Мы имеем в собственности 4/5 доли в малогабаритной 3-комнатной квартире жилой площадью 38 кв. м со смежными комнатами. Проживает в этой квартире семья из 4 человек с несовершеннолетними детьми. Дети тоже собственники. По наследству 1/5 доли достается родственнику, имеющему свою квартиру в собственности. У нас данное жилье единственное. Возможно ли через суд лишить его этой доли (как незначительной), выплатив ему компенсацию? Родственник предлагал выплатить ему компенсацию, но намного выше рыночной стоимости 1/5 доли. Он прописался на свою долю и пытается вселиться в изолированную комнату.

Отношения сособственников при владении имуществом, находящимся в общей собственности, регулируются нормами главы 16 ГК РФ. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между участниками по соглашению между ними. Если соглашение о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них не достигнуто, участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Далее норма ст. 252 ГК РФ устанавливает, что, если выдел доли в натуре не допускается законом или не возможен без несоразмерного ущерба общему имуществу, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. И по общему правилу только с согласия сособственника допускается выплата денежной компенсации вместо выдела доли в натуре.
Однако законодатель предусмотрел, что в случае, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может обязать остальных участников долевой собственности выплатить собственнику компенсацию без его согласия (абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ). Разумеется, по инициативе остающихся собственников.
Обратим внимание, что только при одновременном наличии всех вышеперечисленных условий согласие собственника не принципиально. При этом бремя доказывания их наличия лежит на проявивших инициативу собственниках. В изложенной в вопросе ситуации изолированная комната явно будет превосходить 1/5 от всего жилого помещения. Таким образом, невозможность выдела изолированного помещения, приблизительно равного доле, презюмируется.
Существенный интерес в использовании, а точнее, его отсутствие, доказывается фактом наличия в собственности у ответчика другого жилого помещения. Также должна иметь место конкуренция с существенным интересом истцов, который налицо, так как это их единственное жилье. Немаловажен и факт проживания ответчика в спорном жилом помещении, вернее, история его проживания там.
"Незначительность" в смысле применения абз. 2 п. 4 ст. 252 определяется только судебной практикой. И последняя на стороне автора вопроса. В Определении Верховного Суда РФ от 24.10.2006 N 56-В06-17 рассмотрена ситуация принудительного прекращения права собственности на долю, составляющую 1/4 от жилого помещения. Там же содержится принципиальное для автора вопроса заключение: "Доводы, основанные на том, что применение положений, содержащихся в абзаце 2 пункта 4 ст. 252 ГК РФ допустимы лишь в отношении участника, требующего выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основаны на неправильном толковании норм права_ В исключительных случаях ... для восстановления нарушенных прав и законных интересов других сособственников _ (законодатель) распространил действие данной нормы как на требования собственника выделенной доли, так и на требования остальных участников долевой собственности".
Резюмируя изложенное, делаем важный вывод: сособственники могут самостоятельно инициировать через суд принудительное лишение собственности при соблюдении условий, предусмотренных законодателем.
Рекомендуем в рамках подготовки к процессу собрать доказательства нарушения ответчиком прав других собственников долей. Как минимум, попытка занять изолированную комнату, превосходящую размер доли, нарушает совокупность прав прочих сособственников на пользование указанным помещением в соответствии с имеющимися долями. Зафиксировать злоупотребления ответчика могут помочь соседи и участковый.
Очевидно, что совместное пользование помещением с лицом, которое своими действиями чинит препятствия другим правообладателям, затруднительно. Наличие несовершеннолетних и поддержка органов опеки и попечительства могут стать неплохим подспорьем в таком иске.
На вопросе стоимости остановимся отдельно. Принудительная выплата компенсации предполагает определение ее размера. Можно утверждать, что предложенная истцами оценка будет оспорена ответчиком. В таком случае вопрос будет решаться в рамках судебной оценки.
Следует обратить внимание на тот факт, что 1/5 от общей стоимости квартиры, как правило, превышает рыночную стоимость доли, равной 1/5, - доли, которую нельзя выделить в натуре. Для подавляющего большинства потенциальных покупателей такая доля вообще не представляет интереса. Именно поэтому последняя категория будет отражать реальную рыночную стоимость доли, то есть соответствовать цене ее продажи. Ходатайствуйте о проведении оценки рыночной стоимости доли.
Таким образом, стоит признать, что при соблюдении ряда рекомендаций иск о выплате компенсации и прекращении права собственности на долю в данном случае весьма перспективен.

Э. Глуховская,
"эж-ЮРИСТ"

7 мая 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 18, май 2009 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная