Управляющая компания применяет "упрощенку" с объектом налогообложения "доходы". На основании договора с собственниками помещений она собирает плату за коммунальные услуги и перечисляет ее ресурсоснабжающим организациям. Включаются ли данные суммы в состав доходов, учитываемых при исчислении налога при УСНО?

При ответе на данный вопрос обратимся к позиции Минфина, представленной в Письме от 18.07.2008 N 03-11-04/2/107.
Согласно ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при применении УСНО должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта обложения единым налогом, доходы от реализации и внереализационные доходы (ст. 249 и 250 НК РФ). При этом доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ, в составе доходов не учитываются. На основании пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское и иное аналогичное вознаграждение.
С этими рассуждениями нельзя не согласиться. Но затем финансисты делают вывод: учитывая, что предпринимательская деятельность налогоплательщика - управляющей организации исходя из договорных обязательств является посреднической деятельностью по закупке по поручению собственников помещений в многоквартирном доме коммунальных услуг, доходом указанной организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Такая позиция Минфина представлена и в более ранних письмах - например, от 14.11.2005 N 03-11-05/100. Управляющая организация обязана принимать на свой расчетный счет платежи за коммунальные услуги, которые вносятся членами товарищества собственников жилья и впоследствии перечисляются управляющей организацией юридическим лицам, предоставляющим данные услуги. Учитывая, что реализацию коммунальных услуг осуществляют коммунальные организации, управляющая организация, принимающая на основании заключенного договора технического обслуживания жилого дома на свой расчетный счет платежи от населения за коммунальные услуги, не учитывает вышеназванные платежи при исчислении налоговой базы по единому налогу в качестве доходов.
То есть, по мнению Минфина, управляющая организация не реализует коммунальные услуги, а занимается посреднической деятельностью, и поэтому платежи за коммунальные услуги не учитываются при расчете налоговой базы при УСНО. В то же время Минфином было выпущено Письмо от 13.11.2007 N 07-05-06/288, в котором речь шла об учете в составе доходов сумм, полученных управляющей компанией от жильцов и направленных на капитальный ремонт жилья. В данном случае был сделан прямо противоположный вывод: суммы, перечисляемые жильцами на расчетный счет управляющей компании и направленные на капитальный ремонт жилья, учитываются налогоплательщиком - управляющей организацией в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения. В последнем случае финансисты, вероятно, посчитали, что управляющая компания сама выполняет капитальный ремонт, а не является посредником между жильцами и подрядчиками, которые его осуществляют.
Попробуем разобраться: кем же является управляющая компания и будут ли перечисленные ей средства ее доходом?
Согласно ст. 161 ЖК РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ*(1) собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- управление управляющей организацией.
При этом управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме (ст. 161 ЖК РФ). Управляющая компания является профессиональным игроком на рынке жилищно-коммунальных услуг, обладает необходимыми знаниями и компетенцией, но, конечно, за ее услуги придется платить жильцам, в отличии от ТСЖ, которое не извлекает прибыли от деятельности по управлению домом. На управляющую компанию возложены функции координатора и исполнителя работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также ответственность за качество предоставляемых потребителям коммунальных услуг (а не только содержание жилфонда). Расчет платы также входит в обязанности управляющей организации.
При рассмотрении данного вопроса нельзя обойти такой важный документ, как Правила предоставления коммунальных услуг гражданам*(2) (далее - Правила), утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307. Они регулируют отношения между исполнителями и потребителями коммунальных услуг. Исполнителем может быть в том числе и управляющая организация, на которой лежат обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества перед всеми потребителями (п. 5 Правил).
Согласно формулировке разд. VIII ЖК РФ управляющая организация именно предоставляет коммунальные услуги, а не обеспечивает их предоставление (например, посредством заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями). От этого же понимания отталкиваются и Правила. В обязанности исполнителя коммунальных услуг входит заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями или самостоятельное производство коммунальных ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг потребителям (пп. "в" п. 49 Правил). Согласно определению, приведенному в п. 3 Правил, ресурсоснабжающая организация осуществляет продажу коммунальных ресурсов - и не кому-нибудь, а управляющей компании. Приходится констатировать, что законодательство предлагает управляющим организациям лишь договор купли-продажи коммунальных ресурсов, и никакой другой.
Отсюда следует, что включение в налогооблагаемую выручку управляющей компании всей платы собственников помещений (в том числе за коммунальные услуги) - это требование НК РФ. Кроме того, управляющая компания обязана оплачивать все выставленные ресурсоснабжающими организациями счета независимо от фактического поступления денежных средств от населения.
Данные налоговые последствия можно оптимизировать с точки зрения уменьшения налоговых выплат: применить посреднические договора, такие как агентский договор, чтобы доходом управляющей компании было только агентское вознаграждение. Но этот вариант идет вразрез с ЖК РФ и Правилами, хотя по своей сущности деятельность управляющей компании многоквартирным домом является посреднической.
Вернемся к позиции Минфина по данному вопросу. На сегодняшний день финансисты считают деятельность управляющей компании посреднической. При этом в Письме Минфина РФ от 18.07.2008 N 03-11-04/2/107 дается ответ на конкретный вопрос, сформулированный некорректно: управляющая организация, применяющая УСН с объектом налогообложения "доходы", заключила договор энергоснабжения с поставщиками по поручению собственников помещений в многоквартирном доме. Какой договор заключен, непонятно, и формально ответ Минфина поставленному вопросу соответствует. Если заключен посреднический договор, то доходом управляющей компании будет вознаграждение по этому посредническому договору, а платежи за коммунальные услуги при расчете единого налога при УСНО не учитываются. Но с точки зрения ЖК РФ и Правил управляющая компания продает населению коммунальные услуги и, соответственно, должна учитывать в доходах всю сумму платежей за них, как при договоре купли-продажи. Позиция же Минфина, к сожалению, может измениться в любой момент, как это было не раз, со всеми вытекающими отсюда налоговыми рисками, тем более что финансисты всегда могут сказать, что в письме давался ответ на конкретный вопрос.
Следует учитывать, что управляющие компании ведут особую деятельность в соответствии с ЖК РФ, Правилами, ГК РФ, поэтому к выбору режима налогообложения им надо подходить очень тщательно. Применение "упрощенки" с объектом налогообложения "доходы" выглядит в данном случае непривлекательным, в крайнем случае это могут быть "доходы минус расходы". При принятии решения о выборе объекта налогообложения при УСНО все-таки необходимо учитывать возможные налоговые риски.

Е.П. Зобова,
главный редактор журнала "Упрощенная система налогообложения:
бухгалтерский учет и налогообложение"

1 октября 2008 г.

"Упрощенная система налогообложения: бухгалтерский учет и налогообложение", N 10, октябрь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------
*(1) Действует в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ.
*(2) Действуют в ред. Постановления Правительства РФ от 21.07.2008 N 549.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная