Иностранная организация зарегистрирована в государстве Британские Виргинские острова. Деятельность на территории РФ не велась и отчетность не предоставлялась. В феврале 2008 года иностранная организация приобрела у российской организации земельный участок и произвела постановку на учет в ИФНС РФ по месту нахождения земельного участка для уплаты земельного налога. В ближайшее время планируется разделение этого участка на несколько и дальнейшая их продажа. Предполагается реализация земельных участков как юридическим лицам, так и физическим лицам, как резидентам РФ, так и не резидентам РФ. Обособленное подразделение отсутствует. От имени организации действует физическое лицо, не являющееся работником иностранной организации, на основании доверенности. Письменно договор между физическим лицом и организацией не оформлялся. Каково налогообложение операций по реализации земельных участков? Какую налоговую отчетность иностранная организация должна предоставить в налоговые органы после продажи земельных участков?

В соответствии с п. 2 ст. 5 Земельного кодекса РФ иностранные юридические лица могут иметь на праве собственности земельные участки на территории РФ, кроме земельных участков, находящихся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ и - земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
Земельные участки относятся к недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).
Сделка купли-продажи земельного участка оформляется договором, при заключении которого применяются общие положения ГК РФ о договорах (ст.ст. 420-453), о купле-продаже (ст.ст. 454-491) и правила о продаже недвижимости (ст.ст. 549-558)
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Как следует из вопроса, иностранная организация приобрела земельный участок с целью его раздела и перепродажи по частям.
Поскольку новые земельные участки создавались именно с целью продажи, то сделки по их реализации в целях налогообложения относятся к сделкам по реализации товаров.
Особенности исчисления налога на прибыль иностранными организациями устанавливаются положениями ст.ст. 306-309 НК РФ, регулирующими налогообложение как в случае осуществления предпринимательской деятельности на территории РФ через постоянное представительство иностранной организации, так и в случае отсутствия постоянного представительства при получении дохода из источников в РФ.
Согласно п. 2 ст. 306 НК РФ под постоянным представительством иностранной организации в Российской Федерации для целей главы 25 НК РФ понимается филиал, представительство, отделение, бюро, контора, агентство, любое другое обособленное подразделение или иное место деятельности этой организации (далее в настоящей главе - отделение), через которое организация регулярно осуществляет предпринимательскую деятельность на территории Российской Федерации, связанную, с:
- пользованием недрами и (или) использованием других природных ресурсов;
- проведением предусмотренных контрактами работ по строительству, установке, монтажу, сборке, наладке, обслуживанию и эксплуатации оборудования, в том числе игровых автоматов;
- продажей товаров с расположенных на территории Российской Федерации и принадлежащих этой организации или арендуемых ею складов;
- осуществлением иных работ, оказанием услуг, ведением иной деятельности, за исключением предусмотренной п. 4 ст. 306 НК РФ.
По нашему мнению, в Вашем случае реализация земельных участков приводит к образованию постоянного представительства по следующим основаниям. Во-первых она относится к иной деятельности, не предусмотренной п. 4 ст. 306 НК РФ. Во-вторых, организация планирует не разовую продажу недвижимости, а заключение многочисленных договоров купли-продажи с целью получения прибыли, что соответствует определению предпринимательской деятельности согласно ст. 2 ГК РФ. Кроме того, согласно п. 9 ст. 306 НК РФ иностранная организация рассматривается как имеющая постоянное представительство в РФ в случае, если эта организация осуществляет предпринимательскую деятельность (за исключением деятельности подготовительного и вспомогательного характера) через лицо, которое на основании договорных отношений с этой иностранной организацией представляет ее интересы в РФ, действует на территории РФ от имени этой иностранной организации, имеет и регулярно использует полномочия на заключение контрактов или согласование их существенных условий от имени данной организации, создавая при этом правовые последствия для данной иностранной организации (зависимый агент).
В письме от 07.05.2008 N 03-08-05 Минфин России разъясняет, что лица, имеющие полномочия заключать контракты, создают для иностранного предприятия постоянное представительство. Понятие "полномочия заключать контракты" не следует рассматривать буквально - зависимый агент может согласовывать все элементы и подробности контракта, который затем может быть подписан другим лицом в государстве, резидентом которого является предприятие.
Отметим, что выдача доверенности представителю предполагает наличие договорных отношений между представителем и иностранной организацией.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения для иностранных организаций, осуществляющих деятельность в РФ через постоянное представительство, согласно ст. 247 и ст. 307 НК РФ признаются доходы, полученные через постоянное представительство и уменьшенные на величину произведенных этим постоянным представительством расходов, которые определяются в соответствии с положениями главы 25 НК РФ. К расходам постоянного представительства иностранной организации применяются общие требования, установленные ст. 252 НК РФ. Расходы должны быть обоснованными и подтверждены соответствующими документами. Состав расходов, учитываемых при исчислении налога на прибыль иностранной организации, определяется в том же порядке, что и для организаций, являющихся юридическими лицами по законодательству РФ.
Согласно п. 6 ст. 307 НК РФ иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство, уплачивают налог по ставкам, установленным п. 1 ст. 284 НК РФ, за исключением доходов, перечисленных в пп. 1, пп. 2, абзаце 2 пп. 3 п. 1 ст. 309 НК РФ.
В соответствии с п. 8 ст. 307 НК РФ иностранные организации, осуществляющие деятельность в Российской Федерации через постоянное представительство, уплачивают авансовые платежи и налог в порядке, предусмотренном ст. 286 и 287 НК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 286 НК РФ иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянное представительство уплачивают только квартальные авансовые платежи по итогам отчетного периода.
Налоговая декларация по итогам налогового (отчетного) периода (утверждена приказом МНС РФ от 05.01.2004 N БГ-3-23/1), а также годовой отчет о деятельности в Российской Федерации по форме, утверждаемой Минфином России (сейчас действует форма, утвержденная приказом МНС РФ от 16.01.2004 N БГ-3-23/19), представляются иностранной организацией, осуществляющей деятельность в РФ через постоянное представительство, в налоговый орган по месту нахождения постоянного представительства этой организации в порядке и в сроки, установленные ст. 289 НК РФ.

НДС

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
Подпунктом 6 п. 2 ст. 146 НК РФ предусмотрено, что операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения НДС.
Таким образом, выручка от продажи земельного участка не является выручкой от реализации в целях применения налога на добавленную стоимость.
Согласно п. 2 ст. 144 НК РФ иностранные организации имеют право встать на учет в налоговых органах в качестве налогоплательщиков по месту нахождения своих постоянных представительств в РФ. Постановка на учет в качестве налогоплательщика осуществляется налоговым органом на основании письменного заявления иностранной организации.
Поскольку в Вашем случае организация не является плательщиком НДС, то заявление подавать не надо и декларацию по НДС представлять не надо.

Налог на имущество

В соответствии со ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются иностранные организации, осуществляющие деятельность в РФ через постоянные представительства и (или) имеющие в собственности недвижимое имущество на территории РФ, на континентальном шельфе РФ и в исключительной экономической зоне РФ.
Согласно п. 4 ст. 374 НК РФ не признаются объектами налогообложения земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы).
Соответственно, при отсутствии другого имущества, налог на имущество не уплачивается, налоговая декларация в налоговые органы не представляется.

Земельный налог

Согласно ст. 388 НК РФ налогоплательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
Понятия "организации" и "физические лица" для целей актов законодательства о налогах и сборах определены п. 2 ст. 11 НК РФ.
Так, организации - это юридические лица, образованные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, филиалы и представительства указанных иностранных лиц и международных организаций, созданные на территории Российской Федерации, а физические лица - это граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства.
Следовательно, иностранная организация, имеющая в собственности земельные участки, признается плательщиком земельного налога и должна уплачивать налог и представлять отчетность в порядке, установленном главой 31 НК РФ.
Вывод:
Деятельность иностранной организации по реализации земельных участков через представителя приводит к образованию постоянного представительства. Соответственно, независимо от статуса покупателей (юридическое лицо, физическое лицо, резидент, нерезидент РФ) при продаже земельного участка, у организации возникает обязанность по уплате налога на прибыль.
При этом организация не является плательщиком НДС и налога на имущество.
Земельный налог уплачивается в общем порядке.
Рекомендуем ознакомиться с материалами, представленными в системе ГАРАНТ:
- Порядок представления годовой налоговой отчетности иностранными компаниями (Т.Ю. Сафонова, "Налогообложение, учет и отчетность в коммерческом банке", N 4, апрель 2008 г.)
- Вопрос: Какие виды налоговых и бухгалтерских отчетов должно отсылать в налоговую инспекцию представительство иностранной компании, аккредитованное в России:
- ежемесячно,
- ежеквартально,
- годовые.)
(ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, август 2006)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Ананьева Лариса

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Горностаев Вячеслав

29 августа 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная