Может ли организация, применяющая УСН, приобрести служебную квартиру для проживания работников предприятия?
Как учесть стоимость приобретенной квартиры в расходах?
При проживании в квартире работников, включать ли в доходы организации суммы оплаты работниками за аренду квартиры?
Как учесть в расходах коммунальные и прочие платежи (за ремонт и содержание жилого фонда), которые организация перечисляет с расчетного счета на основании счетов-квитанций на оплату, если согласно договору расходы на коммунальные услуги и электроэнергию наниматель возмещает наймодателю в составе платы за наем?

Согласно ст. 671 ГК РФ жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование физическим лицам на основании договора найма, а юридическим лицам - на основании договора аренды или иного договора.
Согласно п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации заключается договор найма, предметом которого является объект жилищного фонда (квартира), находящаяся в собственности организации, которая относится к жилищному фонду коммерческого использования.
В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 Жилищного кодекса РФ от 29.12.2004 N 188-ФЗ жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые их собственники предоставляют гражданам для проживания на условиях возмездного пользования или по иным договорам во владение и (или) в пользование.
Договор жилищного найма является возмездным, что прямо предусматривается ст. 671, ст. 678, ст. 682 ГК РФ.
Согласно ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.
При этом в договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем (п. 2 ст. 677 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Обращаем Ваше внимание на то, что деятельность в сфере оказания услуг по предоставлению мест для преимущественного или постоянного проживания физических лиц на уплату ЕНВД не переводится (письма Минфина России от 28.04.2007 N 03-11-04/3/136, от 20.04.2007 N 03-11-04/3/125).

Налоговый учет стоимости приобретенной квартиры

Согласно п. 5 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" (далее ПБУ 6/01), утвержденного приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности.
Таким образом, квартира, приобретенная Вами для сдачи в наем за определенную плату принимается к учету в качестве основного средства и отражается в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в составе доходных вложений в материальные ценности. Кроме того, организацией не должна предполагаться последующая перепродажа данного имущества (п. 4 ПБУ 6/01).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. 3 и п. 4 настоящей статьи).
В соответствии с п. 4 ст. 346.16 НК РФ в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ, а расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств определяются с учетом положений п. 2 ст. 257 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом в целях главы 25 НК РФ признается имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации.
Пункт 2 и п. 3 ст. 256 НК РФ содержат перечень объектов, которые не подлежат амортизации или исключаются из состава амортизируемого имущества. В этом перечне квартиры не поименованы.
Таким образом, стоимость жилого помещения, приобретенного для предоставления сотрудникам по договору найма за соответствующую плату можно учесть в составе расходов при определении объекта налогообложения.
Порядок учета расходов на покупку основных средств прописан в п. 3 ст. 346.16 НК РФ.
В соответствии с пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы по приобретенным в период применения УСН основным средствам принимаются с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию равными долями за отчетные периоды в течение налогового периода.
Согласно п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение основных средств, учитываемые в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 346.16 НК РФ, признаются после их фактической оплаты.
Кроме того, основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав (пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Данная позиция отражена в письме Минфина России от 06.06.2008 N 03-11-05/142.

Плата за предоставление квартиры для проживания работников

В рассматриваемой нами ситуации коммунальные платежи включены в плату по договору найма.
Все поступления от нанимателя в этом случае будут квалифицироваться как доходы от реализации услуг по сдаче помещения в наем, так как согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при применении УСН должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы в соответствии со ст. 346.15 НК РФ, с учетом положений ст. 249 и ст. 250 НК РФ.
В соответствии со ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Таким образом, налогоплательщик-наймодатель, применяющий УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода в рассматриваемой ситуации от сдачи помещения в наем определяет по правилам ст. 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.

Коммунальные и прочие платежи

Согласно п. 2 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Согласно ст. 678 ГК РФ наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.
Перечень расходов организаций, применяющих УСН, является закрытым и приводится в ст. 346.16 НК РФ. При этом затраты на оплату коммунальных платежей этой статьей не предусмотрены. Однако согласно пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик может уменьшать на величину материальных расходов, которые принимаются согласно порядку, предусмотренному ст. 254 НК РФ для исчисления налога на прибыль организаций.
К материальным расходам относятся следующие виды затрат:
- на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в т.ч. самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий;
- на трансформацию и передачу энергии.
Следовательно затраты по оплате коммунальных услуг за сданное в наем помещение наймодатель, применяющий УСН, может признавать материальными расходами.
Прямых разъяснений Минфина России по данному вопросу нет. Однако считаем, что разъяснения сотрудников финансового ведомства по вопросам сдачи в аренду нежилых помещений и включению коммунальных платежей в расходы, если эти платежи включены в арендную плату, при применении УСН можно применить в данной ситуации (письмо Минфина России от 06.06.2008 N 03-11-05/142).
Обращаем Ваше внимание на то, что для признания наймодателем, применяющим УСН, коммунальных затрат в составе материальных расходов необходимо выполнение следующих условий:
- рассматриваемые затраты должны иметь обоснование и документальное подтверждение (п. 2 ст. 346.16 НК РФ);
- коммунальные услуги должны быть перечислены компаниям, с которыми заключены договора на поставку данных услуг.
Вывод:
1. Действующее законодательство не запрещает сдачу жилых помещений собственниками по договору найма за плату физическим лицам для проживания.
2. Расходы по приобретенному жилищному фонду, предназначенному для сдачи по договору найма за определенную плату, учитываются в расходах с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию жилищного фонда равными долями за отчетные периоды в течение налогового периода.
3. Налогоплательщик-наймодатель, применяющий УСН, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода в рассматриваемой ситуации от сдачи помещения по договору найма определяет по правилам ст. 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги.
4. Затраты по оплате коммунальных услуг за сданное в наем помещение наймодатель, применяющий УСН, может признавать материальными расходами.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Игнашкина Татьяна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
профессиональный бухгалтер Волкова Юлия

27 октября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная