ИП и ООО, применяющие ЕНВД в части розничной торговли, планируют размещение торговых мест в торговом центре, который уже построен и сдан в эксплуатацию, но не внесен в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До настоящего времени у собственника помещения отсутствует свидетельство о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, имеются только технический паспорт, договор аренды земельного участка и разрешение на строительство. Поэтому помещение, в котором планируется разместить розничную торговлю, не может рассматриваться как объект недвижимого имущества. Арендаторы достигли с потенциальным арендодателем соглашения о заключении предварительного договора аренды с передачей имущества (помещения) в возмездное пользование на период до заключения основного договора аренды. ИП и ООО в соответствии с предварительным договором аренды используют для осуществления розничной торговли торговую площадь не более 150 кв. м. Согласно инвентаризационным документам, техническому паспорту и плану БТИ, торговый центр относится к объекту стационарной торговой сети, имеющему торговый зал. В техпаспорте и в плане БТИ выделена площадь торгового зала.
Имеют ли право ИП и ООО применять ЕНВД в части розничной торговли по предварительному договору аренды?

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. С учетом этого, заключение предварительного договора означает намерение сторон в будущем заключить основной договор и, следовательно, с учетом его специфики у сторон не образуются доходы или расходы. Поскольку предварительный договор - это договор о намерениях, по нему нельзя передать имущество или оказать услуги. Это можно сделать только в рамках основного договора (договора аренды).
Об этом говорится в письме Минфина России от 24.07.2008 N 03-03-06/2/91.
Таким образом, согласно нормам гражданского права предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые возникают на основании договора аренды, и поэтому до заключения основного договора аренды организации не имеют документально подтвержденного права осуществлять деятельность в чужом помещении.
Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ, договор аренды должен в обязательном порядке содержать данные, позволяющие определенно установить имущество, которое подлежит передаче арендатору в качестве объекта аренды. Эти сведения должны быть включены и в предварительный договор.
Следовательно, предварительный договор должен содержать положения, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ). В нем же указывается срок, в который стороны обязуются заключить дальнейшее соглашение. Если это требование в предварительном соглашении не определено, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предшествующего ему документа (п. 4 ст. 429 ГК РФ).
В рассматриваемой ситуации ИП и ООО не только заключили предварительный договор аренды, но и получили при этом возможность фактически использовать площади торгового зала для извлечения дохода. По нашему мнению, если торговые площади фактически были предоставлены будущим арендаторам в пользование в период действия предварительного договора аренды, то в этом случае следует руководствоваться принципом приоритета содержания над формой. А именно, налогообложение должно осуществляться с учетом фактических обстоятельств ведения предпринимательской деятельности.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 346.26 НК РФ в отношении предпринимательской деятельности в сфере розничной торговли, осуществляемой через магазины с площадью торгового зала не более 150 кв. м по каждому объекту организации торговли, применяется единый налог на вмененный доход. При этом налогоплательщики, осуществляющие розничную торговлю через объекты стационарной торговой сети, имеющие торговые залы, исчисляют налоговую базу по единому налогу на вмененный доход с использованием физического показателя базовой доходности "площадь торгового зала" (ст. 346.27, ст. 346.29 НК РФ).
Согласно ст. 346.27 НК РФ под площадью торгового зала понимается площадь всех помещений, используемых налогоплательщиком для розничной торговли, определяемая на основе инвентаризационных и правоустанавливающих документов. В целях применения ЕНВД к правоустанавливающим и инвентаризационным документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика на объект стационарной торговой сети документы, содержащие необходимую информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке помещений такого объекта, а также информацию, подтверждающую право на пользование данным объектом (договор аренды (субаренды), договор купли-продажи; свидетельство на право собственности; технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы и т.п.).
Из смысла данных норм следует, что обязательным признаком отнесения площадей к категории "площади торгового зала" и учета при исчислении ЕНВД является фактическое использование площадей при осуществлении торговли. Правоустанавливающие и инвентаризационные документы в соответствии с НК РФ используются только для определения площади фактически используемых торговых залов.
Таким образом, если в соответствии с условиями предварительного договора аренды торговые площади (не более 150 кв. м), расположенные в торговом центре, фактически используются ИП и ООО для ведения розничной торговли, то в соответствии с нормами главы 26.3 НК РФ осуществляемая деятельность должна быть переведена на систему налогообложения в виде ЕНВД.
К такому же выводу часто приходят судьи (смотрите, например, постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.11.2005 N А79-4672/2005, ФАС Северо-Западного округа от 31.01.2005 N А26-10062/04-210).
Учитывая то, что в соответствии с нормами НК РФ к правоустанавливающим и инвентаризационным документам относятся любые имеющиеся у налогоплательщика на объект розничной торговли документы, величину физического показателя базовой доходности - "площадь торгового зала", можно, по нашему мнению, определить в соответствии с предварительным договором аренды, с подтверждением технической документации (планами, схемами, экспликацией), заверенной БТИ.

Вывод:
По нашему мнению, если в соответствии с условиями предварительного договора аренды в здании торгового центра фактически осуществляется розничная торговля, то ИП и ООО при осуществлении такой деятельности должны исчислять ЕНВД в соответствии с главой 26.3 НК РФ.
Согласно пп. 2 п. 1 ст. 21 НК РФ налогоплательщики имеют право получать от налогового органа по месту своего учета, а также от Минфина России письменные разъяснения по вопросам применения законодательства РФ о налогах и сборах. Поэтому, мы советуем Вам воспользоваться этим правом и обратиться за разъяснениями о возможности применения ЕНВД в Вашей ситуации в налоговый орган по месту Вашего учета или в Минфин России.

Также рекомендуем ознакомиться с материалами, представленными в системе ГАРАНТ:
- Аренда помещения в торговом центре (К.В. Фирсова, "Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение", N 9, сентябрь 2008 г.);
- Ошибки при заключении предварительных договоров (Ю.В. Серушкина, "Ваш налоговый адвокат", N 2, февраль 2008 г.);
- Аренда помещений. Налоги, бухучет и особенности оформления (И.М. Кирюшина, А.В. Тюрина, "Экономико-правовой бюллетень", N 9, сентябрь 2007 г.);
- Договор за договором (М. Столяров, "Расчет", N 6, июнь 2008 г.).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Федерации налоговых консультантов Никифорова Татьяна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Родюшкин Сергей

19 ноября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная