Организация планировала построить магазин, с этой целью в 2006 году был заключен договор аренды на землю для строительства с Комитетом имущества, который зарегистрирован. Кроме арендной платы, за период с 2006 года по 2008 год были оплачены работы по топографической съемке, инженерно-изыскательские работы, а также эскизный проект магазина. Все работы, включая арендную плату, были отнесены в бухгалтерском учете на счет 08.3 "Строительство объектов основных средств". Строительство не начато из-за недостатка оборотных средств. В 2008 году организации поступило предложение переуступить право аренды земли другому лицу. Если просто переуступить право аренды, то тогда теряются большие суммы понесенных затрат, которые не уменьшают налогооблагаемую прибыль.
Как в случае уступки права аренды можно списать все накопленные затраты в уменьшение налога на прибыль? Можно ли продать этот объект как незавершенное строительство, для того чтобы списать эти затраты?

1. Рассмотрим сначала вопрос: можно ли продать объект как незавершенное строительство.
Согласно п. 2 ПБУ 2/94 "Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство" незавершенное строительство - это затраты заказчика (застройщика) по возведению объектов строительства с начала строительства до ввода объектов в эксплуатацию.
В силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) незавершенное строительство является недвижимым имуществом.
Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
Кроме того, в п. 2 ст. 25 Федерального закона от 21.07.1997 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сказано, что в случае необходимости совершения сделки с объектом, незавершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.
Следовательно, именно с момента государственной регистрации права собственности объект незавершенного строительства может быть включен в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок (постановление ФАС Поволжского округа от 21.03.2006 N А12-4486/05-с47).
Но в Вашей ситуации строительство не было начато, и объекта незавершенного строительства, который мог бы быть предметом договора купли-продажи, как такового нет.
Поэтому заключение сделки купли-продажи в рассматриваемой ситуации невозможно.
2. Уступка права аренды на земельный участок.
В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ).
Замена стороны двустороннего обязательства (договора) имеет признаки уступки требования и перевода долга. Если сторона в договоре является одновременно и кредитором, и должником по различным обязательствам, предусмотренным договором, то при соответствующем намерении сторон полная замена стороны в договоре производится с соблюдением как правил об уступке требования (параграф 1 главы 24 ГК РФ), так и правил о переводе долга (параграф 2 главы 24 ГК РФ).
В соответствии с действующим законодательством договор уступки прав и обязанностей по договору аренды подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 389, п. 2 ст. 391 ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", постановление ФАС Уральского округа от 14.05.2007 N Ф09-3473/07-С6).
Таким образом, в рассматриваемом случае организация, являясь арендатором, может заключить договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с другой фирмой, уведомив об этом письменно Комитет имущества. В договоре можно предусмотреть, что передача арендных прав будет осуществляться на возмездной основе.
При этом плата за передачу права арендного пользования может включать в себя в том числе и затраты, которые организация произвела за период аренды земельного участка (в Вашем случае - арендная плата, затраты на проведение топографической съемки, инженерно-изыскательские работы, эскизный проект магазина).
Повторимся, что такой договор должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Выручка от реализации арендных прав признается для целей налогообложения доходом от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ. При этом доход определяется как стоимость переданных прав в соответствии с договором без НДС.
Отметим, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается, в частности, передача имущественных прав.
На основании п. 5 ст. 155 НК РФ при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ.
Согласно п. 1 ст. 154 НК РФ налоговая база определяется как стоимость товаров, работ, услуг, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 40 НК РФ, без включения в них налога (НДС), то есть на всю стоимость услуги по передаче права необходимо начислить налог по ставке 18%.
Моментом определения налоговой базы в случае, предусмотренном п. 5 ст. 155 НК РФ, является день передачи имущественных прав (п. 8 ст. 167 НК РФ).
Таким образом, если права на земельный участок передает организация, а не уполномоченный орган государственной или муниципальной власти, такая передача права пользования земельным участком является объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость (письмо УМНС РФ по г. Москве от 05.11.2004 N 24-11/71659, постановление ФАС Московского округа от 02.05.2007 N КА-А41/3222-07).
В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ для целей налогообложения прибыли расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
В соответствии с пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущественных прав налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций:
- на цену приобретения данных имущественных прав
и
- на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией.
Однако арендатор при заключении договора с арендодателем не несет затрат на приобретение права аренды. Это право возникает у него на основании заключенного договора аренды. Что касается арендной платы, то она уплачивается арендатором не за право, возникшее из договора аренды, а за пользование арендованным имуществом. Затраты на приобретение права аренды могут возникать у лица, которому арендатор по сделке перенайма передает свои права и обязанности по договору аренды (в Вашем случае - у фирмы, которой будут переданы права на аренду земли).
Относительно арендной платы следует отметить, что, если земельный участок был арендован для осуществления на нем строительства объекта основных средств, затраты по аренде земельного участка для целей налогообложения в составе прочих расходов не признаются и формируют в налоговом учете первоначальную стоимость законченного строительством объекта (п. 5 ст. 270 НК РФ; п. 1 ст. 257 НК РФ). Та же позиция изложена в письмах Минфина России от 29.09.2005 N 03-03-04/1/228; от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585.
Разъяснения относительно признания в составе затрат дополнительных расходов, связанных с арендуемым для строительства земельным участком, к сожалению, отсутствуют.
Но так как первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, : и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования (п. 1 ст. 257 НК РФ), то напрашивается вывод, что и затраты на топографическую съемку, инженерно-изыскательские работы, эскизный проект магазина не могут быть признаны в качестве расходов, а должны быть учтены в первоначальной стоимости объекта.
Понимая, как актуален и важен для Вас этот вопрос, мы рекомендуем Вам сделать письменный запрос в налоговую инспекцию по месту своего учета или в Минфин России (в соответствии с п. 1 ст. 21 НК РФ) и получить персональные разъяснения.
В заключение отметим, что в бухгалтерском учете суммы, отраженные на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", подлежат признанию в качестве прочих расходов и списанию в дебет счета 91 "Прочие доходы и расходы" (п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").
Вывод:
Продажа объекта незавершенного строительства в данном случае невозможна ввиду отсутствия объекта незавершенного строительства.
При уступке права аренды земельного участка затраты по аренде земельного участка в виде арендных платежей, а также затраты на топографическую съемку, инженерно-изыскательские работы, эскизный проект магазина, по нашему мнению, не могут быть учтены организацией для целей налогообложения прибыли.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
член Федерации налоговых консультантов Мозалева Наталья

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
профессиональный бухгалтер Мягкова Светлана

7 октября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная