Специализированная организация выступает в качестве организатора торгов по продаже права на заключение договора аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и не относящихся к жилищному строительству и комплексному освоению в целях такого строительства. При этом в начальную цену аукциона включается цена за право на заключение договора аренды. Предполагается, что победитель торгов оплачивает указанное право наряду с арендной платой за земельные участки. Правильно ли определяется начальная цена аукциона?

Вопросы приобретения земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого участка на торгах (конкурсах, аукционах) регулируются ст. 38 ЗК РФ. А торги в отношении земли, необходимой для жилищного строительства или для ее комплексного освоения в целях такого строительства, проводятся согласно ст. 38.1 и 38.2 ЗК РФ.
На основании п. 4 ст. 38 ЗК РФ Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 утверждены Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (далее - Правила).
Отметим, что ст. 38 ЗК РФ не содержит понятия "начальная цена аукциона". Из положений Правил следует, что если торги проводятся в связи с продажей земельных участков, то определяется начальная цена земельного участка, а если в связи с заключением договоров аренды, то устанавливается начальный размер арендной платы.
Поэтому скорректируем вопрос следующим образом: вправе ли организатор торгов определять плату за право на заключение договора аренды, а впоследствии требовать от победителя торгов ее уплаты?
Мы считаем, что такие действия являются неправомерными. Обоснуем это, проанализировав законодательство и судебную практику.
Так, подп. "е" п. 8 Правил установлено, что в извещении о проведении торгов сообщается о начальной цене предмета торгов или начальном размере арендной платы, "шаге аукциона", размере задатка и реквизитах счета для его перечисления.
Порядок проведения конкурса или аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, определен п. 23 Правил. Данный пункт, в частности, предусматривает, что участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если участники готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы.
В случае если после троекратного объявления очередной цены или размера арендной платы ни один из участников аукциона не поднял билет, аукцион завершается. При этом его победителем признается тот участник, номер билета которого был назван последним.
Порядок проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, определен п. 24 Правил. Из этого пункта, в частности, следует, что участники торгов направляют их организатору в запечатанных конвертах предложения о цене или размере арендной платы. Победителем такого аукциона признается участник, предложивший наибольшую цену или наибольший размер арендой платы.

Обратите внимание! В приведенных положениях говорится о размере арендной платы без оговорки о том, что она должна включать в себя сумму платежа за право заключения договора аренды или что такой платеж должен обозначаться каким-либо образом отдельно.

Отметим также, что Правила не предусматривают обязанность победителя торгов уплатить плату за право заключения договора аренды земельного участка. Отсутствие такой обязанности подтверждается содержанием подп. "г" п. 30 обсуждаемого правового акта. Согласно этому подпункту торги признаются не состоявшимися, если их победитель уклонился от подписания протокола о результатах торгов и заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
А теперь обратимся к арбитражной практике и обсудим Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.06.2008 N 3351/08 (далее - Постановление).
Оговоримся, что в данном случае речь идет о применении положений ст. 38.1 ЗК РФ, определяющих порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды участков из таких земель, для жилищного строительства. Однако мы считаем, что отличия правоотношений, регулируемых ст. 38.1 и 38 ЗК РФ, не препятствуют распространению выводов, изложенных в Постановлении, на обсуждаемую нами ситуацию.
Обстоятельства рассмотренного спора следующие. Комитетом по управлению муниципальным имуществом был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка на основании ст. 38.1 ЗК РФ. В связи с поступлением для участия в нем единственной заявки предприятия данный аукцион признан несостоявшимся. Согласно протоколу от 15.06.2006 о подведении итогов аукциона в соответствии с п. 27 вышеназванной статьи участнику предложено в течение 10 дней заключить договор аренды участка. Однако организатор аукциона и предприятие в день подписания протокола подписали договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Соглашением от 18.07.2006, заключенным комитетом (продавцом), предприятием (прежним правообладателем) и обществом (новым правообладателем), права и обязанности, приобретенные участником по результатам аукциона, в полном объеме переданы новому правообладателю. После этого комитет и общество заключили договор аренды земельного участка.
Прокуратура обратилась в арбитражный суд с иском о признании вышеуказанного соглашения недействительным, поскольку оно не соответствует требованиям п. 1 ст. 447 ГК РФ, п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ и п. 26 Правил. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, с чем не согласились апелляционная и кассационная инстанции. Однако Президиум ВАС РФ признал первоначально вынесенное судебное решение правильным, обратив внимание, в частности, на следующие обстоятельства.
Из положений ст. 38.1 ЗК РФ следует, что по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка в целях жилищного строительства с его победителем заключается договор аренды участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора. А в случае признания аукциона не состоявшимся по причине участия в нем менее двух участников договор аренды может быть заключен с единственным участником аукциона. Поэтому в данном случае такой договор мог заключаться только с предприятием.
Соглашение об уступке единственным участником своего права было направлено на получение обществом права на заключение договора аренды вне конкурса, что противоречит нормам земельного законодательства. Поэтому в силу ст. 168 ГК РФ данное соглашение является ничтожным.
В аспекте обсуждаемой нами ситуации для нас особенно важен вывод Президиума ВАС РФ о том, что предметом аукциона является именно договор аренды земельного участка, а не договор купли-продажи права на заключение договора аренды. Поскольку договор купли-продажи права не заключается, то ни о каком встречном предоставлении в виде платежа речь идти не может.
Мы считаем, что одной из причин появления мнения о возможности установления особой платы, которую должен уплатить победитель торгов (конкурсов, аукционов), являются некорректные формулировки соответствующих положений ст. 38, 38.1 и 38.2 ЗК РФ, в которых говорится о продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Фактически же речь идет не о продаже права, а о получении права в результате победы на торгах (конкурсе, аукционе). Победивший участник не может признаваться покупателем хотя бы потому, что его обладание правом ограничено - он не вправе распорядиться им по своему усмотрению.
По своей сути требование обсуждаемого платежа также нелогично в правовом смысле, как и требование от покупателя земельного участка, приобретенного на торгах, уплаты помимо цены участка еще и платы за право на заключение договора купли-продажи. Кроме того, такой незаконный "довесок" искусственно повышает стоимость землепользования.
Отметим, что Постановление Правительства РФ от 07.05.2003 N 262 предусматривает при определении размера убытков, причиненных арендаторам земельных участков их изъятием для государственных или муниципальных нужд, учитывать, стоимость права на заключение договора аренды участка в случае его заключения на торгах. Мы считаем, что данное положение лишь свидетельствует о порочной практике, но не является обоснованием законности установления и взимания обсуждаемой платы.

А. Восковский,
"ЭЖ"

1 апреля 2009 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 4, апрель 2009 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная