Предприниматель осуществляет деятельность по сдаче в аренду торгового центра, применяет УСН (объект - "доходы минус расходы"). Здание, которое сдается в аренду, находится в собственности предпринимателя, а земельный участок, прилегающий к нему, в государственной собственности - передан в аренду уполномоченным органом по бессрочному договору и никому не сдается. В 2008 году предприниматель заключил договор об оказании клининговых услуг по уборке территории и здания.
Можно ли включать в расходы стоимость услуг по уборке территории (стоимость этих услуг арендаторами не компенсируются)? Можно ли заключить агентский договор, чтобы стоимость услуг по уборке, компенсируемая арендаторами, не включалась в доходы арендодателя?

Включение в расходы стоимости услуг по уборке территории

При определении налоговой базы налогоплательщики, выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, могут учесть, расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. В соответствии с п. 2 ст. 346.16 НК РФ, расходы при исчислении налоговой базы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Такими критериями являются экономическая обоснованность, документальное подтверждение, осуществление в целях деятельности, направленной на получение дохода.
Согласно пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ расходами, уменьшающими налоговую базу, признаются материальные расходы, которые принимаются применительно к порядку, предусмотренному для исчисления налога на прибыль организаций ст. 254 НК РФ, в пп. 6 п. 1 которой указаны затраты на оплату производственных услуг, оказанных сторонними организациями.
УФНС РФ по г. Москве в письме от 18.01.2006 N 20-12/2894 разъяснил, что организация, сдающая в аренду собственное здание, может учесть при исчислении налоговой базы по налогу на прибыль расходы по уборке прилегающей к зданию территории, включая расходы на приобретение противогололедных реагентов, а также расходы на прокат сменных ковровых грязезащитных покрытий, если эти расходы будут документально подтверждены. Под прилегающей к зданию территорией понимается земельный участок с границами, определяемыми действующим землеотводом или иными правоустанавливающими документами на пользование земельным участком по данным бюро технической инвентаризации и территориальных органов по земельным ресурсам и землеустройству.
Минфин России также считал, что стоимость услуг по дератизации помещения торгового комплекса и услуг Госсанэпиднадзора по уборке торгового зала может быть учтена в расходах (письмо Минфина России от 06.09.2005 N 03-11-04/2/6).
Основываясь на этих разъяснениях можно было бы включить в расходы, уменьшающие доходы стоимость клининговых услуг по прилегающей территории.
Однако позже Минфин России в письме от 15.11.2007 N 03-11-04/2/277 указал, что в связи с тем, что перечень расходов, приведенный в п. 1 ст. 346.16 НК РФ является исчерпывающим, а к работам (услугам) производственного характера относятся выполнение отдельных операций по производству (изготовлению) продукции, выполнению работ, оказанию услуг, обработке сырья (материалов), контроль за соблюдением установленных технологических процессов, техническое обслуживание основных средств и т.д., но не работы по уборке зданий и другие подобные работы, поэтому такие расходы не учитываются при определении налоговой базы.
Как видим, мнения налогового и финансового ведомства противоречивы. Судебная практика по вопросу включения в расходы стоимости услуг по уборки территории не сложилась, поэтому предпринимателю придется самому решать учитывать эти расходы при расчете налоговой базы или нет.
Можно посоветовать индивидуальному предпринимателю обратиться в Минфин России за разъяснениями по этому вопросу: п. 1 ст. 34.2 НК РФ определено, что Минфин России дает письменные разъяснения налогоплательщикам по вопросу применения налогового законодательства.
До получения таких разъяснений, учитывать в расходах при определении налоговой базы можно только расходы по вывозу твердых бытовых отходов на основании пп. 36 п. 1 ст. 346.16 НК РФ.

Заключение агентского договора на услуги по уборке помещений

Согласно ст. 608 ГК РФ сдавать в аренду помещение может либо собственник, либо лицо, управомоченное законом или собственником. В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор должен нести расходы на содержание имущества, в том числе и расходы по оплате услуг, предоставляемых коммунальными службами, услуг по уборке, охране помещений и пр.
В соответствии со ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Все поступления от арендатора, включая сумму компенсации стоимости уборки помещений, квалифицируются как доходы от реализации услуг по сдаче в аренду помещений, так как согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при применении упрощенной системы налогообложения должны включать в состав доходов, учитываемых при определении объекта налогообложения по налогу, доходы от реализации и внереализационные доходы в соответствии со ст. 346.15 НК РФ, с учетом положений ст. 249 и ст. 250 НК РФ.
Таким образом, налогоплательщик-арендодатель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вне зависимости от выбранного объекта налогообложения, сумму дохода, полученного по договору аренды недвижимого имущества, определяет по правилам ст. 249 НК РФ, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Такие разъяснения даны в письмах Минфина России от 04.04.2007 N 03-11-04/2/90, от 05.09.2007 N 03-11-05/215, от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166 и в письме УФНС РФ по г. Москве от 21.06.2006 N 18-12/3/53855@.
Согласно пп. 1 ст. 346.15 НК РФ не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 НК РФ. В соответствии с пп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.
Таким образом, при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения, агент в качестве дохода учитывает только суммы агентского вознаграждения (напоминаем, что агентский договор должен быть возмездным в силу ст. 1005 ГК РФ), выплачиваемого принципалом за оказание услуг по агентскому договору.
Следовательно, арендодатель заключает с арендаторами два договора: один на аренду помещений, в который не входит стоимость услуг по уборке, второй агентский - на уборку помещений.
При таком расчете за услуги по уборке помещений, индивидуальный предприниматель - арендодатель учитывает в доходах агентское вознаграждение, а также доход по договору аренды в полном объеме. Такой способ взаимоотношений между арендодателем и арендаторами предложил Минфин России в письме от 15.08.2006 N 03-11-04/2/166 по услугам связи, а УФНС РФ по г. Москве в письме от 23.10.2006 N 18-11/3/93008 по коммунальным услугам.

Вывод:
По нашему мнению, для решения вопроса о включении в состав расходов стоимости услуг по уборке прилегающей территории индивидуальному предпринимателю следует обратиться в Минфин России.
При заключении между индивидуальным предпринимателем-арендодателем и арендаторами агентского договора на услуги по уборке помещений отдельно от договора аренды, арендодатель при определении налоговой базы учитывает доход от аренды и агентское вознаграждение.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Федерации налоговых консультантов Дианская Ирина

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
аудитор Горностаев Вячеслав

5 ноября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная