Организация арендует помещение под офис. Согласно договору аренды, заключенного на длительный срок (7 лет), капитальный ремонт осуществляется арендодателем (за его счет), а текущий и косметический (а также первичный - осуществленный в начале аренды, который включает в себя, в том числе, и перепланировку помещений - демонтаж любых внутренних временных перегородок, а также окон, систем вентиляции) осуществляется силами арендатора (или привлеченной им третьей стороны) за счет последнего.
В акте приема-передачи арендуемого помещения, подписанного сторонами, указано, что требуется проведение капитального ремонта. Арендодателем было дано письменное разрешение на проведение в арендуемом здании следующих видов работ (ремонт уже выполнен):
1. Демонтаж систем вентиляции;
2. Демонтаж окон, дверей, перегородок, подвесных потолков, радиаторов отопления;
3. Разборка полов, лестницы;
4. Укладка лаг, устройство сборного основания пола;
5. Выравнивание поверхности бетонных оснований пола;
6. Укладка ламинированного покрытия пола;
7. Покрытие пола и стен керамической плиткой (туалетная комната);
8. Устройство подвесных потолков;
9. Выравнивание потолков;
10. Облицовка стен гипсокартоном;
11. Установка дверных блоков и дверей;
12. Установка металлопластиковых окон;
13. Установка радиаторов отопления;
14. Установка трубопроводов отопления (внутри помещения);
15. Проводка электропроводов для подключения компьютеров;
16. Установка электровыключателей, розеток;
17. Установка светильников;
18. Установка электрощита;
19. Укладка ковролина;
20. Штукатурка и окраска потолков;
21. Установка сантехники;
22. Прокладка трубопроводов водоснабжения (внутри помещения);
23. Врезки в действующие сети трубопроводов;
24. Установка внутренних перегородок;
25. Установка межкомнатных дверей;
26. Оклейка стен обоями;
27. Вывоз мусора.
Однако, в указанном разрешении не определено, к какому виду ремонта относятся указанные работы и за чей счет они производятся.
Какие из перечисленных видов работ можно отнести к капитальному ремонту с целью дальнейшего ведения переговоров с арендодателем по вопросу возмещения расходов на его проведение?
Можно ли отнести затраты на проведение всех указанных видов работ на расходы в целях налогообложения в случае отказа арендодателя от возмещения части расходов, относящихся, по мнению арендатора, к капитальному ремонту?

При квалификации ремонтных работ надо руководствоваться разъяснениями Минфина России, согласно которым при определении вида ремонтных работ следует руководствоваться (письмо Минфина России от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794):
- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утверждено постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) (далее - Положение);
- Ведомственными строительными нормативами (ВСН) N 58-88 (Р) (утверждены приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) (далее - Нормы);
- письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80.
Обычно документ выбирается в зависимости от типа отремонтированного объекта.
Кроме того, Госстрой России при разграничении ремонта и реконструкции рекомендовал налоговым органам пользоваться именно Нормами - ВСН N 58-88(р) (письмо Госстроя России от 03.04.2001 N НМ-1618/3).
Так, согласно п. 5.1 Норм, капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Перечень дополнительных работ, которые могут проводиться при капитальном ремонте, приведен в п. 9 Норм (письмо Минфина России от 18.10.2005 N 03-11-04/2/107).
Определить, относятся ли работы к текущему или капитальному ремонту можно и по Приложениям Положения (Приложение 8 - Перечень работ по капитальному ремонту; Приложение 3 - Перечень работ по текущему ремонту).
Так, согласно п. 3.11. Положения к капитальному ремонту производственных зданий и сооружений относятся такие работы, в процессе которых производится смена изношенных конструкций и деталей зданий и сооружений или замена их на более прочные и экономичные, улучшающие эксплуатационные возможности ремонтируемых объектов, за исключением полной смены или замены основных конструкций, срок службы которых в зданиях и сооружениях является наибольшим (каменные и бетонные фундаменты зданий и сооружений, все виды стен зданий, все виды каркасов стен, трубы подземных сетей, опоры мостов и др.).
Исходя из приведенных строительных норм, часть выполненных вами работ, полагаем, все-таки в общем случае следует отнести к капитальному ремонту, например, это можно сказать про укладку лаг и ламината и прочих работ по ремонту полов, установку дверей и окон, врезку в действующие сети трубопроводов, установку трубопроводов отопления (внутри помещения).
Здесь обращаем ваше внимание, что в вопросах налогообложения не надо забывать, что эти же работы налоговые органы могут рассматривать и как реконструкцию здания, тем более, что у вас в договоре фигурирует слово "перепланировка". Напомним, в налоговом и бухгалтерском законодательстве капитальный и текущий ремонт учитываются одинаково, принципиально иначе учитываются только расходы на реконструкцию. Поэтому, в данном вопросе, полагаем, кроме решения вопроса разграничения между вами и арендодателем расходов по осуществленному ремонту, вам не менее актуально иметь документальное подтверждение того, что все проведенные вами работы относятся именно к ремонту, а не являются реконструкцией.
Примечание:
Признавая проведенные работы ремонтом, суды указывают на то, что ремонт включает устранение неисправностей изношенных элементов. При этом данные элементы восстанавливают или меняют на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели зданий (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2006 N Ф04-675/2006(20077-А46-33)). Но полная замена каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов может быть признана реконструкцией.
В постановлении ФАС Поволжского округа от 19.05.2005 N А55-14520/04-22 приводится еще один документ, свидетельствующий о проведении именно ремонтных работ, а не реконструкции, - заключение экспертизы специализированной фирмы.
По вопросу разграничения выполненных работ на капитальные и текущие, а также по вопросу возможности в соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ выставить арендодателю для возмещения часть расходов по осуществленному вами ремонту, относимых строительными нормами к капитальным, хотим заметить следующее. Безусловно, однозначно утверждать об отсутствии у вас такой возможности мы не можем, не видя документов, соответственно не имея возможности проанализировать все условия ваших договоренностей с арендодателем. Но, исходя из информации, содержащейся в вашем вопросе, мы не видим у вас оснований требовать от арендодателя возмещения расходов в части работ, отнесенных строительными нормами к капитальным.
Поясним.
Действительно нормы ГК РФ (п. 1 ст. 616) предусматривают право арендатора провести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы в случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта. Но это справедливо только в случае, если договором аренды не только предусмотрена обязанность арендодателя проводить капитальный ремонт и оговорен срок его проведения, но договор не содержит никаких других оговорок, т.е. "если иное не предусмотрено договором". Но, из формулировки вашего вопроса как раз следует, что это иное вашим договором предусмотрено.
Как следует из вашего вопроса, договором аренды предусмотрена обязанность арендатора провести первоначальный ремонт. Причем первоначальный ремонт не оговорен четко как текущий или косметический. Наоборот, он оговорен особо с примерным перечнем работ, которые уже изначально можно отнести к капитальным.
Если мы правильно поняли условия вашего договора, то под первоначальным ремонтом договором оговорены, в том числе и демонтаж вентиляции, окон, перепланировка арендуемых помещений и т.д. Это говорит о том, что все работы (связанные с первоначальным ремонтом и согласованные в определенном договором порядке с арендодателем), независимо от того, к какому виду ремонта они относятся в соответствии со строительными нормами, производятся силами и за счет арендатора. На то, что перечень работ, указанный в тексте договора и относимый сторонами к первоначальному ремонту, не является исчерпывающим, указывают слова "в том числе".
То есть, несмотря на то, что в будущем капитальный ремонт будет осуществляться за счет арендодателя, первоначальный ремонт вне зависимости от его объема договором предусмотрен за счет арендатора. И поскольку возмещение арендодателем части расходов на осуществление первоначального ремонта договором прямо не предусмотрено, значит для вас речь стоит вести только о правомерности включения всей суммы ремонтных работ в расходы в целях налогообложения единовременно, а не через амортизацию (в случае их квалификации как неотделимых улучшений в соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ и п. 1 ст. 258 НК РФ).
Считаем, что в рассматриваемом случае, расходы на все виды работ, осуществленные вашей организацией в ходе первоначального ремонта можно учесть в целях налогообложения, поскольку обязанность по проведению такого ремонта возложена согласно условиям договора на арендатора и дополнительно получено согласие арендодателя на их проведение. А необходимость проведения такого ремонта была зафиксирована в акте приема-передачи имущества.
Данный вывод подтверждается письмом Минфина России от 16.10.2007 N 03-03-06/2/191.
При этом в нем специалисты финансового ведомства разъяснили, что арендатор должен самостоятельно определить какие расходы являются расходами на ремонт арендованного помещения, а какие - капитальными вложениями в форме неотделимых улучшений в объект арендуемых основных средств, исходя из стоимости неотделимых улучшений, условий договора, составленной сметы на проведение ремонтных работ и т.д.
Поэтому, если выполненные работы носили именно ремонтный характер и не привели к реконструкции здания, то вам надо иметь возможность обосновать такой свой вывод документально (напомним, такие формулировки, как "перепланировка" безусловно могут послужить основанием для разногласий с налоговыми органами при квалификации работ, связанных с такой перепланировкой как ремонтных (пусть капитальных), а не связанных с реконструкцией).
Напомним, что расходы на ремонт арендованного (у юридического лица) помещения (в случае, когда договором между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов не предусмотрено) включаются в состав прочих расходов на основании п. 2 ст. 260 НК РФ и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они были осуществлены, в размере фактических затрат. При этом нормы главы 25 НК РФ по определению налоговой базы не ставят расходы, связанные с ремонтом, в зависимость от вида произведенного ремонта (текущего, среднего, капитального) или способа его осуществления (хозяйственный или подрядный) (письмо Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718).
Ответ на вопрос, какие расходы относятся к ремонтным, а какие формируют стоимость неотделимых улучшений дан и в одном из последних писем Минфина России от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195: "амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества." То есть, неотделимыми улучшениями арендованного имущества, признаваемыми в составе амортизируемого имущества, для целей НК РФ могут считаться только затраты, увеличивающие первоначальную стоимость объекта ОС (п. 2 ст. 257 НК РФ).
Если рассматривать приведенный перечень работ, то исходя из норм п. 2 ст. 257 НК РФ, под понятие реконструкции (или модернизации) могут попадать только работы, связанные с перепланировкой помещения (демонтаж и установка перегородок), если в связи с этим изменился план помещения (площадь отдельных комнат и т.д.). Мы полагаем, что если перепланировка не касалась несущих стен здания и не требовала согласования с государственными органами, то ее можно рассматривать, как ремонт помещения. Тем не менее, во избежание разногласий с налоговыми органами, лучше в договорах таких формулировок не использовать, если действительно перепланировки не приводят к реконструкции. А если они уже использованы, рекомендуем закрепить письменно то, что эти перепланировки не касались реконструкции здания, поскольку не связаны с несущими конструкциями помещения.
В отношении остальных работ, обращаем Ваше внимание на то, что в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 07.07.2005 N А56-4658/05 судьи признали, что, например, проведение ремонта наружного водопровода и замена кабеля относятся к ремонтным работам и не связаны с достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией или техническим перевооружением.
Работы по замене отопления (если в здании изначально была система отопления), по нашему мнению, являются ремонтными работами. Замену потолка можно считать альтернативным вариантом покраски, которая производится обычно в процессе проведения текущего ремонта (наряду с перестилкой полов и покраской (оклейкой обоями) стен).
Вывод:
Из предоставленной в формулировке вопроса информации, мы не видим оснований для предъявления части расходов арендатора, понесенных им при проведении первоначального ремонта и квалифицируемых строительными нормами как расходы на капитальный ремонт, к возмещению арендодателю, поскольку весь первоначальный ремонт договором оговорен за счет арендатора.
Мы полагаем, что работы, приведенные вами в вопросе, можно квалифицировать как ремонтные, не связанные с реконструкцией здания. При этом, безусловно, надо иметь обоснование то, что произведенные работы по перепланировке имеющихся неосновательных перегородок следует квалифицировать именно как ремонт, а не реконструкцию. Рекомендуем для этого уточнить все используемые формулировки как и в договоре, так и в актах выполненных работ.
Затраты, не связанные с реконструкцией, модернизацией, дооборудованием или техническим перевооружением организация вправе учесть в составе прочих расходов в размере фактических затрат на основании п. 2 ст. 260 НК РФ. Если вы решите все же часть расходов квалифицировать как неотделимые улучшения, то вам надо иметь письменное подтверждение того, что арендодатель их вам не будет компенсировать, чтобы иметь возможность учесть их в составе амортизируемых объектов основных средств.
Основываясь на Положении о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000 (утвержденного постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279) и Ведомственных строительных нормативах (ВСН) N 58-88 (Р) (утвержденных приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312) и приложениях к ним произведенные виды работ могут быть классифицированы следующим образом.
Демонтаж системы вентиляции - капитальный ремонт.
Демонтаж окон, дверей, установка дверных блоков и дверей, установка металлопластиковых окон, дверей - капитальный ремонт.
Демонтаж перегородок, установка внутренних перегородок - капитальный ремонт ("смена и замена изношенных перегородок на более прогрессивные конструкции всех видов перегородок").
В случае, если имела место перепланировка с увеличением общей площади перегородок не более 20%, то речь будет идти, скорее всего, о реконструкции. К текущему ремонту эти работы следует отнести в ситуации, когда речь идет об укреплении, усилении, смене отдельных участков деревянных перегородок или об улучшении звукоизоляционных свойств перегородок.
Демонтаж подвесных потолков, устройство подвесных потолков - текущие работы (альтернатива штукатурно-малярным работам).
Демонтаж радиаторов отопления, установка радиаторов отопления - можно отнести к капитальному в комплексе с установкой трубопровода отопления внутри помещения, а можно отнести и к текущему ремонту (если рассматривать как смену отдельных участков трубопроводов, секций отопительных приборов, запорной и регулирующей арматуры).
Разборка полов, лестницы, укладка лаг, устройство сборного основания пола, выравнивание поверхности бетонных оснований пола, укладка ламинированного покрытия пола - капитальный ремонт ("сплошная смена всех видов полов и их оснований").
Покрытие пола керамической плиткой (туалетная комната) - текущий ремонт ("замена (устройство) гидроизоляции полов в отдельных санитарных узлах с полной сменой покрытия").
Покрытие стен керамической плиткой - капитальный ремонт ("смена облицовки стен (более 10% общей площади облицованной поверхности)").
Облицовка стен гипсокартоном - можно отнести как к текущему, так и к капитальному ремонту.
Установка трубопроводов отопления (внутри помещения) - капитальный ремонт.
Проводка электропроводов для подключения компьютеров - текущий ремонт ("устройство новых участков электрической сети здания").
Установка электровыключателей, розеток - текущий ремонт ("замена автоматических выключателей, розеток и т.д.").
Установка светильников - текущий ремонт (при этом при капитальном ремонте сети допускается замена светильников на другие типы (обычных на люминесцентные)).
Установка электрощита - текущий ("замена приборов учета").
Укладка ковролина - текущий ремонт.
Выравнивание, штукатурка и окраска потолков - текущий ремонт ("все виды штукатурно-малярных работ во всех помещениях").
Установка сантехники - текущий ремонт.
Прокладка трубопроводов водоснабжения (внутри помещения), врезки в действующие сети трубопроводов - капитальный ремонт или текущий (если рассматривать в качестве смены отдельных участков трубопроводов).
Оклейка стен обоями - текущий ремонт (альтернатива окраски помещений).
Вывоз мусора - нельзя классифицировать в качестве какого-либо вида ремонта (таковым не является, но непосредственно связан с его проведением).
При этом обращаем внимание, что Приложения к Строительным нормам ВСН 58-88(р) имеют рекомендательный характер, поэтому следовать им необязательно.
В случае разногласий по вопросу о классификации ремонтных работ в рамках арендных правоотношений судьи делают вывод о необходимости проведения судебно-строительной экспертизы (например, постановление ФАС Поволжского округа от 17.01.2007 N А65-39309/2005-СГ2-24).
Также обращаем Ваше внимание на то, что Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2007 (ОКВЭД) (введен в действие постановлением Госстандарта РФ от 06.11.2001 N 454-ст) к отделочным работам (осуществляемым согласно заключенного договора Арендатором и за его счет) отнесены: производство стекольных, штукатурных, малярных и декоративных работ, устройство плиточных, паркетных, ковровых и т.п. покрытий полов, облицовка стен плитками, оклейка обоями и т.п., шлифование полов, производство отделочных столярных и плотничных работ, установка акустических панелей, очистка фасадов и т.п. (подкласс 45.4, группы 45.41 - 45.45 ОКВЭД).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Гузева Марина

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Тюфтина Татьяна

10 сентября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная