Организации принадлежит часть здания, которая сдается в аренду нескольким арендаторам. Арендодатель заключает договоры со снабжающими организациями, перечисляет платежи за предоставленные коммунальные услуги на основании счетов, выставленных снабжающими организациями. При этом стоимость услуг, потребленных арендаторами, не включена в арендную плату, а перечисляется арендаторами отдельно, в порядке компенсации расходов арендодателя. В договоре с двумя арендаторами предусмотрено возмещение коммунальных платежей, а с одним - нет.
Организация получает счета от второго собственника на возмещение доли расходов по эксплуатации здания (отопление, водоснабжение). Эти расходы организация выставляет пропорционально доли площади двум арендаторам.
Каков порядок учета этих расходов для целей налога на прибыль и НДС, особенно в части доли третьего арендатора, которому не выставляются счета за коммунальные платежи?

Согласно ст. 606 ГК РФ при заключении договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
К расходам на содержание арендованного помещения относятся, в частности, коммунальные расходы. Вместе с тем, возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. Об этом сказано в п. 12 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66.

Налог на прибыль

Если организация операции по передаче имущества в аренду (субаренду) осуществляет на постоянной основе, то доходы от таких операций учитываются в соответствии со ст. 249 НК РФ в составе доходов от реализации. Если этот вид деятельности не является основным, то в соответствии со ст. 250 НК РФ доходы от сдачи имущества в аренду (субаренду) учитываются в составе внереализационных доходов.
По мнению налоговых органов, отраженному в письмах УФНС РФ по г. Москве от 28.06.2006 N 19-11/58877 и от 26.06.2006 N 20-12/56637, УФНС РФ по Московской области от 03.02.2005 N 21-27/28632, в рассматриваемой ситуации возмещение коммунальных платежей подлежит учету у арендодателя в составе доходов от реализации.
При этом, расходы по коммунальным платежам в соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ могут учитываться в составе материальных расходов у той стороны, у которой заключены прямые договоры с организациями - поставщиками коммунальных услуг, то есть в рассматриваемой ситуации - у арендодателя.
Однако из анализа арбитражной практики можно сделать вывод, что данная позиция является спорной. Так, некоторые арбитражные суды принимали решения о том, что суммы возмещения арендатором коммунальных услуг арендодателю не должны включаться в его налогооблагаемый доход. Смотрите постановления ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2000 N А56-639/00, ФАС Центрального округа от 10.10.2007 N А36-2553/2006, ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.03.2007 N А74-3165/06-Ф02-1481/07, ФАС Западно-Сибирского округа от 01.09.2008 N Ф04-5318/2008(10782-А46-40).
ВАС РФ в своем определении от 29.01.2008 N 18186/07 указал, что суммы возмещения по оплате коммунальных платежей, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку в данном случае компенсируются расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения, а затраты на оплату коммунальных услуг, связанные с эксплуатацией сданного в аренду помещения, не являются расходами собственника, поскольку они не приводят к уменьшению его экономических выгод, так как компенсируются арендатором.
Таким образом, полученная от арендатора компенсация расходов по оплате коммунальных услуг не приводит к получению доходов арендодателем. Поэтому не учитывается при исчислении налога на прибыль ввиду отсутствия объекта налогообложения (ст. 247 НК РФ). В таком случае и расходы по оплате коммунальных услуг, перечисленные арендодателем с расчетного счета снабжающим организациям не учитываются для целей исчисления налога на прибыль, так как фактически являются расходами арендатора.

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 539 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.
При этом из постановления Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 N 5905/98 следует, что в указанном случае абонентом является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию. Кроме того, согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 06.04.2000 N 7349/99 арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у этой организации.
Правила договора энергоснабжения применяются к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).
Таким образом, арендодатель не является снабжающей организацией, операции по поставке (отпуску) коммунальных услуг, совершаемые в рамках договора аренды, не являются операциями по реализации товаров и, как следствие, объектом обложения НДС.
Согласно п. 2 ст. 170 НК РФ суммы НДС, предъявленные покупателю при приобретении товаров (работ, услуг) в случае их использования для осуществления операций, не облагаемых НДС, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
В связи с этим, как указывает Минфин России в письме от 03.03.2006 N 03-04-15/52, по договорам, согласно которым в стоимость услуг по аренде помещения оплата электроэнергии не включается, у арендодателя отсутствует объект налогообложения НДС, и, соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются. При этом у арендодателя не подлежат вычету суммы НДС по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором. Минфин России подтвердил эту позицию в письме от 24.03.2007 N 03-07-15/39, в котором содержатся аналогичные выводы в отношении сумм НДС по коммунальным услугам, услугам связи, услугам по уборке и охране помещений, стоимость которых возмещается арендатором арендодателю сверх арендной платы. В письме УФНС РФ по г. Москве от 20.04.2007 N 19-11/036483 поддерживается эта точка зрения.
Следовательно, арендодатель может принять к вычету сумму НДС, предъявленную снабжающей организацией, только в части, приходящейся на его собственное потребление.

Приемлемый вариант оформления отношений

По нашему же мнению, решение проблемы состоит в том, что компенсация коммунальных платежей (как бы она ни была названа в договоре) на самом деле является частью арендной платы. Ведь, по сути, арендодатель ведет единый вид деятельности - передает имущество в аренду, а не снабжает арендаторов ресурсами. И он вправе установить стоимость этой аренды таким образом, чтобы она покрывала все расходы, связанные с эксплуатацией помещений.
Сделать это можно, установив в договоре способ расчета арендной платы, состоящей из переменной и постоянной частей. Это означает именно установление механизма исчисления арендной платы, а не ее размер, поэтому не нарушается положение п. 3 ст. 614 ГК РФ о том, что размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Минфин России рассмотрел такой подход в письме от 19.09.2006 N 03-06-01-04/175 в отношении НДС.
Формирование арендной платы с учетом стоимости коммунальных услуг является приемлемым для обеих сторон, так как не возникает проблем ни в бухгалтерском и налоговом учете, ни при исчислении либо принятии к вычету НДС у арендодателя и арендатора.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Игнашкина Татьяна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
профессиональный бухгалтер Волкова Юлия

11 ноября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная