Правовой статус органов управления ТСЖ (правление, председатель правления и ревизионная комиссия) требует ответа на следующие вопросы:
- каков характер правоотношений между ними и ТСЖ (заключаются ли трудовые или гражданско-правовые договоры, выплачивается ли вознаграждение, в каком порядке оно финансируется);
- какими полномочиями наделены;
- какую ответственность и перед кем несут;
- как оформляется назначение и снятие полномочий?

В соответствии с п. 5 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с действующим законодательством. Для осуществления своей деятельности товарищество собственников жилья образует органы управления и контроля. В соответствии со ст. 145 ЖК РФ высшим органом управления товарищества является общее собрание. Объем полномочий высшего органа управления товарищества определяется ЖК РФ и уставом товарищества.
Для ведения текущей работы, выполнения принятых решений общее собрание избирает исполнительно-распорядительный орган - правление. Срок его деятельности определяется уставом товарищества и не может быть больше двух лет. Правление осуществляет руководство текущими делами товарищества и принимает решения по вопросам, которые не отнесены к исключительной компетенции общего собрания.
Жилищный кодекс в ст. 148 указывает на то, что в обязанности правления входят:
- соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава;
- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
- составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год и отчетов о финансовой деятельности, представление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и их увольнение;
- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
- выполнение иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.
Заседания правления созываются председателем в сроки, установленные уставом товарищества, и признаются правомочными при участии в них большинства членов правления.
Руководит деятельностью правления ТСЖ председатель, который избирается на заседании высшего либо исполнительно-распорядительного органа из состава правления ТСЖ (п. 3 ст. 147 ЖК РФ). Существует мнение, что данная норма ущемляет права собственников. Дело в том, что при выборе председателя круг кандидатов заранее ограничен членами ТСЖ (то есть собственниками помещений в данном доме). На практике это приводит к тому, что зачастую складывается ситуация, при которой в доме нет граждан, имеющих возможность по своим личным и деловым качествам исполнять обязанности председателя правления, и им становится некомпетентный человек, на которого возлагаются серьезные полномочия.
Так, председатель правления в пределах своей компетенции без доверенности действует от имени товарищества в соответствии с законодательством и уставом товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством и уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
Контрольным органом товарищества домовладельцев является ревизионная комиссия (ревизор), которая избирается общим собранием, как правило, на тот же срок, что и правление (не более двух лет). Безусловно, в состав ревизионной комиссии не могут входить члены правления товарищества (ст. 150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия, состоящая более чем из одного ревизора, из своего состава избирает председателя.
Ревизионная комиссия (ревизор):
- проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности товарищества не реже одного раза в год;
- представляет общему собранию заключение по бюджету, годовому отчету и размерам обязательных платежей и взносов;
- отчитывается перед общим собранием.
Для решения конкретной задачи высшим органом управления или правлением товарищества может создаваться временная комиссия, полномочия которой должны оформляться доверенностью, выданной ее руководителю. При достижении поставленной цели комиссия отчитывается на общем собрании или правлении товарищества и прекращает свою деятельность. Такая комиссия - один из вариантов приведения в исполнение решения общего собрания или правления товарищества.
Характер взаимоотношений между органами управления ТСЖ и товариществом определяется уставом ТСЖ. В уставе может быть предусмотрено заключение как трудовых, так и гражданско-правовых договоров с председателем и членами правления. Однако предпочтительнее заключать трудовые договоры, так как в данном случае речь идет об особой трудовой функции - управлении организацией. В то же время деятельность по управлению организацией имеет свою специфику, которая и должна найти отражение в договоре с соответствующими лицами.
Именно ст. 274 ТК РФ указывает, что права и обязанности руководителя в области трудовых отношений определяются трудовым договором. Особенности труда руководителя находят отражение в возложении на него полной материальной ответственности за прямой действительный ущерб, причиненный ТСЖ, и в установлении дополнительных оснований расторжения договора с ним (соответственно ст. 277 и 278 ТК РФ).
Вопрос об оплате труда председателя и членов правления также должен быть разрешен в уставе ТСЖ. Законодательно не определено, является ли эта деятельность возмездной или безвозмездной. Таким образом, в данном случае действует воля членов ТСЖ. Представляется, что труд этих лиц (председателя и членов правления) должен оплачиваться. Финансирование вознаграждения председателю и членам правления производится из так называемых средств ТСЖ (ст. 151 ЖК РФ), распоряжается которыми правление ТСЖ в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК РФ).
В соответствии с п. 2 ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:
- обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
- доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направляемых на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
- субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
- прочих поступлений.
Вопрос о вознаграждении членам ревизионной комиссии также должен найти свое отражение в уставе ТСЖ.
В статье 149 ЖК РФ перечислены полномочия председателя правления и ничего не сказано об ответственности его и правления за убытки, причиненные товариществу как неэффективным управлением, так и нанесением вреда имуществу в многоквартирном доме. Между тем отсутствие в Жилищном кодексе положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности. В уставе товарищества следует четко определить ее условия и размер, а также порядок взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов. С нашей точки зрения, перечисленные положения об ответственности должны быть продублированы в трудовом договоре.
Правление ТСЖ вправе в любое время приостановить полномочия единоличного исполнительного органа - председателя правления ТСЖ. Причем основания для этого могут быть самые разные, поскольку закон об этом ничего не говорит.
Административная ответственность за нарушения в сфере жилищного законодательства, в частности, применительно к ТСЖ установлена КоАП РФ:
- ст. 6.4 "Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта";
- ст. 7.22 "Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений".
Статья 7.22 КоАП РФ содержит положение о лицах, в обязанности которых входит обеспечение содержания и ремонта жилых помещений и общего имущества собственников квартир в многоквартирном доме. Ответственным за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме является товарищество собственников жилья (ст. 135, 138 ЖК РФ).
При наличии трудового договора председатель правления несет дисциплинарную и материальную ответственность в рамках трудового законодательства.
Вопрос об оформлении назначения и снятия полномочий является важным, поскольку только при должном их закреплении за конкретными лицами возможно точное исполнение этих полномочий и, в случае необходимости, применение мер ответственности за их ненадлежащее исполнение или неисполнение. Прежде всего полномочия органов управления должны быть перечислены в уставе ТСЖ. Затем на общем собрании членов ТСЖ должны быть избраны лица на должности в органах управления. Закрепление за ними полномочий, указанных в уставе ТСЖ, оформляется протоколом общего собрания. Следующий шаг - заключение с ними трудового договора, где также должны быть перечислены полномочия. И последнее: в соответствии с трудовым законодательством для каждого работника необходимо составить должностную инструкцию и ознакомить с ней под роспись.
Прекращение полномочий возможно по истечении срока договора (тогда дополнительных документов не требуется) или досрочно. В случае досрочного прекращения полномочий общее собрание членов ТСЖ принимает решение, которое оформляется протоколом.

Г.Ю. Горюнова

1 июля 2007 г.

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", N 7, июль 2007 г.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная