У организации общая система налогообложения. Она планирует заключить договор с компанией, строящей объекты недвижимости. Договором предусмотрено, что организация поставляет заказчику вентиляционное оборудование, а заказчик будет рассчитываться по окончании строительства квартирами, находящимися в его собственности. По мере поставки оборудования увеличивается количество квадратных метров, подлежащих передачи организации. Переходящие в конечном итоге объекты недвижимости будут перепродаваться. Как отразить в бухгалтерском учете эти операции? Облагаются ли они налогом на имущество?

В начале ответа обратим Ваше внимание на то, что согласно пп. 22 и пп. 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации следующие операции: реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них; передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
При этом согласно п. 5 ст. 149 НК РФ налогоплательщик, осуществляющий операции по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренные п. 3 ст. 149 НК РФ, вправе отказаться от освобождения таких операций от налогообложения, представив соответствующее заявление в налоговый орган по месту своей регистрации в качестве налогоплательщика в срок не позднее 1-го числа налогового периода, с которого налогоплательщик намерен отказаться от освобождения или приостановить его использование.
В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.
Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328).
Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами (ст. 570 ГК РФ).
Рассмотрим две ситуации. При этом будем исходить из того, что продавец квартир не отказался от освобождения от НДС операций по реализации квартир.
1. Если дата отгрузки (передачи) товара (работ, услуг) предшествует дате получения встречного товара (квартир). Пусть ваша организация поставит оборудование на общую сумму 11 800 000 руб., в т.ч. 1 800 000 руб. - НДС; покупная стоимость отгруженного вашей организацией товара - 9 000 000 руб.; кроме того в числовом примере будем исходить из того, что цены отгрузочные соответствуют рыночным:
Дебет 45 Кредит 41, 43 - 9 000 000 руб. - отгружен товар, право собственности на который еще не перешло к покупателю по договору мены;
Дебет 76/НДС Кредит 68 - 1 800 000 руб. - сумма НДС на отгруженный товар, подлежащая уплате в бюджет в момент отгрузки (передачи) товара покупателю (пп. 1 п. 1 ст. 167 НК РФ), указанная в счете-фактуре (ст. 169 НК РФ). Сумма НДС должна быть исчислена исходя из рыночных цен в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.
После получения встречного товара в обмен отгруженному товару:
Дебет 41 Кредит 60 - 10 000 000 руб. - получен встречный товар (квартира) по счету поставщика без НДС;
Дебет 90 (91) Кредит 45 - 9 000 000 руб. - отражен переход права собственности на отгруженный товар по договору мены.
Дебет 62 Кредит 90 - 11 800 000 руб. - отражена реализация товара, право собственности на который перешло к покупателю, в том числе НДС;
Дебет 90 (91) Кредит 76/НДС - 1 800 000 руб. - сумма НДС на реализованный товар, уплаченная в бюджет в момент отгрузки (передачи) товара покупателю.
Дебет 60 - Кредит 62 - 10 000 000 руб. - отражено погашение задолженностей по товарообменной операции;
Дебет 51 Кредит 62 - 1 800 000 руб. - получен НДС от контрагента за отгруженный вашей организацией ему товар.
Так как в соответствии с положениями п. 4 ст. 168 НК при товарообменных операциях сумму НДС с погашаемой задолженности стороны должны перечислить друг другу платежным поручением на перечисление денежных средств, то у организации, не начисляющей НДС (в Вашем случае - заказчик), появляется обязанность перечислить НДС партнеру (вашей организации), являющемуся плательщиком НДС с суммы задолженности, погашаемой путем товарообмена.
При этом организация, являющаяся плательщиком НДС, налог не перечисляет, так как партнер по данной операции не является плательщиком НДС (товар или услуга получены без НДС, счет-фактура не выставлялся).
2. На практике стороны обычно предусматривают в бартерных договорах переход права собственности в момент отгрузки товаров сторонами. В этом случае отражение проводок в учете по бартерному договору будет таким же как по двум встречным договорам поставки:
Дебет 62 Кредит 90 - 11 800 000 руб. - отгружен товар, в том числе НДС;
Дебет 90 Кредит 68 - 1 800 000 руб. - сумма НДС на отгруженный товар, подлежащая уплате в бюджет, указанная в счете-фактуре (ст. 169 НК РФ). Сумма НДС должна быть исчислена исходя из рыночных цен в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.
После получения квартир:
Дебет 41 Кредит 60 - 10 000 000 руб. - получен встречный товар (квартира) по счету поставщика без НДС;
Дебет 60 Кредит 62 - 10 000 000 руб. - отражено погашение задолженностей по товарообменной операции (без НДС).
Дебет 51 Кредит 62 - 1 800 000 руб. - получен НДС от контрагента за отгруженный вашей организацией ему товар.
Обратите внимание, в приведенных нами проводках поступившие от заказчика квартиры учитываются на счете 41 "Товары". В рассматриваемом случае квартиры приобретаются вашей организацией для дальнейшей перепродажи. Следовательно, в отношении этих квартир не соблюдается одно из требований п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств", который требует единовременного выполнения условий для признания актива основным средством. В соответствии с этим пунктом актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта.
Поэтому квартира, приобретенная для перепродажи, подлежит принятию к бухгалтерскому учету в составе материально-производственных запасов в силу п. 2 ПБУ 5/01 "Учет материально-производственных запасов".
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом п. 2 ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него.
Пунктом 2 ст. 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, квартира принимается к учету в составе материально-производственных запасов на дату государственной регистрации перехода права собственности.
Поэтому, если договором предусмотрено, что за поставку комплекта вентиляционного оборудования предусмотрена оплата определенным количеством метров жилой площади, это не означает, что с каждой поставкой оборудования эти квадратные метры переходят в собственность вашей организации. Квадратные метры недвижимости, не выделенные в отдельный объект, не могут быть реализованы (переданы в собственность вашей организации).
Налог на имущество.
В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ установлено, что объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Принимая во внимание, что приобретенная для перепродажи квартира в соответствии с правилами бухгалтерского учета не учитывается в качестве объекта основных средств, стоимость данного объекта недвижимости не включается в налоговую базу по налогу на имущество (постановление ФАС Поволжского округа от 22.09.2006 N А55-37266/05-22).
Вывод:
Квартиры, приобретенные для перепродажи, учитываются в составе материально-производственных запасов на счете 41 "Товары" и принимаются к учету на дату государственной регистрации перехода права собственности. В этом случае стоимость квартир не включается в налоговую базу по налогу на имущество.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ананьева Лариса

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Горностаев Вячеслав

29 октября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная