ООО "Социальная помощь пенсионерам" применяет УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов. Организация заключила договор пожизненной ренты с физическим лицом. По условиям договора общество выплачивает рентополучателю согласованную стоимость квартиры - 100 000 руб.
Право собственности на квартиру перешло к организации в момент государственной регистрации договора ренты. Реализация данного объекта недвижимости будет произведена только после смерти рентополучателя. В настоящее время организация за счет заемных средств несет расходы по выплате ежемесячных рентных платежей рентополучателю, а также по оплате коммунальных услуг, ремонта и содержания квартиры. В какой оценке и по какой статье затрат у данной организации (плательщика ренты) может быть принят к налоговому учету оплаченный объект недвижимости (квартира), право собственности на который возникло после заключения договора ренты?

В каком порядке должны учитываться при определении налоговой базы по налогу при УСН расходы по договору ренты (рентные платежи, оплата коммунальных услуг, содержание объекта недвижимости, проценты за пользование кредитом): единовременно по мере их осуществления или данные расходы должны увеличивать первоначальную стоимость объекта недвижимости, предназначенного для продажи?
В подпункте 1 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ установлено такое правило. При исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при применении упрощенной системы налогообложения, учитываются расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 данной статьи).
Состав основных средств, а также их оценка определяются налогоплательщиками в соответствии с законодательством РФ о бухгалтерском учете. Согласно пункту 4 ПБУ 6/01 объект принимается к бухгалтерскому учету в качестве основного средства, если одновременно выполняются следующие условия:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, то есть срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Активы, предназначенные для продажи, принимаются к учету в качестве материально-производственных запасов. Основание - пункт 2 ПБУ 5/01.
В рассматриваемой ситуации квартира, приобретенная организацией по договору пожизненной ренты, заключенному с физическим лицом, предназначена для продажи. Следовательно, она не является основным средством и принимается к бухучету в качестве товара.
На основании подпункта 23 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ налогоплательщики вправе учесть в целях налогообложения расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (за вычетом сумм НДС по приобретенным товарам). При реализации указанных товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от этой операции на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в том числе на сумму расходов по хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемых товаров. Не стоит забывать, что расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, признаются в целях налогообложения по мере их реализации. Затраты, непосредственно связанные с реализацией данных товаров, в том числе расходы по хранению, обслуживанию и транспортировке, учитываются в составе расходов после их фактической оплаты (подп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Что касается затрат по договору ренты, отметим следующее. Расходы по уплате рентных платежей непосредственно получателю ренты в обмен на приобретение права собственности на квартиру (как объект недвижимости), которая находится в собственности получателя ренты, нужно рассматривать как расходы по оплате стоимости квартиры в связи с ее приобретением.
Таким образом, указанные затраты включаются в состав расходов при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому при УСН, в порядке, изложенном выше. То есть на дату получения доходов от реализации объекта недвижимости (квартиры). Причем доходы, полученные налогоплательщиком по итогам отчетного (налогового) периода, не должны превышать размер ограничения по доходам для применения упрощенной системы, установленный в пункте 4 статьи 346.13 НК РФ.
Расходы в виде процентов, уплачиваемых за предоставление в пользование денежных средств (кредитов, займов), включаются в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы при применении УСН, в порядке, определенном в подпункте 9 пункта 1 статьи 346.16 и подпункте 1 пункта 2 статьи 346.17 НК РФ, - на дату погашения задолженности по уплате указанных процентов.

В.В. Горбунова,
советник государственной гражданской службы РФ 3-го класса

15 апреля 2009 г.

"Российский налоговый курьер", N 8, апрель 2009 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная