Организация является участником простого товарищества (договора о совместной деятельности). Предметом договора является комплекс работ, в том числе, ремонт жилого дома и надстройка над ним мансард. В число участников входят также сособственники жилого дома. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, находится в аренде у другой организации, также являющейся участником договора простого товарищества. Возможно ли участникам выйти из участников договора простого товарищества? Можно ли для привлечения денежных средств физических лиц по договорам о долевом участии в строительстве, взять земельный участок в субаренду?

(1) Прежде всего, необходимо отметить, что одним из основополагающих принципов организации строительства в РФ является монополия владельца земельного участка на застройку этого участка. Данный принцип закреплен в п. 1 ст. 263 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ), согласно которому собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на этом участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил и требований о целевом назначении участка (п. 2 ст. 263 ГК РФ).
Иными словами, созданием недвижимого имущества на любом отдельно взятом земельном участке (застройкой участка) может заниматься только владелец земельного участка: собственник; лицо, владеющее участком на ином вещном праве; лицо, которое приобрело права на участок для ведения строительства по договору.
В рассматриваемой ситуации речь идет о надстройке мансард, которая исходя из п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ признается реконструкцией, так как ее результатом является изменение параметров уже существующих объектов капитального строительства, в частности - количества этажей. При этом мансарды признаются не новым созданным недвижимым имуществом, а в силу п. 2 ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями реконструируемого (определение ВАС РФ от 27.04.2007 N 4736/07, постановление ФАС Уральского округа от 10.01.2007 N Ф09-11594/06-С6).
К лицам, осуществляющим деятельность по реконструкции объектов капитального строительства, требование по владению земельным участком, на котором расположено реконструируемое здание, относится также, как и к желающим создать новый объект недвижимости (п. 16 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ).
(2) Выход участников из простого товарищества является основанием для прекращения самого договора о совместной деятельности, если только в нем или последующем соглашении не предусмотрено его сохранение в отношениях между остальными товарищами (п. 1 ст. 1050 ГК РФ)
При этом имущество товарищества, состоящее как из вкладов товарищей, внесенных при его создании, так и из имущества, созданного в процессе его деятельности, и находящееся в общей долевой собственности участников товарищества (п. 1 ст. 1043 ГК РФ) подлежит разделу в порядке, установленном ст. 252 ГК РФ (п. 2 ст. 1050 ГК РФ).
Исходя из положений данной статьи участнику при выходе из простого товарищества по соглашению с остальными участниками может быть выделена доля из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности (п. 1 ст. 1043 ГК РФ), выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае несоразмерности выделяемого в натуре имущества доле выходящего участника, она устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. С получением компенсации собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
При этом вещи, переданные в общее владение и (или) пользование товарищей, возвращаются предоставившим их товарищам без вознаграждения, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
(3) Относительно возможности привлечения денежных средств физических лиц в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно ст. 2, ст. 3 Закона N 214-ФЗ право привлекать денежные средства участников долевого строительства, получает только юридическое лицо и только имеющее статус Застройщика. Для этого ему следует:
- получить в установленном порядке разрешение на строительство;
- опубликовать, разместить и (или) представить проектную декларацию в соответствии с Законом N 214-ФЗ;
- зарегистрировать в ЕГРПН свое право собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договор аренды такого земельного участка.
Договор, заключенный между участниками долевого строительства, направлен на привлечение денежных средств или иных инвестиций в строительство, и поэтому его можно отнести к инвестиционным договорам. Это подтверждено постановлениями ВАС РФ, в которых признается, что договоры долевого участия в строительстве являются договорами простого товарищества, а также и инвестиционными (определения ВАС РФ от 27.03.2008 N 3691/08, от 31.03.2008 N 3852/08).
Действующим законодательством не запрещено привлекать денежные средства в строительство по договорам простого товарищества и по договорам долевого строительства в соответствии с Законом N 214-ФЗ одновременно (смотрите, например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 03.07.2007 N Ф04-4297/2007(35726-А70-13)).
(4) Теперь рассмотрим вышеприведенные нормы применительно к Вашей ситуации.
Как видно из вопроса, право аренды на земельный участок принадлежит не вам, а Вашему партнеру по договору простого товарищества, и это право он внес как вклад в общее имущество простого товарищества (п. 1 ст. 1041, ст. 1042, абзац 2 п. 1 ст. 1043 ГК РФ), что и дает Вашей организации право на ведение работ.
Поэтому в случае выхода этого партнера из договора простого товарищества правомерность проведения данных работ без переоформления прав на земельный участок ставится под вопрос.
По той же причине (отсутствие прав на пользования земельным участком) Ваша организация не имеет права привлекать денежные средства физических лиц по Закону N 214-ФЗ, так как простое товарищество, в общей собственности которого находится право аренды, не является юридическим лицом (п. 1 ст. 1041 ГК РФ).
Что касается передачи земельного участка, на котором находится реконструируемое здание, в субаренду, то, к сожалению, это не представляется возможным.
Дело в том, что, согласно п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату на время во владение и пользование или только в пользование. То есть обязательным признаком договора аренды является использование арендатором имущества, взятого в аренду.
В соответствии с п. 2 ст. 35 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) площадь части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ.
Таким образом, законодательно установлено, что та часть земли, которая находится под зданием и та часть, которая необходима для его использования, по своему назначению неразрывно связаны именно по причине того, что весь данный земельный участок используется владельцем здания для эксплуатации здания, и поэтому не может быть передан другому лицу.
Соответственно, передача в аренду (субаренду) земельного участка в указанных пределах без передачи в аренду находящегося на нем здания, не представляется возможной.

Вывод:
(1) Сохранение договора простого товарищества в случае выхода из него его участников с выделением их долей (выплатой компенсации) возможно, если это прямо предусмотрено в самом договоре или соглашении между его оставшимися участниками.
(2) В сложившейся ситуации Ваша организация не является застройщиком и поэтому не имеет права привлекать денежные средства участников долевого строительства, в соответствии с Законом N 214-ФЗ.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Панова Наталья

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

5 сентября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная