Строительство здания, строения, сооружения на земельном участке,
принадлежащем землепользователю на праве постоянного (бессрочного)
пользования

Правомерно ли строительство здания (в том числе многоэтажного), строения, сооружения на земельном участке, принадлежащем государственному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования?
В соответствии с п. 3 ст. 5 ЗК РФ лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, относятся к категории землепользователей. Такие лица обладают всеми правами и обязанностями, характерными для землепользователей и предусмотренными действующим законодательством РФ.
Согласно п. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона. К такому федеральному закону относится, прежде всего, ЗК РФ.
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЗК РФ лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 ст. 40.
К правам землепользователей (в том числе лиц, владеющих и пользующихся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования) относится, в частности, право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
При этом в ст. 43 ЗК РФ подчеркивается, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено ЗК РФ, федеральными законами. В действующих федеральных законах отсутствуют нормы, запрещающие владельцам земельных участков, пользующихся ими на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществлять принадлежащие им права на указанные земельные участки в целях строительства на них зданий, строений, сооружений.
Напротив, право лиц, владеющих земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, на использование таких участков под строительство отдельно регламентируется в ст. 30 ЗК РФ. На основании п. 3 данной статьи осуществляется предоставление в постоянное (бессрочное) пользование земельных участков в целях строительства при условии предварительного согласования мест размещения объектов.
Такое предоставление в силу прямого указания в ЗК РФ (п. 3 ст. 30) возможно только государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органов местного самоуправления.
В статье 269 ГК РФ, применяемой в земельных отношениях в соответствии с п. 3 ст. 3 ЗК РФ, прямо указано, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью.
Таким образом, государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления вправе в соответствии с действующим земельным и гражданским законодательством РФ осуществлять строительство на земельных участках, принадлежащих им на праве постоянного (бессрочного) пользования, с предварительным согласованием мест размещения объектов.
Такой вывод подтверждается судебной практикой. В постановлении ФАС Уральского округа от 7 апреля 2004 г. по делу N Ф09-879/04-ГК отдельно подчеркивается, что лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Тем самым судебная практика подтверждает права владельцев земельных участков, обладающих ими на праве постоянного (бессрочного) пользования, использовать их под строительство.
При этом в законодательстве РФ не установлено обязательства в отношении указанных лиц осуществлять строительство собственными силами, т.е. выступать в качестве подрядчиков (генеральных подрядчиков) строительства. Так, в соответствии с Федеральным законом от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" государственные и муниципальные учреждения, федеральные казенные предприятия, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут выступать в качестве инвесторов или заказчиков строительства и привлекать для строительства подрядные организации. Особенности регулирования вопросов использования земли в таком случае определяются инвестиционным контрактом и сопровождающей его документацией.
Таким образом, анализ законодательства РФ и судебной практики позволяет сделать вывод о наличии в действующем законодательстве РФ права государственных учреждений и других указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ землепользователей, осуществлять строительство на находящемся у них в постоянном (бессрочном) пользовании земельном участке, в том числе с привлечением инвесторов, подрядчиков и иных лиц в соответствии с законодательством об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений и иным действующим законодательством РФ.
В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждения в отношении закрепленного за ними имущества осуществляют в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им. Статьей 298 ГК РФ определено, что учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенном за счет средств, выделенных ему по смете. Распоряжение имуществом учреждения осуществляется его собственник.
Под распоряжением имуществом в смысле гражданского и земельного законодательства РФ понимается передача имущества в собственность, аренду и др. Не относится к способам распоряжения имуществом предоставление землепользователем земельного участка подрядным организациям для строительства на нем зданий, строений, сооружений, поскольку в такой ситуации не происходит изменения правомочий пользования земельным участком.
Земельный участок продолжает принадлежать на праве постоянного (бессрочного) пользования учреждению, выступающему в качестве заказчика (застройщика) строительства.
Соответственно, в ситуации, когда учреждение самостоятельно, выступая в качестве заказчика (застройщика), осуществляет строительство на принадлежащем ему на праве постоянного (бессрочного) пользования земельном участке не происходит распоряжение (отчуждение) земельного участка. В силу отсутствия распоряжения земельным участком собственник учреждения в такой ситуации не имеет права принимать решение о запрещении использовать такой земельный участок под строительство. При этом необходимо учитывать, что в уставе учреждения могут быть предусмотрены нормы, обязывающие учреждение получать согласие собственника на строительство объектов на земельном участке, находящемся у учреждения в постоянном (бессрочном) пользовании.
Таким образом, осуществление государственным или муниципальным учреждением строительства жилых или нежилых зданий, строений или сооружений на земельном участке, принадлежащем учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, в том числе заключение инвестиционных, подрядных договоров, не требует по законодательству РФ выдачи распорядительного акта собственника учреждения. Учреждение вправе самостоятельно осуществлять строительство указанных объектов на земельном участке, предоставленном ему на праве постоянного (бессрочного) пользования.

Правомерно ли строительство зданий, строений, сооружений на земельном участке, принадлежащем Российской академии сельскохозяйственных наук?
Если в качестве учреждения выступает научная организация Российской академии сельскохозяйственных наук (Россельхозакадемии), не требуется согласия Федерального агентства по распоряжению федеральным имуществом также и при сдаче для целей строительства (в том числе многоэтажного) земельного участка, находящегося в федеральной собственности и предоставленного указанному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования. Передачу земельного участка в таком случае осуществляет Россельхозакадемия, наделенная в соответствии с действующим законодательством РФ правами собственника федерального имущества. Такой вывод подтверждается нижеприведенным законодательством РФ и судебной практикой.
В иске прокуратуры к научному учреждению Россельхозакадемии о признании договора аренды земли ничтожным по тому основанию, что договор был заключен без согласия собственника в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом (Росимущество), было отказано в соответствии с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 июля 2005 г. по делу N 10АП-1676/05-ГК. В своих доводах суд ссылается на следующее.
Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. В связи с этим судом исследовался вопрос о субъекте права собственности земельного участка, являющегося объектом спорного договора.
В соответствии с п. 1 Указа Президента РФ от 30 января 1992 г. N 84 "О Российской академии сельскохозяйственных наук" Российская академия сельскохозяйственных наук - учредитель учреждения (ответчика) - является высшей самоуправляемой научной организацией, которая действует на основании законов РФ и собственного Устава. Россельхозакадемия владеет землей на праве бессрочного, бесплатного пользования.
Постановление Верховного Совета РФ от 28 мая 1992 г. N 2861-1 "О развитии сельскохозяйственной науки в Российской Федерации" и Указ Президента РФ от 30 января 1992 г. N 84 являются актами индивидуального характера, которые в отношении конкретных организаций, учитывая их специфику, делают исключение из общего правила, установленного постановлением Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1, и закрепляют определенные правомочия собственника за организациями науки. При этом переданное им имущество остается государственной собственностью.
Учитывая изложенное, Российская академия сельскохозяйственных наук вправе самостоятельно распоряжаться переданным ей имуществом, в том числе передавать его в аренду.
Правомочия собственника федерального имущества за Россельхозакадемией подтверждаются также постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 7 июля 2005 г. по делу N Ф04-4231/2005(12756-А45-30).
Росимущество и его территориальные органы не вправе распоряжаться основными фондами, научными приборами, предприятиями, оборудованием и другим государственным имуществом, указанным в постановлении Верховного Совета РФ от 28 мая 1992 г. N 2861-1 и в Указе Президента РФ от 30 января 1992 г. N 84.
Отчуждение земли, зданий, сооружений и иного обособленного имущества, а также предоставление юридического адреса осуществляется, как правило, с согласия Президиума Академии.
В рассматриваемом случае Академией дано согласие научному учреждению на отвод сельскохозяйственных земель под многоэтажное жилищное строительство на инвестиционной договорной основе. Таким образом, заключение учреждением спорного договора аренды с одобрения Россельхозакадемии признано судом законным и соответствует целям, для которых был выделен земельный участок.
В связи с вышесказанным суд отклонил довод прокуратуры о том, что спорный земельный участок отнесен исключительно к федеральной собственности согласно постановлению ВС РФ от 27 декабря 1991 г. N 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность", в связи с чем для заключения спорного договора аренды необходимо было согласие ФАУФИ.
При таких обстоятельствах оснований для признания ничтожным договора аренды земельного участка, находящегося в постоянном (бессрочном) пользовании и переданного для многоэтажного строительства на инвестиционной основе в силу того, что он заключен при отсутствии согласия собственника, не имеется.
Таким образом, действующее законодательство РФ и судебная практика допускают на земельном участке, принадлежащем государственному или муниципальному учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования и относящемся к землям Россельхозакадемии, строительство зданий, строений, сооружений, в том числе осуществление многоэтажной застройки, как непосредственно учреждением, так и третьими лицами на инвестиционной основе, в том числе на основании договоров аренды этого земельного участка по распоряжению его собственника. Предоставление земельного участка в аренду под строительство осуществляется с согласия Россельхозакадемии.
Согласия Росимущества на передачу в аренду земельного участка, находящегося в федеральной собственности, в такой ситуации не требуется.
Такой вывод не противоречит п. 5 ст. 6 Федерального закона от 23 августа 1996 г. N 127-ФЗ "О науке и государственной научно-технической политике", в котором идет речь о распоряжении недвижимым имуществом, находящимся в оперативном управлении или хозяйственном ведении у научных организаций Российской академии наук. Вопросы использования земельных участков, находящихся в бессрочном безвозмездном пользовании учреждений Российской академии наук, отдельно определены в п. 6 той же статьи и не предусматривают согласия федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством РФ, на управление и распоряжение объектами федеральной собственности.
Право Россельхозакадемии на владение, пользование и распоряжение переданным Академии имуществом, со ссылкой на п. 1 ст. 6 названного Закона утверждается также в постановлении ФАС Центрального округа от 2 марта 2005 г. по делу N А54-2987/04-С18.

Приобретают ли граждане и юридические лица права на земельный участок находящийся государственной собственности, если они имеют права на объект недвижимости, находящийся на этом участке?
Согласно ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе на земельных участках, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования государственным учреждениям, приобретают права на эти земельные участки. Правовым основанием для возникновения прав собственности или аренды физических или негосударственных юридических лиц на указанные земельные участки является право их собственности на недвижимое имущество, расположенное на земельном участке.
Земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством. В соответствии со ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.
Таким образом, право на земельный участок под зданием, строением, сооружением возникает у его собственника или владельца в силу ЗК РФ и ЖК РФ, а также по факту приобретения соответствующих прав (собственности и др.) на здания, строения, сооружения. Дополнительных оснований для возникновения прав на земельный участок в указанном случае в законодательстве РФ не предусмотрено. Данный порядок приобретения прав на земельный участок под объектами недвижимости распространяется в том числе и на земельные участки, находящиеся у государственных учреждений на праве постоянного (бессрочного) пользования.
Следовательно, законодательством РФ не предусмотрено согласие или издание распорядительного акта собственника земельного участка, связанного с предоставлением права пользования землей, находящейся под зданием, строением, сооружением, их собственникам или иным владельцам или пользователям. Юридический факт нахождения недвижимого имущества в собственности физических или юридических лиц является прямым основанием для получения ими права на земельный участок под объектом недвижимости и его надлежащего оформления, а также для предъявления соответствующих требований к компетентным государственным органам.
Такой вывод подтверждается судебной практикой.
Согласно постановлению ФАС Северо-Западного округа от 16 сентября 2005 г. N А56-35440/04 осуществление строительства на земельном участке, принадлежащем учреждению на праве постоянного (бессрочного) пользования, не является распоряжением земельным участком. Возведение на земельном участке, находящемся в федеральной или региональной собственности, зданий, строений, сооружений, принадлежащих третьим лицам, само по себе не влечет за собой недействительность договоров, на основании которых производится возведение указанных объектов.
В Постановлении Президиума ВАС РФ от 12 апреля 2005 г. N 6778/04 признан незаконным отказ Регистрационной палаты в государственной регистрации договоров аренды и сопровождающих его договоров по причине отсутствия согласования проектов сделок с федеральным органом по управлению федеральным имуществом.
Суд исходил из того, что для целей государственной регистрации сделки отсутствие согласования с федеральным органом по управлению федеральным имуществом не имеет правового значения и не влияет на форму и содержание спорного договора.
Президиум ВАС РФ подтвердил предусмотренное ст. 36 ЗК РФ исключительное право граждан и юридических лиц, имеющих в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретать права на эти земельные участки без согласия собственника земельного участка. Факт исключительности указанного права свидетельствует о неправомерности ограничения такого права, в том числе, например, в силу несогласования собственником земельного участка права на его распоряжение.
Также ВАС РФ признал, что действие постановления Правительства РФ от 7 августа 2002 г. N 576 не распространяется на собственника объекта недвижимого имущества при реализации его прав на приобретение земельного участка, необходимого для использования указанного объекта.
Таким образом, приведенные законодательство РФ и судебная практика свидетельствуют о правомерности приобретения собственниками (или иными указанными в ЗК РФ владельцами) прав на земельный участок, находящийся в государственной собственности, под зданием, строением, сооружением, по факту наличия их права собственности (права хозяйственного ведения, оперативного управления) на указанные объекты недвижимости.
В силу ограничения, определенного в п. 1 ст. 20 ЗК РФ, физические или юридические лица, кроме указанных в данном пункте, не вправе приобретать право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. В связи с этим, в случае приобретения физическими или юридическими лицами (кроме указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ) права собственности на объект недвижимости, находящийся на земельном участке, принадлежащем Россельхозакадемии на праве постоянного (бессрочного) пользования, к таким физическим или юридическим лицам переходит в соответствии со ст. 36 ЗК РФ право аренды или право на приватизацию земельных участков под объектами недвижимости в порядке, предусмотренном ЗК РФ и другим действующим законодательством РФ.

Е.И. Спектор,
старший научный сотрудник Института
законодательства и сравнительного правоведения
при Правительстве РФ (ИЗиСП),
кандидат юридических наук,
специалист в области административного права

О.В. Гредасов,
юрисконсульт Ассоциации квартирно-правовых служб,
Аспирант Кубанского государственного аграрного университета,
специалист в области жилищно-правовых отношений

"Право и экономика", N 6, июнь 2006 г.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная