Организация осуществляет долевое строительство жилого дома, выполняет функции только застройщика. В рамках функций застройщика организация заключает договоры участия в долевом строительстве с юридическими и физическими лицами. Договоры участия в долевом строительстве заключаются в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ. Организация, за счет чистой прибыли, осуществляет обязательные платежи в Комитет экономики: 5% добровольный взнос на развитие инженерной инфраструктуры города и 5% от площадей в счет ветхого жилья. На какой счет следует относить добровольные взносы, которые не уменьшают налогооблагаемую базу для налога на прибыль, если организация получила убыток по окончании строительства? Надо ли платить налог на прибыль в такой ситуации?

Договор участия в долевом строительстве, заключаемый между застройщиком и его участниками - инвестиционный договор.
Участники долевого строительства - физические и юридические лица - являются его инвесторами, а вкладываемые ими в строительство денежные средства - инвестициями (капитальными вложениями).
В договоре участия в долевом строительстве обязательно указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика (часть 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Таким образом, при долевом строительстве жилого дома застройщик должен возместить все затраты за счет средств дольщиков.
Если организация-застройщик осуществляет долевое строительство с привлечением специализированного заказчика, то деятельность застройщика заключается в привлечении денежных средств инвесторов - участников долевого строительства, направлении этих средств на финансирование строительства путем перечисления заказчику-застройщику, а также путем оплаты непосредственно застройщиком отдельных капитальных затрат и передачи законченного объекта долевого строительства его участникам.
В период подготовительных работ застройщик несет расходы по оформлению земельного участка для строительства в собственность или в аренду, расходы по уплате земельного налога или арендной платы, по освобождению территории для строительства от имеющихся на ней строений. Он также размещает заказы на изготовление исходно-разрешительной и проектной документации, которая необходима для получения разрешения на строительство.
Эти расходы являются капитальными затратами по строительству объекта, состав которых установлен Методикой определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации МДС 81-35.2004, утвержденной постановлением Госстроя России от 05.03.2004 N 15/1.
Кроме этого в соответствии с инвестиционным контрактом, заключенным с местными органами исполнительной власти, застройщик должен перечислить некую сумму на развитие инфраструктуры данного муниципального образования.
Несмотря на то, что данные платежи являются добровольными, без их уплаты застройщик не получит разрешения на строительство.
Минфин России в последних письмах подтвердил возможность учета в целях налогообложения прибыли взносов на финансирование дополнительных объектов социальной и коммунальной инфраструктуры, а также инженерных сетей для нужд государственных или муниципальных органов власти (письма Минфина России от 25.05.2007 N 03-03-06/1/319, от 11.10.2007 N 03-03-06/1/711). В данных письмах Минфин России указывает, что в силу того, что осуществление застройщиком (заказчиком, инвестором) дополнительных расходов непосредственно вытекает из условий инвестиционного контракта и связано с деятельностью организации, направленной на получение прибыли, эти расходы в целях налогообложения прибыли признаются экономически обоснованными.
Следовательно, в случае, если в рамках инвестиционного контракта на строительство объекта недвижимости предусмотрены дополнительные обременения в пользу органов государственной власти или органов местного самоуправления, без несения расходов, на выполнение которых у организации отсутствует возможность осуществлять строительство объекта недвижимости, и при этом со стороны органов государственной власти и органов местного самоуправления возникают встречные возмездные обязательства (в виде предоставления прав на необходимый для строительства земельный участок, а также разрешения на строительство), то указанные расходы капитального характера можно рассматривать как экономически обоснованные расходы по выполнению работ (оказанию услуг) соответствующим органам государственной власти и органам местного самоуправления, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль.
Таким образом, при строительстве жилого дома по договору участия в долевом строительстве застройщик учитывает дополнительные платежи в Комитет экономики как капитальные затраты, и учитывает их в бухгалтерском учете на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств".
По окончании строительства и вводу объекта в эксплуатацию застройщик на основании полученных от заказчика передаточных документов присоединяет стоимость капитальных затрат к учтенным у себя расходам. Таким образом, на балансе застройщика формируется инвентарная стоимость объекта недвижимости.
Застройщик в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве получает на свои расчетные счета денежные средства инвесторов - участников долевого строительства. Эти средства в соответствии с пп. "г" п. 3.1.8 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (письмо Минфина России от 30.12.1993 N 160) отражаются как целевое финансирование (счет 86 "Целевое финансирование").
Денежные средства (инвестиции) участников долевого строительства не облагаются:
- НДС - в соответствии с пп. 4 п. 3 ст. 39 и пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ;
- налогом на прибыль - согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.
После получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик передает объекты долевого строительства его участникам. С момента уплаты участником в полном объеме денежных средств по договору и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства обязательства застройщика и участника по договору считаются исполненными (ст. 12 Закона N 214-ФЗ). В учете организации-застройщика делается запись:
Дебет 86 "Целевое финансирование", Кредит 08-3 - списаны капитальные затраты за счет полученного финансирования.
Финансовый результат от реализации инвестиционного проекта определяется как разница между полученным целевым финансированием и суммой связанных со строительством капитальных затрат. В учете застройщика делаются следующие записи:
Дебет 86 "Целевое финансирование", Кредит 91-1 "Прочие доходы" - отражена сумма полученной экономии (дохода);
Дебет 91-2 "Прочие расходы", Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС" - начислен НДС;
Дебет 91-9 "Сальдо прочих доходов и расходов", Кредит 99 "Прибыли и убытки" - отражена сумма прибыли;
Дебет 99 "Прибыли и убытки", Кредит 68, субсчет "Расчеты по налогу на прибыль" - начислена в бюджет сумма налога на прибыль.
В цене договора рекомендуется предусматривать вознаграждение застройщика (часть 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ).
Вознаграждение застройщика за услуги по исполнению договора участвует в определении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль и НДС (письма Минфина России от 16.02.2006 N 03-04-10/02, от 10.11.2006 N 03-03-04/1/734, от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544).
Поэтому в учете рекомендуется вести раздельный учет поступившего вознаграждения застройщика и расходов, которые несет застройщик при реализации строительства жилого дома.
Поступающие от участников денежные средства в счет вознаграждения учитываются предварительно на субсчете 2 "Расчеты по авансам полученным" счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". От сумм полученных авансов исчисляется НДС.
Расходы по содержанию застройщика могут быть учтены на счете 20 "Основное производство" и числиться как незавершенное производство до окончания строительства. Такой способ отражения затрат Минфин России приводит в своем письме от 07.08.2007 N 03-03-06/1/544. Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что согласно пункту 3.1.2. "Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций" (введено письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160), фактически произведенные застройщиком затраты на строительные работы отражаются на счете 08 как при подрядном, так и при хозяйственном способе строительства, и включаются в инвентарную стоимость по мере ввода объектов в эксплуатацию.
В налоговом учете данные расходы можно списать в отчетном (налоговом) периоде на уменьшение доходов от реализации услуг без распределения на остатки незавершенного производства (ст. 318 НК РФ в ред. Федерального закона "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах"). НДС, относящийся к расходам по содержанию застройщика, принимается к вычету в общеустановленном порядке.
По окончании строительства сумма вознаграждения включается в состав доходов застройщика от реализации услуг по исполнению договора. Доход застройщика за вычетом расходов на его содержание учитывается для целей налогообложения прибыли.
Вывод:
1) Все затраты, учтенные в смете на строительство жилого дома, а также обременительные платежи в Комитет экономики учитываются в бухгалтерском учете застройщика на субсчете 08-3 "Строительство объектов основных средств".
2) Долевое строительство в подавляющем большинстве случаев рассматривается как коммерческая деятельность застройщика, направленная на получение им дохода от долевого строительства в виде разницы между суммой средств, полученных от дольщиков, и фактическими затратами по строительству объектов долевого строительства.
Других доходов от долевого строительства застройщик не получает, так как по окончании строительства право собственности на жилые помещения возникает у дольщиков.
Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик должен определить такую цену договора, чтобы возместить затраты на строительство и не получить убыток.
Если в цене договора предусмотрено вознаграждение застройщика, то он должен по окончании строительства определить финансовый результат от оказания услуг по организации строительства без включения в расходы обременительных платежей. А потом определить финансовый результат по строительству.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Кашицына Татьяна

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Горностаев Вячеслав

3 сентября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная