У продавца было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом как единый объект. По договору купли-продажи другой организации были проданы квартиры. Регистрационная служба в государственной регистрации отказала по причине отсутствия регистрации права собственности продавца на отчуждаемые квартиры. Обязательно ли было продавцу регистрировать право собственности на продаваемые квартиры как самостоятельный объект недвижимости? Каким образом покупатель может защитить свои права, если продавец больше никаких действий предпринимать не собирается?

В соответствии со ст. 128 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага. Объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ).
Из ст. 209 ГК РФ следует, что право владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежит его собственнику, который вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам.
В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы.
Согласно части 2 ст. 15 ЖК РФ под жилым помещением понимается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). жилыми помещениями являются жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (часть 1 ст. 16 ЖК РФ).
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, федеральным законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Жилищным кодексом РФ (ст. 18 ЖК РФ).
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).
Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта. В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами (п. 1, п. 6, п. 9 ст. 12 Федерального закона N 122-ФЗ).
Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав (п. 2 ст. 13 Федерального закона N 122-ФЗ).
Таким образом, с точки зрения гражданского права здание и находящиеся в нем помещения могут существовать как разные объекты гражданских прав. Для того чтобы некое недвижимое имущество, физически входящее в состав другого недвижимого имущества и существующее как объект материального мира (например, помещение в здании), могло выступать как объект гражданских прав (то есть свободно отчуждаться, переходить от одного лица к другому), оно должно быть выделено как отдельное имущество и именно на него должно быть зарегистрировано право собственности (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 16.06.2008 N А38-3483-15/334-2006(А38-3483-15/3-2007), ФАС Поволжского округа от 25.09.2008 N А65-30167/2007-СГ3-14, Президиума ВАС РФ от 29.05.2007 N 6623/05).
Поэтому, мы считаем, что до момента регистрации права собственности на квартиру она не существует как объект гражданских прав и не может быть отчуждена даже при наличии зарегистрированного права продавца такой квартиры на многоквартирный дом, в котором квартира расположена. В связи с этим заключенный договор купли-продажи квартиры в отсутствии регистрации на нее права собственности является ничтожным на основании ст. 168 ГК РФ как противоречащий законодательству. Поэтому не влечет никаких юридических последствий (п. 1 ст. 167 ГК РФ), в связи с чем, в рассматриваемом случае покупатель не приобрел никаких прав по подписанному договору. Соответственно, рассчитывать на какую-либо защиту он не может.
Тем не менее, хотелось бы отметить, что существует и противоположная точка зрения, также нашедшая свое отражение в судебной практике. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа в постановлении от 02.02.2004 N Ф09-61/04ГК и Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в постановлении от 16.01.2008 N Ф08-8822/07 указали, что в соответствии со ст. 209 ГК РФ собственник вправе распоряжаться как всем принадлежащим ему имуществом, так и его частью. Продав часть принадлежащего ему недвижимого имущества, продавец тем самым реализовал свои права собственника. Суды обоих округов отклонили доводы о необходимости государственной регистрации права собственности на выделяемую в натуре часть недвижимого имущества. При этом ФАС Северо-Кавказского округа указал, что в результате выделения помещений в натуре создание новых объектов недвижимости не произошло, а ФАС Уральского округа указал, что ни нормы Гражданского кодекса РФ, ни Федеральный закон N 122-ФЗ не содержат подобного основания повторной регистрации ранее зарегистрированного (то есть возникшего) права.
По вышеуказанным причинам эта позиция представляется нам неверной. Но если придерживаться ее, то при отсутствии иных оснований для признания договора недействительным или незаключенным, должен быть сделан вывод, что оснований для отказа в государственной регистрации не было, и покупатель квартир имеет право на обжалование отказа в государственной регистрации (п. 5 ст. 2 Федерального закона N 122-ФЗ). Оснований для обращений покупателя в суд в порядке п. 3 ст. 165, п. 3 ст. 551 ГК РФ в таком случае мы не усматриваем, поскольку продавец от такой регистрации не уклонялся и необходимые документы подал.

Вывод:
Мы полагаем, что заключенный договор купли-продажи квартиры является ничтожным. Тем не менее, как показывает анализ судебной практики, суды некоторых арбитражных округов могут признать такую сделку действительной. И в таком случае покупатель будет иметь право на обжалование отказа в государственной регистрации.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

31 октября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная