Организация, находящаяся на УСН ("доходы минус расходы"), приобрела за 750 000 руб. у физического лица объект недвижимости (бывшее здание магазина) с земельными участком под офис и производственные помещения. На данный момент документы находятся в органах юстиции для регистрации права собственности. Продавцу выплачено 615 000 руб., остальные 135 000 руб. должны быть выплачены до 31 декабря 2008 года. В помещении до конца 2008 года будут производиться ремонтные работы, организация не успела ввести его в эксплуатацию. Какую сумму включить в расходы в 2008, 2009 году?

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств (с учетом п. 3 и п. 4 ст. 346.16 НК РФ).
Согласно п. 4 ст. 346.16 НК РФ в целях применения УСН в состав основных средств включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ.
То есть, если объект недвижимости со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 рублей, будет находиться у организации на праве собственности и использоваться для извлечения дохода, то такой объект в целях применения УСН подлежит включению с состав основных средств.
Согласно пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств в период применения УСН, а также расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенные в указанном периоде, принимаются для целей налогообложения с момента ввода в эксплуатацию этих основных средств. Сотрудники финансового ведомства в письме от 22.07.2008 N 03-11-04/2/110 подтвердили, что ввод в эксплуатацию основных средств является обязательным условием признания в целях налогообложения расходов на их приобретение.
В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств, учитываемые в порядке, установленном п. 3 ст. 346.1 НК РФ, отражаются в последний день отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм.
При этом в течение налогового периода расходы принимаются за отчетные периоды равными долями.
В пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ сказано также, что основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, учитываются в расходах в соответствии со ст. 346.16 НК РФ с момента докуметально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. На это обращено внимание налогоплательщиков, применяющих УСН, в письме Минфина России от 06.06.2008 N 03-11-05/142.
При этом расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Таким образом, для того чтобы включить в состав налогооблагаемой базы расходы по приобретению объекта недвижимости необходимо выполнение трех условий:
1) объект должен быть введен в эксплуатацию;
2) расходы должны быть оплачены;
3) должны быть поданы документы на регистрацию прав собственности на объект, который подлежит государственной регистрации.
Также обращаем ваше внимание на то, что эти же условия отражаются и Книге учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, утвержденной приказом Минфина России от 30.12.2005 N 167н "Об утверждении формы Книги учета доходов и расходов организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих упрощенную систему налогообложения, и Порядка ее заполнения".
Так, при заполнении раздела II "Расчет расходов на приобретение (сооружение, изготовление) основных средств и на приобретение (создание самим налогоплательщиком) нематериальных активов, учитываемых при исчислении налоговой базы по налогу за отчетный (налоговый) период" в графе 3 указываются число, месяц и год оплаты объекта основных средств или нематериальных активов на основании первичных документов (платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, иные документы, подтверждающие факт оплаты).
В графе 4 указываются число, месяц и год подачи документов на государственную регистрацию объектов основных средств, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (за исключением основных средств, введенных в эксплуатацию до 31.01.1998 г.).
В графе 5 указываются число, месяц, год ввода в эксплуатацию (принятия к бухгалтерскому учету) объекта основных средств или нематериальных активов.
То есть, в рассматриваемой ситуации в 2008 году Вы не можете уменьшить доходы на расходы на приобретение объекта недвижимости, так как не выполняется условие пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ о введении в эксплуатацию объекта основных средств, несмотря на то, что другие два условия выполнены в 2008 году:
- документы находятся в учреждении юстиции для регистрации права собственности;
- расходы по приобретению объекта недвижимости оплачены в 2008 году.
Как мы поняли из содержания вопроса, причина, по которой Вы не успели ввести в эксплуатацию объект недвижимости - необходимость осуществления ремонта помещений.
В том случае, если в приобретенном объекте вы проводите работы, связанные с изменением служебного назначения здания (такие работы относятся к работам по достройке, дооборудованию, модернизации (п. 2 ст. 257 НК РФ)), то необходимо учитывать, что расходы на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств, произведенных в указанном периоде, признаются также с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию. Об этом прямо сказано в пп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ.
Необходимо также отметить, что расходы на приобретение земельного участка не могут учитываться в качестве расходов на приобретение основных средств при применении УСН, так как земельные участки в целях главы 26.2 НК РФ не включаются в состав основных средств (пп. 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ, п. 4 ст. 346.16 НК РФ, п. 2 ст. 256 НК РФ).
Так, Минфин России выразил свое мнение по вопросу признания расходов на приобретение земельных участков в письме от 31.01.2008 N 03-11-04/3/36. Разъяснения финансистов сводятся к следующему. В состав основных средств и нематериальных активов в целях применения ст. 346.16 НК РФ включаются основные средства и нематериальные активы, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с главой 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ), а земля не относится к амортизируемому имуществу (п. 2 ст. 256 НК РФ).
Следовательно, налогоплательщик, применяющий УСН, не вправе отнести затраты на приобретение земельного участка к расходам, уменьшающим налоговую базу по налогу.

Вывод:
Организация вправе уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение объекта недвижимости только при выполнении всех условий, перечисленных в ст. 346.16 НК РФ.
Так как объект будет введен в эксплуатацию только в 2009 году (при этом остальные условия признания расходов к этому времени окажутся выполненными), то расходы будут учтены только в 2009 году равными долями в течение отчетных периодов 2009 года (начиная с отчетного периода, в котором объект будет введен в эксплуатацию).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Сергеева Вероника

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Мельникова Елена

20 октября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная