Физическое лицо в течение одного налогового периода произвело несколько сделок с недвижимостью: приобретение квартиры за 1 000 000 руб. и продажа этой квартиры за 1 000 000 руб., продажа квартиры, которая находилась в собственности менее трех лет за 2 000 000 руб., приобретение квартиры за 2 000 000 руб.
Как определяется налоговая база по налогу, если физическое лицо не воспользовалось еще налоговым вычетом?

Продажа квартир

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (НДФЛ).
Согласно пп. 2 п. 1 и п. 2 ст. 228 НК РФ физические лица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности.
На основании п. 3 ст. 228 НК РФ и п. 1 ст. 229 НК РФ указанные физические лица обязаны представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.
Таким образом, по окончании 2008 года, в котором физическое лицо продало квартиры, у него появляется обязанность представить в налоговые органы по месту своего учета налоговую декларацию. В этой налоговой декларации физическое лицо должно исчислить сумму налога, подлежащую уплате в бюджет.
При определении налоговой базы по НДФЛ в отношении доходов от реализации недвижимого имущества следует учитывать следующее.
На основании п. 1 ст. 224 НК РФ доход от реализации имущества, полученный физическим лицом - налоговым резидентом РФ, облагается по налоговой ставке в размере 13%.
При этом в соответствии с нормами п. 3 ст. 210 НК РФ и пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик, являющийся резидентом РФ, имеет право на вычет в суммах, полученных в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе (далее - жилья), находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Согласно п. 2 ст. 220 НК РФ данный имущественный налоговый вычет может быть предоставлен на основании письменного заявления при подаче налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.
Обращаем Ваше внимание на то, что в отличие от имущественного вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ (при приобретении жилья), вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ (при продаже имущества), может применяться налогоплательщиком каждый раз по мере осуществления операций по реализации имущества, находящегося в собственности.
Кроме того, вместо использования права на получение имущественного налогового вычета при продаже жилья, налогоплательщик вправе уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением проданной квартиры.
Таким образом, при реализации квартир, находившихся в собственности менее трех лет, физическое лицо может воспользоваться вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо учесть расходы, связанные с приобретением каждого отдельного объекта.
Вопрос о том, применять ограничение имущественного вычета (не более 1 000 000 рублей) для каждого объекта или для всех жилых объектов, реализованных в налоговом периоде, является спорным. Учитывая последние разъяснения Минфина России по данному вопросу (письма Минфина России от 24.10.2008 N 03-04-05-01/397, от 31.07.2008 N 03-04-05-01/282), в которых специалисты придерживаются менее выгодной для налогоплательщиков позиции, во избежание разногласий с налоговыми органами, рекомендуем по первой квартире вместо применения вычета воспользоваться вариантом уменьшения суммы дохода на величину расходов, связанных с ее приобретением. Так как расходы в данном случае составляют 1 000 000 рублей, налогооблагаемая база по данной операции будет равна нулю.
Такие рекомендации мы даем, исходя из того, что использование права на получение рассматриваемого вычета физическим лицом, возможно, будет наиболее целесообразным в отношении второй квартиры (проданной за 2 000 000 рублей).
Объясним подробнее.
Вариант использования имущественного вычета будет являться наиболее выгодным в том случае, если документально подтвержденные расходы, связанные с ее приобретением, составляют менее 1 000 000 рублей.
В этом случае налогооблагаемая база составит 1 000 000 рублей (2 000 000 рублей - 1 000 000 рублей), соответственно, сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, составит 130 000 рублей (1 000 000 рублей х 13%).
В случае, если расходы превышают 1 000 000 рублей, то более выгодным будет являться вариант уменьшения суммы облагаемого налогом дохода на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов.
Так, например, в случае, если расходы на приобретение квартиры составляют:
1. 1 600 000 рублей, то налогооблагаемая база составит 400 000 рублей (2 000 000 рублей - 1 600 000 рублей), а сумма налога к уплате в бюджет 52 000 рублей (400 000 рублей х 13%).
2. 2 100 000 рублей, то налогооблагаемая база будет равна нулю (абзац 2 п. 3 ст. 210 НК РФ).
Таким образом, при расчете налогооблагаемой базы по НДФЛ физическое лицо вправе уменьшить доход либо на расходы, связанные с приобретением каждой отдельной квартиры, либо в отношении одной из квартир воспользоваться налоговым вычетом при продаже имущества в размере 1 000 000 руб. В зависимости от того, какой вариант будет выбран в отношении второй квартиры, сумма НДФЛ к уплате в бюджет будет различной. При этом по окончании налогового периода в срок до 30 апреля 2009 года физическое лицо обязано представить в налоговые органы налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (утверждена приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н).

Приобретение квартиры

Физическое лицо также имеете право воспользоваться вторым имущественным вычетом, установленным пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, так как ранее такое право им не было использовано.
Этот вычет предоставляется в сумме, израсходованной налогоплательщиком на приобретение жилья на территории РФ. Общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов.
Вычет предоставляется на основании письменного заявления налогоплательщика, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам. Если в налоговом периоде такой вычет не может быть использован полностью, то его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Для получения этого вычета важно, чтобы расходы были произведены за счет собственных средств или средств, полученных по целевым займам (кредитам).
При этом повторное предоставление указанного имущественного налогового вычета не допускается. Иными словами, вычетом на приобретение жилья можно воспользоваться однократно (один раз в жизни) по своему выбору при покупке какого-то одного из объектов, перечисленных в пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. (письма Минфина России от 02.09.2008 N 03-04-05-01/327, от 16.11.2007 N 03-04-05-01/368, УФНС РФ по г. Москве от 03.03.2008 N 28-10/020732@).
Для получения такого вычета в налоговые органы также необходимо предоставить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Однако, подать ее физическое лицо имеет право и позже 30 апреля 2009 года - в течение трех лет с момента приобретения квартиры.
Таким образом, если в 2008 году у физического лица возникает право на имущественный вычет при покупке квартиры, и он пожелает им воспользоваться, то заявить об этом можно как в течение 2008 года, так и по его окончании, одновременно с подачей налоговой декларации, предоставляемой в связи с продажей квартир.
При этом, если по сделке, связанной с продажей квартир, у физического лица возникнет облагаемый по ставке 13% доход в сумме 1 000 000 рублей (при применении имущественного вычета при продаже второй квартиры) или менее, то по сделке, связанной с покупкой новой квартиры, ему может быть предоставлен вычет, уменьшающий налогооблагаемую базу, 1 000 000 руб.
При таких обстоятельствах платить НДФЛ с дохода, полученного при продаже квартиры, ему не придется.
Вывод:
Подача налоговой декларации в отношении доходов, связанных с реализацией недвижимого имущества, является обязанностью физического лица. При исчислении налогооблагаемой базы физическое лицо имеет право воспользоваться имущественным налоговым вычетом при продаже имущества не более 1 000 000 руб. Вместо вычета он вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением каждой из проданных квартир.
При этом одновременно физическое лицо может воспользоваться правом на получение вычета при приобретении жилья по одному из приобретенных объектов в сумме фактических расходов, но не превышающей 1 000 000 руб.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гузева Марина

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
профессиональный бухгалтер Волкова Юлия

21 ноября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная