Вопросы и ответы

Муж обратился в районный суд по вопросу разделения финансово-лицевого счета квартиры. Спорная жилая площадь находится на первом этаже девятиэтажного дома и состоит из пяти комнат: запроходная 6,80 кв.м; проходная - 19,00 кв.м; запроходная - 12,80 кв.м; изолированная - 11,80 кв.м; изолированная - 18,90 кв.м. Общая площадь квартиры - 85,20 кв.м, жилая - 69,30 кв.м, кухня - 6,00 кв.м. В исковом заявлении муж утверждает, что изменение договора найма жилого помещения и открытие на его имя отдельного лицевого счета на две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв.м) не ущемляет моих жилищных прав и интересов, а также жилищных прав нашего сына. В иске муж указывает следующее: "Супруга Ефремова Т.И. и сын Ефремов И.С. имеют самостоятельный источник дохода и способны оплатить свою жилую площадь размером 19,00, 12,80 и 6,80 кв.м. В соответствии со ст.86 ЖК РСФСР прошу изменить договор найма жилого помещения квартиры. Обязать управу Дмитровского района г.Москвы заключить со мной отдельный договор найма жилого помещения и открыть на мое имя отдельный лицевой счет на комнаты размером 11,80 и 18,90 кв.м". Меня интересует вопрос, равноценный ли предлагается раздел и возможно ли это, если размер кухни всего 6,00 кв.м, а квартира превращается в коммунальную с дальнейшей возможностью разъезда жильцов? Этот вопрос я задала в суде, судья на него не ответила, а посоветовала обратиться к адвокату, добавив, что на судебное заседание нужно приходить подготовленными.

В исковом заявлении Ваш муж мотивирует свои требования положениями ст.86 ЖК РСФСР. Согласно данной статье совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма, если с согласия остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи и в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением ему может быть выделено помещение, удовлетворяющее требованиям ст.52 ЖК РСФСР. Согласно ч.1 указанной статьи в качестве предмета договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение (отдельная квартира или комната). Это положение закреплено и в ч.1 ст.673 ГК РФ: "Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома)". Предметом договора социального найма не могут быть смежные комнаты (т.е. связанные общим входом, подсобные помещения, такие как кухня, коридор, ванная и др.). Кроме того, не может рассматриваться в качестве жилого помещения, которым можно пользоваться по договору найма, часть комнаты.
Отметим, что ч.1 ст.86 ЖК РСФСР не применяется к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, из домов которых допускается выселение в порядке, предусмотренном ст.95 ЖК РСФСР, кроме случаев, когда наниматель и члены его семьи не могут быть выселены.
Согласно ст.53 ЖК РСФСР наниматель и члены его семьи пользуются равными правами, вытекающими из договора социального найма жилого помещения. В связи с этим условия договора найма могут быть изменены только с согласия всех проживающих (совершеннолетних членов семьи) и наймодателя (ст.85 ЖК РСФСР). Споры, возникающие в связи с требованием заключения отдельного договора найма, разрешаются в судебном порядке.
Вопросы, касающиеся изменения договора социального найма, нашли отражение в руководящих разъяснениях судебных органов. Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. N 5; от 21 декабря 1993 г. N 11 и от 25 октября 1996 г. N 10) установлено, что в силу ст.86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилого помещения, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жилым помещением может быть выделено изолированное помещение, состоящее из одной или нескольких комнат.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. N 2 "О практике применения судами жилищного законодательства" (в ред. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. N 14) отмечено: "Разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя или члена его семьи суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при наличии условий, предусмотренных законодательством союзных республик (ст.86 ЖК РСФСР)". В данном случае согласно п.5 постановления Московской городской Думы от 31 января 2001 г. N 12 "О Положении о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве" граждане обеспечиваются жилыми помещениями по договору социального найма и договору безвозмездного пользования в пределах нормы предоставления жилого помещения (нормы предоставления), которая составляет 18 кв.м. общей площади на одного человека, если иное не предусмотрено Положением. Таким образом, на трех человек (нанимателя и двух членов его семьи) должно приходиться не менее 54 кв.м общей площади. В Вашем случае приходится 85,20 кв.м, т.е. по 28,40 кв.м на каждого члена семьи.
Согласно п.15 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5, когда одной из сторон в соответствии с приходящейся на ее долю жилой площадью можно выделить с учетом санитарных и технических требований изолированное помещение по размеру менее установленной ст.38 ЖК РСФСР нормы жилой площади (12 кв.м), суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой только на это обстоятельство, поскольку закон не исключает возможность заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.
Как видно из иска, Ваш муж хочет оставить за собой две изолированные комнаты (11,80 и 18,90 кв.м) общей площадью 30,70 кв.м, оставив Вам и сыну две запроходных комнаты (6,80 и 12,80 кв.м) и одну проходную (19,00 кв.м) общей площадью 38,6 кв.м. Значит, в случае полного удовлетворения требований истца, на Вас и Вашего сына будет приходиться по 19,3 кв.м общей площади, что больше установленных московским законодательством минимальных нормативов (18 кв.м общей площади на одного человека). Поэтому в суде следует делать акцент на неравномерное распределение комнат, при котором одному человеку достаются две изолированные комнаты (при возможности его фактического проживания в одной), общая площадь которых в 1,7 раз больше минимальных нормативов, а два члена семьи оказываются в заведомо неблагоприятном положении при выделении им запроходной и двух проходных комнат.
Кроме того, в приведенной выдержке из искового заявления указывается на то, что Ефремов И.С.(Ваш сын) имеет самостоятельный источник дохода и способен оплатить свою жилую площадь. Если он совершеннолетний, Вы оба можете заявить встречные исковые требования о разделении финансово-лицевого счета или о расселении (тем более что в письме Вы не исключаете возможности разъезда). Тогда доли каждого члена семьи при разделе квартиры будут иными, нежели заявленные Вашим мужем в иске. Это один вариант дальнейшего судебного разбирательства, который может завершиться либо разделением финансово-лицевого счета (по одной квартире будет три финансово-лицевых счета) либо отказом суда в разделе жилых помещений в одной квартире. Суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма.
Другой вариант - встречное исковое заявление о расселении, что представляется более целесообразным. Ваш встречный иск должен содержать основания, по которым Вы требуете расселения. Например, невозможность полноценного, без нарушения санитарных и технических требований, разделения финансово-лицевого счета; ведение Вами самостоятельного от Вашего мужа домашнего хозяйства; ведение сыном самостоятельного от родителей домашнего хозяйства; возможно, неприязненные отношения и невозможность дальнейшего совместного проживания.
Возможен вариант подачи Вами и сыном исковых заявлений, предмет которых будет включать в оба требования о разделении финансово-лицевого счета (первая часть) и (или) о расселении (вторая часть) можно объединить в один иск. Если Вы с сыном подаете два аналогичных иска, включающих в себя эти две части, суд обязан будет рассмотреть основания заявленных требований.
Что же касается кухни размером 6 кв.м, то согласно п.3 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ за IV квартал 1998 г. по гражданским делам, утвержденного постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 19 апреля 1999 г., не может быть отказано в иске об изменении договора найма жилого помещения только по тем основаниям, что квартира имеет кухню размером менее 6 кв.м и совмещенный санузел. Суд не вправе отказать в удовлетворении иска со ссылкой на эти обстоятельства, поскольку закон не исключает возможности заключения договора найма жилого помещения площадью менее 12 кв.м.

В связи с переводом нашего дома в нежилой фонд управление муниципального жилья и префектура ЮАО г.Москвы предложили нам следующий вариант расселения: моему бывшему мужу переехать в однокомнатную квартиру (на что он сразу согласился), а мне с сыном, дочерью и мужем дочери переехать в двухкомнатную квартиру по улице Братеевская. Нас этот вариант не устроил, поскольку я с сыном и дочь с мужем (брак которых зарегистрирован четыре года назад) представляем собой две разные семьи и не можем жить в одном жилом помещении, тем более что у нас часто возникают конфликты. Управление муниципального жилья предложило нам другой вариант - переехать в двухкомнатную квартиру дома-новостройки по Харьковскому проезду. Однако эти варианты не являются равноценным возмещением нашего жилья, располагавшегося в центре столицы. Решением Симоновского суда г.Москвы от 16 января 2002 г. были удовлетворены исковые требования префектуры ЮАО г.Москвы о нашем выселении (меня, сына и дочери с мужем). 14 марта 2002 г. судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда рассмотрела нашу кассационную жалобу, оставив решение суда первой инстанции без изменений. 24 мая 2002 г. президиум Московского городского суда также не удовлетворил наших требований. 3 июля 2002 г. президиум Московского городского суда, рассмотрев поданное нами дополнение к жалобе, также отказал в удовлетворении наших требований. Отмечу, что суд вообще не рассматривал наши доказательства, нарушая при этом ст.2, 5, 7, 10, 14 ГПК РСФСР, а значит, выносил решения с нарушением норм материального и процессуального права. Согласно закону нам должны были предложить третий вариант расселения, но ни префектура, ни управление этого не сделали. Кроме того, в протоколах судебных заседаний Симоновского суда отражены показания свидетелей о крайне неприязненных отношениях между мною и семьей моей дочери, а также показания дочери о том, что ее семья не ведет со мной общего хозяйства. Но судья не дала никакой оценки этим доказательствам. Почему? Подскажите, как мой случай регулируется законодательством и стоит ли писать жалобу в Верховный Суд РФ? Если да, то каким образом отразить в жалобе все перечисленные обстоятельства?

Согласно Положению о порядке переселения собственников, нанимателей, арендаторов и иных лиц из жилых помещений, подлежащих освобождению домов, в которых имеется муниципальная и государственная собственность города Москвы, утвержденному постановлением правительства г.Москвы от 18 января 2000 г. N 30, московское правительство, вправе принимать решения об изъятии земельного участка для городских и муниципальных нужд, о сносе жилых домов и т.д. Согласно п.2.9 этого Положения в случае отказа собственника от предоставления ему в собственность другого жилого помещения или выплаты компенсации стоимости помещения с его согласия ему предоставляется жилье из государственного или муниципального жилищного фонда Москвы по договору социального найма. Действительно, по российскому законодательству выселяемому гражданину должно быть предоставлено три варианта квартиры (по разным адресам), что весьма разумно и справедливо: ведь граждане выселяются не по своей воле, а по решению префекта административного округа. Таким образом, то обстоятельство, что Вам было предложено только два варианта переселения, следует рассматривать как серьезное нарушение. В жалобе в Верховный Суд следует сделать акценты на следующие моменты. Сразу отметим, что Верховный Суд рассматривает правомерность вынесенных решений предыдущими инстанциями с точки зрения соблюдения норм материального и процессуального права. Иными словами, рассматривает правильность анализа, трактовки представленных сторонами доказательств и применения законодательства нижестоящими судами. Отсюда вытекает непреложное правило: Вы не вправе представлять в Верховный Судновые, неизвестные ранее доказательства. Другое дело, если доказательства фигурируют в протоколах заседаний, а суд не дал им должной оценки (не принял во внимание или не опроверг их). В этом случае Верховный Суд может отменить решение и направить дело на новое рассмотрение.
Рассмотрим другие обстоятельства дела, на которые следует указать в жалобе. Во-первых, Вы с сыном и Ваша взрослая дочь с мужем - разные семьи (к жалобе нелишне приложить копию свидетельства о заключении брака между ними). Если муж дочери проживал в расселяемой квартире с момента заключения брака, это следует особо отметить.
Во-вторых, Вы с сыном и семья дочери ведете раздельное хозяйство. В подтверждение этого факта сошлитесь на показания свидетелей, отраженные в протоколе первого решения. Укажите, что суд не дал показаниям свидетелей (являющимися равноценными наряду с другими доказательствами) никакой правовой оценки.
Согласно ст.28 ЖК РСФСР жилые помещения предоставляются гражданам, как правило, в виде отдельной квартиры на семью. В Вашем случае нарушены нормы ст.40 Конституции РФ. Так, ч.2 данной статьи установлено: "Органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище".
В соответствии со ст.5, 10, 11, 49 ГПК РСФСР, а также п.8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 9 декабря 1982 г. суд обязан учитывать заслуживающие внимания доводы и интересы лиц, проживающих в жилом помещении. В соответствии с постановлением Пленума Верховного Суда СССР от 13 ноября 1984 г. (дело по иску Розовской К.А. к Каждан Ф.П. и Каждану М.В. об обмене жилых помещений) при установлении судом крайне неприязненных отношений между сторонами обмен совместно занимаемой сторонами квартиры необходим.
Особо следует поставить на исследование суда следующий вопрос: почему Вашего бывшего мужа, отца двоих детей, сразу переселили в отдельную квартиру, фактически отделив от взрослых детей, а с Вами поступили иначе?
Сдать документы и записаться на прием судей Верховного Суда РФ можно ежедневно с 8.00 до 17.00, в пятницу с 8.00 до 15.45 по адресу: 103289, Москва, ул.Ильинка, д.7/3 (офис 105). Дата приема обычно назначается в течение месяца.
Расписание приема судей: по уголовным делам - ежедневно с 9.30 до 19.00 (перерыв на обед с 14.00 до 15.00); по гражданским делам - понедельник, вторник, среда с 9.30 до 19.00, четверг, пятница с 9.30 до 14.00.

Объясните, пожалуйста, что законодательство понимает под нарушениями правил пользования жилыми помещениями? Нужно ли брать разрешение и у кого при переустройстве и перепланировке жилья?

Согласно ст.84 ЖК РСФСР переустройство, перепланировка жилого помещения и подсобных помещений могут производиться только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения местных властей. В постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. N 5 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР" разъяснено следующее: разрешая споры, связанные с переустройством, перепланировкой жилых и подсобных помещений, следует выяснять, имеется ли на это согласие не только нанимателя, но и наймодателя (ст.84 ЖК РСФСР) и как наиболее целесообразно произвести переустройство указанных помещений, для чего необходимо в соответствии с гражданским процессуальным законодательством привлекать к участию в деле органы жилищно-коммунального хозяйства.
Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя, нанимателя или членов его семьи в производстве переустройства или перепланировки жилого помещения, разрешаются в судебном порядке, если на переустройство или перепланировку имеется разрешение местных властей.
Наниматель, допустивший самовольное переустройство или перепланировку жилого или подсобного помещения, обязан за свой счет привести это помещение в прежнее состояние.
За самовольное переоборудование и перепланировку жилых домов и жилых помещений предусмотрена административная ответственность. Согласно ч.1 ст.7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП РФ) порча жилых домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольное переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений либо использование их не по назначению влечет предупреждение или наложение административного штрафа на граждан в размере от 10 до 15 МРОТ. Объективная сторона этого правонарушения выражается в совершении ряда противоправных действий (бездействия): порча жилых домов, жилого помещения в результате непринятия мер к сохранности жилых помещений, бесхозяйственное их содержание, непринятие мер к устранению неисправностей в жилом помещении, нарушение санитарных правил, правил пожарной безопасности; порча оборудования жилых домов, несоблюдение правил пользования санитарно-техническим и иным оборудованием; самовольное, без разрешения органа местного самоуправления, переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений; использование жилого помещения не по назначению. Субъектами данного правонарушения признаются граждане. С субъективной стороны правонарушение может быть совершено как умышленно, так и по неосторожности.
Согласно ч.2 ст.7.21 КоАП РФ самовольная перепланировка жилых помещений в многоквартирных домах влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от 20 до 25 МРОТ. Объективную сторону состава правонарушения составляют противоправные действия, выражающиеся в самовольной, без разрешения органа местного самоуправления, перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах. Субъектами данных противоправных деяний признаются совершеннолетние граждане, совершившие их. С субъективной стороны рассматриваемое правонарушение может быть совершено только в форме прямого умысла.

Л.Ю. Грудцына,
член Гильдии российских адвокатов

"Адвокат", N 2, февраль 2003 г.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная