В начале 2007 года я приобрела квартиру в строящемся доме. Однако со мной был заключен договор купли-продажи векселя компании-застройщика. Как мне объяснили специалисты отдела продаж, когда строительство будет завершено, я должна предъявить данный вексель застройщику к уплате и лишь тогда со мной будет заключен договор купли-продажи. Строители сослались на то, что на момент продажи векселя квартира как таковая отсутствует, поэтому и продать ее пока нельзя. В июне 2008 года дом был сдан госкомиссии, и в ноябре того же года застройщиком было оформлено право собственности. В этом же месяце я благополучно обменяла вексель на квартиру. В январе 2009 года я получила уведомление из налогового органа о том, что должна уплатить НДФЛ с материальной выгоды от продажи векселя. Правомерно ли требование инспекции?

В данном случае имеет место так называемая вексельная схема приобретения недвижимости. Не так давно она была популярна у застройщиков и использовалась при продаже квартир в новостройках. Главный плюс схемы для застройщика заключался в том, что договор купли-продажи векселя, подменяющий собой договор соинвестирования, не подлежит государственной регистрации, в нем также не прописаны сроки сдачи объекта, отсутствует стоимость квартиры и метраж. Однако для покупателя в некоторых случаях возникали дополнительные налоговые последствия. Сделка проходила, как правило, по следующей схеме. Компания-застройщик выпускала собственный вексель, номинальная стоимость которого равна стоимости квартиры. Указанный вексель передавался покупателю по цене ниже стоимости квартиры. Эта заниженная стоимость и указывалась в договоре купли-продажи векселя, а разница в цене называлась скидкой от стоимости квартиры. После сдачи дома госкомиссии заключался договор купли-продажи, по которому покупателем квартиры передавались денежные средства, полученные в результате предъявления векселя к погашению застройщику. Вот здесь и возникала разница, именуемая в соответствии с п. 3 статьи 212 Налогового кодекса РФ материальной выгодой от приобретения ценных бумаг.
В своем письме N 03-04-05-01/466 от 22.12.2008 г. чиновники Минфина России подтвердили, что при передаче налогоплательщиком векселя компании-застройщику, являющейся векселедателем, у налогоплательщика возникает дисконтный доход, подлежащий налогообложению.
Для наглядности приведем пример. Квартира в строящемся доме стоит 4 млн руб. Застройщик выпускает вексель номинальной стоимостью 4 млн рублей, а продает его покупателю квартиры за 3,9 млн рублей. Срок погашения векселя - не ранее 30 ноября 2008 года. Операции были оформлены в следующем порядке: покупатель 1 декабря 2008 года предъявил вексель к погашению, получил 4 млн руб. и тут же внес их в счет оплаты по договору купли-продажи квартиры. Материальная выгода покупателя по этой операции, подлежащая налогообложению, составила 100 тыс. руб. Ведь вексель был приобретен за 3,9 млн руб., а при его погашении застройщик выплатил номинальную стоимость. Таким образом, в данной ситуации обладательница квартиры должна в срок не позднее 30 апреля 2009 года самостоятельно подать налоговую декларацию и в срок не позднее 15 июля 2009 года уплатить налог на доходы физических лиц с суммы 100 тыс. руб.

М.В. Кабулова,
руководитель юридического отдела ООО "ФинСервисКонсалтинг",
член Палаты налоговых консультантов России

1 февраля 2009 г.

"Предприниматель без образования юридического лица. ПБОЮЛ", N 2, февраль 2009 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная