарегистрировать такое уменьшение в установленном порядке (п. 3 ст. 20 Закона N 14-ФЗ).
Таким образом, внесенная в уставный капитал ООО-2 доля в праве собственности на недвижимое имущество является собственностью ООО-2, которой общество вправе владеть, пользоваться и распоряжаться. Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если такие действия не противоречат закону и иным правовым актам и не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 40 Закона N 14-ФЗ интересы общества без доверенности представляет его единоличный исполнительный орган, который, в частности, имеет полномочия на совершение сделок от имени общества. Следует, однако, учитывать, что решение о совершении крупной сделки по общему правилу принимается не единоличным исполнительным органом, а общим собранием участников общества (ст. 46 Закона N 14-ФЗ).
По смыслу ст. 46 Закона N 14-ФЗ под крупной сделкой понимается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25% стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.
Отметим, что уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества (п. 6 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).
Поэтому при наличии оснований полагать, что сделка по продаже доли в праве собственности на недвижимое имущество может являться для продавца крупной, покупателю этой доли целесообразно ознакомиться с содержанием учредительных документов контрагента, где можно найти информацию о размере крупной сделки, требующей решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества, а также с показателями бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки. Более того, можно запросить у продавца копии как учредительных документов, так и бухгалтерского баланса за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки, заверенные печатью организации.
Эти действия позволят установить, требуется ли для совершения сделки принятия соответствующего решения общего собрания участников ООО-2, а также минимизируют риск последующего признания сделки купли-продажи доли недействительной по иску общества или его участника (п. 5 ст. 46 Закона N 14-ФЗ).
В рассматриваемом случае следует также учитывать требования, установленные законодательством для сделок, в совершении которых имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, лица, осуществляющего функции единоличного исполнительного органа общества, члена коллегиального исполнительного органа общества или заинтересованность участника общества, имеющего совместно с его аффилированными лицами двадцать и более процентов голосов от общего числа голосов участников общества (ст. 45 Закона N 14-ФЗ). Признаки заинтересованности перечислены в п. 1 указанной статьи.
Как следует из п. 3 ст. 45 Закона N 14-ФЗ, решение о совершении обществом сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием участников общества большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении. Согласно п. 5 ст. 45 Закона N 14-ФЗ сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением требований, предусмотренных указанной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.
Рекомендуем Вам ознакомиться с некоторыми примерами из судебной практики по вопросу признания сделки недействительной из-за нарушений требований ст. 45 и ст. 46 Закона N 14-ФЗ при совершении подобных сделок: определение ВАС РФ от 04.12.2007 N 15422/07; постановления ФАС Центрального округа от 23.04.2007 N А35-5034/05-С14, ФАС Волго-Вятского округа от 29.01.2008 N А28-2741/2007-115/9, ФАС Уральского округа от 31.07.2007 N Ф09-5977/07-С6 и т.д.
Также хотелось бы обратить Ваше внимание еще на один важный момент, который необходимо учитывать при заключении договора купли-продажи доли в праве собственности на недвижимое имущество. Пунктом 2 ст. 246 ГК РФ предусмотрено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. Эти правила касаются преимущественного права покупки остальными участниками долевой собственности продаваемой доли в праве общей собственности при ее продаже постороннему лицу.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ продавец доли (в нашем случае - ООО-2) обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В связи с этим, на наш взгляд, в интересах покупателя заручиться доказательствами уведомления продавцом других участников долевой собственности о намерении продать принадлежащую ему долю, а также доказательствами соблюдения прав указанных лиц, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК РФ (поскольку в соответствии с п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может в течение трех месяцев потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя).
В заключение отметим, что в соответствии со п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Лишь с момента такой регистрации собственником доли становится покупатель (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Особенности порядка государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество установлены ст. 24 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Вывод:
При совершении указанной Вами сделки мы рекомендуем обратить особое внимание на соблюдение требований законодательства, касающихся совершения крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность (ст. 45, ст. 46 Закона N 14-ФЗ).
Кроме того, покупатель должен удостовериться в уведомлении продавцом других участников долевой собственности о намерении продать долю не менее чем за месяц до совершения сделки, а также убедиться в том, что участники долевой собственности либо не воспользовались преимущественным правом покупки этой доли, либо отказались от него.
Переход к покупателю права собственности на долю в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации.
Также рекомендуем ознакомиться с материалами, представленными в системе ГАРАНТ:
- постановление Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 N 40;
- информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.03.2001 N 62;
Споры о признании недействительными крупных сделок и сделок, в которых имеется заинтересованность (Л.А. Трифонова, "Вестник ФАС Северо-Кавказского округа", N 2, март-апрель 2004 г.);
Переход доли в обществе с ограниченной ответственностью к другим лицам: на что обратить внимание при расчете налогов (Е.В. Корнетова, "Законодательство", N 9, сентябрь 2006 г.);
Использование понятия "группа лиц" при определении понятия "аффилированные лица" (Т. Бойко, "Корпоративный юрист", N 2, февраль 2008 г.);
О некоторых вопросах одобрения сделок с заинтересованностью (В. Бакшинскас, "Закон", N 3, март 2007 г.)
Сделки с заинтересованностью: юридический аспект (Е.В. Куликова, "Юридическая и правовая работа в страховании", N 2, II квартал 2006 г.);
Некоторые проблемы осуществления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности (Л.В. Кузнецова, "Журнал российского права", N 4, апрель 2006 г.) и т.д.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Комарова Виктория

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ Александров Алексей

23 сентября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная