Каков порядок признания расходов при продаже недвижимости?

При выявлении убытков для целей налогообложения от продажи (возмездной передачи) налогоплательщиком объектов недвижимости, которые учитываются налогоплательщиком в качестве незавершенных строительством объектов и не включены им в состав амортизируемого имущества. Убыток определяется продажей рассматриваемых объектов по цене ниже учетной. При этом налогоплательщик имеет документы независимого оценщика, подтверждающие соответствие уровня продажной стоимости объектов рыночной цене объектов.
Пунктом 1 статьи 257 Налогового кодекса Российской Федерации определено, что амортизируемым имуществом в целях исчисления налога на прибыль признается имущество, которое находится у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено главой 25 Кодекса), используются им для извлечения дохода и стоимость которых, погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей.
Таким образом, если речь идет о реализации объектов, неиспользуемых налогоплательщиком в деятельности, направленной на получение дохода, то у налогового органа не имеется оснований требовать применения порядка, установленного пунктом 3 статьи 268 Кодекса для оценки налоговых последствий реализации объектов амортизируемого имущества.
В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Кодекса при реализации имущества, не являющегося амортизируемым (прочего имущества) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на цену приобретения (создания) этого имущества (подпункт 2 указанного пункта). При этом налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества.
При этом согласно пункту 2 статьи 268 Кодекса в случае, если цена приобретения (создания) прочего имущества с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.
Таким образом, налоговое законодательство не обязывает налогоплательщиков при реализации прочего имущества уравнивать для исчисления налогооблагаемой базы суммы доходов и расходов по сделке.
В рассматриваемой ситуации предлагает оценить наличие оснований для применения рыночных цен, предусмотренных пунктом 2 статьи 40 Кодекса. Если обстоятельства сделки дают налоговым органам право проверять правильность применения цен, то доказательством занижения налогоплательщиком налоговой базы по налогу на прибыль в результате применения заниженных цен по сделке может быть наличие иного отчета независимого оценщика, составленного в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ (статья 12). Возникающий в этом случае спор подлежит рассмотрению соответствующей судебной инстанцией (статья 13).
Если налоговый орган может документально подтвердить использование налогоплательщиком объектов в периоды до их реализации в деятельности, направленной на получение дохода, то оценка итогов реализации для налогообложения должна производиться в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 и пунктом 3 статьи 268 Кодекса. Данный порядок в общем случае предусматривает учет для целей налогообложения полученного по сделке убытка в течение оставшегося срока полезного использования имущества.
Из приведенных норм следует, что установленный статьей 268 Кодекса порядок оценки в целях исчисления налога на прибыль итогов реализации, как прочего имущества, так и амортизируемого имущества, предусматривает учет полученных от такого рода сделкам убытков. Различным для указанных ситуаций является только срок, в течение которого налогоплательщик может уменьшать размер налоговой базы по налогу на прибыль: при реализации прочего имущества сумма убытка уменьшает налоговые обязательства налогоплательщика в более ранние периоды (при наличии у него общей налогооблагаемой прибыли от деятельности в периоде реализации имущества).
Таким образом, представленные материалы не дают достаточных доказательств использования налогоплательщиком схемы уклонения от уплаты налога в течение 10 лет путем квалификации реализуемого имущества в качестве прочего.
Вместе с тем, в предложенной ситуации обращает на себя внимание то обстоятельство, что объектом сделки по реализации имущества выступают объекты дорожного хозяйства.
В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 256 Кодекса объекты дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования, в целях налогообложения относятся к объектам амортизируемого имущества, по которым амортизация не начисляется.
Таким образом, действующее законодательство не предусматривает возможности уменьшения налоговой базы по налогу на прибыль на суммы расходов на создание объектов дорожного хозяйства, сооружение которых осуществлялось с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования.
Данный подход так же следует из установленного подпунктом 1 пункта 1 статьи 268 Кодекса порядка, которым предусмотрен учет для целей налогообложения только остаточной стоимости амортизируемого имущества.
Согласно пункту 1 статьи 257 Кодекса остаточная стоимость основного средства в общем случае формируется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой амортизации, начисленной за период эксплуатации. Поскольку для амортизируемого имущества, которое в соответствии с пунктом 2 статьи 256 Кодекса не подлежит амортизации, налоговое законодательство не предусматривает формирование расходов в виде сумм амортизации, то объект налогового учета в виде остаточной стоимости такого имущества отсутствует.
Из вышеизложенного следует, что при наличии данных, подтверждающих строительство объектов дорожного хозяйства с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования, учет стоимости этого имущества для целей налогообложения при его реализации нельзя считать обоснованным.
Данными, подтверждающими строительство объектов дорожного хозяйства с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования могут служить данные бухгалтерского учета организации, указывающими на источник несения расходов по операциям потребления ценностей (работ, услуг) в ходе строительства объектов дорожного хозяйства.
Кроме того, необходимо проанализировать действовавший на территории в период строительства спорных объектов дорожного хозяйства порядок финансирования такого рода работ. Действие в период осуществления расходов по строительству объекта порядка, исключающего использование на строительство объектов дорожного хозяйства средств организаций, так же может рассматриваться как доказательство строительства спорных объектов дорожного хозяйства с привлечением источников бюджетного или иного аналогичного целевого финансирования.
Кроме того, если налогоплательщик не может документально подтвердить налоговую стоимость объекта незавершенного строительства, то стоимость этого имущества при его реализации так же признается равной нулю.

Л.П. Самсонова,
советник налоговой службы III ранга

1 августа 2008 г.

"Финансовый вестник: финансы, налоги, страхование, бухгалтерский учет", N 8, август 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная