Первоначально здание принадлежало организации "А". Впоследствии часть здания была отчуждена организации "Б". После этого организация "А" заключила с Департаментом земельных ресурсов договор аренды земельного участка под всем зданием. По данному договору организация "А" обязалась уплачивать арендую плату за весь земельный участок. На каком основании организация "А" владела земельным участком до заключения договора аренды, неизвестно. После заключения договора аренды организация "А" продало свою часть здания организации "С". Департамент земельных ресурсов организации "С" в перезаключении договора аренды отказал. Причины отказа неизвестны. На каких основаниях может быть оспорен такой отказ?
Возможно ли в сложившейся ситуации вступить в действующий договор путем заключения к нему дополнительного соглашения со множественностью лиц на стороне арендодателя? Каковы основания для этого?

Согласно п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (а по тексту Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 1 июля 2007 года: "...на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования"). Принцип перехода права на землю при переходе права на здание закреплен и в п. 1 ст. 35 ЗК РФ.
Таким образом, при приобретении помещений организация "А" к организации "С" перешло право на земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало организации "А" (п. 3 ст. 552 ГК РФ). Соответственно, на основании ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ организация "С" может обжаловать в суд отказ Департамента земельных ресурсов в перезаключении с ним как с покупателем объекта недвижимости договора аренды земельного участка, занятого этой недвижимостью (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 19.12.2006 N Ф04-8074/2006(29012-А75-20), ФАС Уральского округа от 04.06.2003 N Ф09-1368/03ГК, ФАС Московского округа от 03.05.2006 N КГ-А40/3295-06).
Как Вы уточнили, организация "Б" приобрело помещения у организации "А". Таким образом, в силу ст. 552 ГК РФ, ст. 35, ст. 36 ЗК РФ при переходе права собственности на помещения организации "Б" приобрело наравне с организацией "А" право на заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора.
Как следует из п. 1 ст. 36 ЗК РФ, граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, имеют исключительное право на приватизацию этих земельных участков или приобретение их в аренду.
Согласно п. 3 ст. 36 ЗК РФ в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание. В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.
При этом, как было разъяснено Пленумом ВАС РФ в п. 19 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
Тем самым Высший Арбитражный Суд РФ подтвердил возможность заключения договора аренды неделимого земельного участка с одним из собственников помещений, находящихся в здании, расположенном на этом земельном участке, при включении в такой договор условия о согласии сторон договора на вступление в этот договор иных собственников помещений в этом здании. Этот подход нашел отражение в судебной практике нижестоящих судов (постановления ФАС Поволжского округа от 13.05.2008 N А55-11735/07, от 17.01.2008 N А57-13417/06-11-20, от 24.11.2006 N А72-4188/05-25/281, ФАС Волго-Вятского округа от 31.01.2008 N А11-536/2006-К1-17/58, ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2005 N А56-45894/2004, ФАС Западно-Сибирского округа от 06.09.2007 N Ф04-6140/2007(37970-А67-9), ФАС Центрального округа от 19.02.2008 N А54-296/2007-С9).
Таким образом, если заключенный организацией "А" договор аренды предусматривает возможность вступления в этот договор иных собственников помещений в здании, расположенном на земельном участке, то организация "Б" может обратиться с заявлением о вступлении в этот договор в качестве соарендатора. И при получении отказа обжаловать его в судебном порядке.
Если же договором аренды земельного участка не предусмотрена возможность вступления в него иных собственников помещений в здании, то, по нашему мнению, такой договор является ничтожным как противоречащий законодательству и не влечет юридических последствий (ст.ст. 166-168 ГК РФ, ст. 36 ЗК РФ). И в этом случае организация "С" будет иметь на земельный участок то право, которое существовало у организации "А" до подписания договора аренды, поскольку становится невозможным говорить о праве организации "С" на перезаключение недействительного договора. Однако, на наш взгляд, до применения судом последствий недействительности договора аренды, заключенного с организацией "А" , отказать организации "С" в перезаключении этого договора Департамент земельных ресурсов не вправе.

Вывод:
Организация "С" может оспорить отказ в перезаключении с ним как приобретателем помещений договора аренды земельного участка на основании ст. 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ефимова Ольга

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Голованов Александр

5 сентября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная