Гражданин (один из работников организации) взял в аренду на 49 лет несколько участков земли сельскохозяйственного назначения. В настоящий момент у него возникла необходимость переуступить права по договору другому физическому лицу.
Каким образом это сделать?

Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность замены (перемены) стороны в обязательстве, ее основные принципы регламентированы главой 24 ГК РФ "Перемена лиц в обязательстве".
Обязательства возникают из договора, и любое обязательство предполагает наличие двух сторон: должника, который обязан совершить определенное действие либо воздержаться от определенного действия в пользу другой стороны - кредитора, который, в свою очередь, имеет право требовать от должника исполнения его обязанности (ст. 307 ГК РФ).
Соответственно, ГК РФ рассматривает две возможности перемены лица в обязательстве:
1) переход права кредитора к другому лицу (замена кредитора в обязательстве, параграф 1 главы 24 ГК РФ);
2) перевод долга (замена должника в обязательстве, параграф 2 главы 24 ГК РФ).
Перемена и кредитора, и должника в обязательстве возможна на основании сделки (п. 1 ст. 382, п. 2 ст. 391 ГК РФ), то есть на основании договора или соглашения, подписываемого лицом, которое выбывает из обязательства, и лицом, которое вступает в обязательство вместо первого (заменяет его).
Переход прав кредитора не требует согласия должника, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 382 ГК РФ), перевод долга возможен только с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ).
Следует учитывать, однако, что это не делает кредитора стороной договора, сделка перевода долга остается двусторонней, заключаемой должником и лицом, его заменяющим (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 06.06.2005 N Ф08-2185/05).
При этом, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны (а такая ситуация присутствует практически в любом договоре), она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (п. 2 ст. 308 ГК РФ).
Соответственно, возможна ситуация, когда соглашение о замене неизбежно будет предусматривать и переход прав кредитора, и перевод обязанностей должника на новое лицо одновременно.
В отношении договора аренды, основные положения которого регламентированы главой 34 ГК РФ, существует отдельное указание на возможность перемены сторон в этом договоре, означенную как "перенаем": среди прочих правомочий арендатора по пользованию арендованным имуществом п. 2 ст. 615 ГК РФ указывает на право арендатора с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Отдельно указывается, что в этом случае арендатор перестает нести ответственность перед арендодателем по договору аренды (что естественно, поскольку он из него выбывает).
Таким образом, договор аренды также относится к тем, по которым каждая сторона несет обязанность в пользу другой стороны и имеет соответствующие права, соответственно, и арендатор является одновременно и кредитором, и должником. Следовательно, соглашение о перемене лиц в договоре аренды должно содержать условия, установленные для замены и той, и другой стороны обязательства.
Например, такое соглашение должно содержать условия о том, что право первоначального арендатора (кредитора) переходит к новому арендатору (кредитору) в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (ст. 384 ГК РФ). Также новый арендатор (должник) вправе выдвигать против требования арендодателя (кредитора) возражения, основанные на отношениях между арендодателем и первоначальным арендатором (ст. 392 ГК РФ).
Наконец, земельное законодательство содержит специальные нормы о перенайме по договору аренды земельного участка.
Согласно п. 5 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.
При этом, согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ, при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор земельного участка вправе в пределах срока договора аренды передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права предусмотренные п. 5 и п. 6 (право сдавать участок в субаренду) ст. 22 ЗК РФ, лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
Таким образом, специальные нормы земельного законодательства дают арендатору право уступить права и обязанности по договору аренды земельного участка даже без согласия арендодателя, но при условии его уведомления об этом.
И если арендодатель - частное лицо может ограничить это право арендатора, включив соответствующие условия в договор, то при аренде земельного участка, находящегося в государственной собственности, на срок более пяти лет такое условие согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ в договор не может быть включено.
На это обращал внимание Пленум ВАС РФ в своем постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (п. 18).
Следует отметить, что на сегодняшний день вопросы аренды земель сельскохозяйственного назначения регламентированы Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", но они не содержат каких-либо специальных норм относительно перенайма земельного участка.

Вывод:
Если предметом договора аренды является аренда земельного участка сельскохозяйственного назначения, находящегося в муниципальной собственности, и договор заключен на срок более 5 лет физическое лицо - арендатор земельного участка сельскохозяйственного назначения может передать свои права и обязанности другому лицу в рамках данного договора, заключив соответствующее соглашение (договор) перенайма, без получения согласия арендодателя, но при условии уведомления арендодателя об этом.
Новый договор при этом не заключается.
В случае заключения такого соглашения ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем станет новый арендатор земельного участка.

Дополнительно рекомендуемые для ознакомления материалы по интересующему вопросу из системы ГАРАНТ:
1. Гражданско-правовые аспекты долгосрочной аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения (Т.Т. Оксюк, Н.Н. Пиксин, "Российская юстиция", N 9, сентябрь 2005 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Чашина Татьяна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

27 ноября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная