Организация владеет двумя смежными земельными участками, одним - на праве собственности, вторым - на праве долгосрочной аренды с правом использования под строительство.
Могут ли возникнуть проблемы при получении разрешения на строительство одного здания на этих двух участках, а также при получении разрешения на ввод построенного таким образом здания в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него?

Собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (ст. 40 ЗК РФ). В силу ст. 264 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ земельные участки (за исключением изъятых из оборота участков, указанных в п. 4 ст. 27 ЗК РФ) могут предоставляться их собственниками в аренду другим лицам в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. В соответствии со ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка осуществляет права его собственника, установленные ст. 40 ЗК РФ.
Таким образом, необходимо учитывать, в частности, что согласно ст. 38 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства могут в числе прочего включать в себя минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений.
Итак, организация вправе осуществлять строительство зданий и сооружений на принадлежащих ей земельных участках при соблюдении вышеназванных условий (т.е. в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов).
В соответствии с частью 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных ГрК РФ.
Застройщиком признается физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (п. 16 ст. 1 ГрК РФ).
Порядок выдачи разрешения на строительство регулируется ст. 51 ГрК РФ. Для получения разрешения на строительство застройщик в соответствии с частью 7 ст. 51 ГрК РФ обязан представить уполномоченному органу пакет документов, в том числе правоустанавливающие документы на земельный участок.
По окончании строительства объекта он должен быть введен в эксплуатацию. Ввод в эксплуатацию построенного объекта регулируется ст. 55 ГрК РФ. Документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 ст. 55 ГрК РФ), которое выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55 ГрК РФ).
Формы разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 24.11.2005 N 698.
Вновь созданный объект недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Все объекты недвижимости подлежат учету в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственном кадастре недвижимости, составной частью которого является реестр объектов недвижимости. Порядок ведения государственного кадастра недвижимости утвержден приказом Минюста РФ от 20.02.2008 N 35 "Об утверждении Порядка ведения государственного кадастра недвижимости" (далее - Порядок). Подпунктом 7 п. 73 Порядка предусмотрено, что при внесении в реестр объектов недвижимости общих сведений о здании указывается кадастровый номер земельного участка, на котором расположено здание. Если здание расположено на нескольких земельных участках, указываются кадастровые номера всех таких земельных участков.
Как видим, указанные нормативные правовые акты не содержат запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках и даже допускают ситуацию, когда одно здание может располагаться на нескольких земельных участках.
Сложившаяся судебная практика ставит во главу угла вопрос о соблюдении правил предоставления земельного участка для использования и соответствии использования земельного участка тем целям, для которых он предоставлен (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.08.2006 N А33-26618/2005-Ф02-4105/06-С2, от 20.03.2007 N А19-19366/06-54-Ф02-1378/07, ФАС Северо-Кавказского округа от 12.07.2006 N Ф08-2793/2006, ФАС Московского округа от 25.06.2007 N КА-А41/5249-07, от 17.04.2008 N КА-А41/1731-08-П, от 05.09.2007 N КГ-А40/8688-07, ФАС Центрального округа от 10.06.2008 N А54-3508/07). При рассмотрении ситуаций, предполагающих расположение одного объекта недвижимости на нескольких земельных участках, арбитражные суды не усматривают в этом нарушение законодательства (постановления ФАС Поволжского округа от 08.07.2008 N А65-30080/2007-СА2-34, ФАС Северо-Кавказского округа от 14.02.2007 N Ф08-7145/06).
Однако необходимо отметить, что поскольку обсуждаемая ситуация прямо законодательством не урегулирована, реализация подобного проекта (строительства одного объекта на двух земельных участках, которые к тому же принадлежат застройщику на разных титулах: собственность и аренда) может встретить трудности, поскольку в нормах ГрК РФ о получении разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию прямо говорится только о земельном участке в единственном числе.
Вывод:
Анализ действующего законодательства показывает, что оно не содержит запрета на строительство одного объекта на нескольких смежных земельных участках, осуществляемое с соблюдением требований о соответствии целевому назначению земельных участков и их разрешенному использованию, а также требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных необходимых правил, нормативов.
Вместе с тем, реализация подобного проекта может встретить трудности, поскольку в нормах ГрК РФ о получении разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию прямо говорится только о земельном участке в единственном числе. И если в выдаче разрешения на строительство будет отказано, то поставить точку в споре сможет, скорее всего, только суд (часть 14 ст. 51 ГрК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Карасевич Любовь

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Голованов Александр

9 сентября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная