Физическое лицо является индивидуальным предпринимателем и осуществляет деятельность по ЕНВД (стоянка под автомобили). Также у физического лица в собственности имеются два объекта недвижимости: земельный участок и незавершенное строительством здание (по проекту - кафе). Земельный участок под строительство нежилого помещения был приобретен до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
В течение 2008 года производились затраты на строительство незавершенного объекта (закупка стройматериалов и т.п.). В подтверждающих затраты договорах и в свидетельствах о праве собственности на эти объекты (получены в августе 2008 года) не указано, что физическое лицо является индивидуальным предпринимателем. Но денежные средства за работы и материалы по договорам перечислялись с расчетного счета, открытого им как индивидуальным предпринимателем.
Через несколько дней после получения свидетельств о праве собственности на указанные объекты, физическое лицо их продает организации по договору купли-продажи. В договоре купли-продажи объектов также не указано, что физическое лицо является индивидуальным предпринимателем, но денежные средства были перечислены снова на расчетный счет индивидуального предпринимателя.
Каков порядок налогообложения операции по реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства у индивидуального предпринимателя?

Согласно п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
При регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя нового субъекта правоотношений не возникает. Гражданин лишь приобретает ряд дополнительных возможностей по реализации своей правоспособности.
Гражданское законодательство не различает гражданина и индивидуального предпринимателя, а рассматривает их в качестве одного лица.
Статус ИП не ограничивает правоспособность и дееспособность гражданина (ст. 18, ст. 21, ст. 22 ГК РФ).
При этом ГК РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП.
Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.
Поскольку при регистрации ИП не создается новое лицо (субъект права), то и Свидетельство о праве собственности оформляется на существующего субъекта - физическое лицо.
Правоспособность гражданина предполагает его право свободно распоряжаться своим имуществом, в том числе и использовать или не использовать его в предпринимательской деятельности.
Согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность - это самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в качестве предпринимателей в установленном законом порядке.
В письме от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125 Минфин России рекомендовал для определения наличия в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности учитывать следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.
Приобретение в собственность земельного участка для строительства нежилого помещения (кафе), по нашему мнению, надо квалифицировать как приобретение имущества именно с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации, а не с целью личного потребления физическим лицом, даже в том случае, если участок был приобретен до регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.
Конечно, если бы физическое лицо, не зарегистрированное в качестве ИП, приобрело участок для строительства кафе и в последующем реализовало этот участок с незавершенным строительством, то факт проведения разовой сделки не мог бы послужить основанием для отнесения ее к предпринимательской деятельности. Но в Вашем случае, физическое лицо сначала приобрело земельный участок, затем зарегистрировалось как индивидуальный предприниматель, был открыт расчетный счет, на который поступали средства от предпринимательской деятельности, с этого же счета расходовались деньги на строительство кафе. Деньги от продажи земельного участка и объекта незавершенного строительства были зачислены также на расчетный счет. Поэтому, рассматривая все эти факторы в совокупности, налоговые органы, скорее всего, расценят операции по реализации земельного участка и объекта незавершенного строительства как сделки, проведенные в процессе осуществления предпринимательской деятельности.
Соответственно, в этом случае индивидуальный предприниматель, осуществляющий деятельность, переведенную на уплату единого налога на вмененный доход, должен руководствоваться положениями главы 26.3 НК РФ.
Согласно п. 4 ст. 346.26 НК РФ уплата индивидуальными предпринимателями единого налога предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на доходы физических лиц (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом), налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом) и единого социального налога (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом, и выплат, производимых физическим лицам в связи с ведением предпринимательской деятельности, облагаемой единым налогом).
Однако в соответствии с п. 7 ст. 346.26 НК РФ налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, исчисляют и уплачивают налоги и сборы в отношении данных видов деятельности в соответствии с иными режимами налогообложения, предусмотренными НК РФ.
Так, в отношении налогообложения такого рода операций в рамках режимов, отличных от ЕНВД, существуют разъяснения финансовых органов, сводящиеся к следующему. Операция по реализации основных средств (в том числе разовая торговая операция) не подлежит налогообложению в рамках единого налога на вмененный доход. Налогоплательщик обязан исчислить и уплатить в бюджет налоги в соответствии с общим режимом налогообложения либо с применением упрощенной системы налогообложения (письма Минфина России от 11.04.2008 N 03-11-04/2/71, от 12.02.2008 N03-11-04/3/59). Реализация имущества, осуществляемая вне рамок деятельности, облагаемой единым налогом на вмененный доход, подлежит налогообложению в соответствии с иным режимом налогообложения (письмо Минфина России от 11.03.2008 N 03-11-04/3/113).

НДФЛ

Поскольку доход, полученный от реализации объектов недвижимости, не связан с предпринимательской деятельностью, переведенной на уплату ЕНВД, то с этого дохода налогоплательщик должен уплатить налог на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ (пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).
При этом налоговая ставка для резидента РФ согласно п. 1 ст. 224 НК РФ устанавливается в размере 13%.
Тогда, в этом случае в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.
В вашем случае доходы, полученные от реализации имущества, уменьшаются на имущественные налоговые вычеты, установленные ст. 221 НК РФ.
То есть, при исчислении налоговой базы индивидуальный предприниматель имеет право на профессиональный налоговый вычет в сумме фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов.
При этом состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется налогоплательщиком самостоятельно в порядке, аналогичном порядку определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 25 "Налог на прибыль организаций".
Согласно ст. 4 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, ведут учет доходов и расходов в порядке, установленном налоговым законодательством Российской Федерации.
Пунктом 2 ст. 54 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели исчисляют налоговую базу по итогам каждого налогового периода на основе данных учета доходов и расходов и хозяйственных операций в порядке, определяемом Минфином России.
Порядок учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей утвержден приказом Минфина России и МНС РФ от 13.08.2002 N 86н/БГ-3-04/430. Данные учета доходов и расходов и хозяйственных операций используются для исчисления налоговой базы по налогу на доходы физических лиц, уплачиваемого индивидуальными предпринимателями на основании главы 23 НК РФ.
В соответствии с п. 4 Порядка учет доходов и расходов и хозяйственных операций ведется индивидуальными предпринимателями путем фиксирования в Книге учета доходов и расходов и хозяйственных операций индивидуального предпринимателя по форме, утвержденной приказом N 86н/БГ-3-04/430.
Согласно п. 24 Порядка стоимость объектов основных средств, созданных самим индивидуальным предпринимателем для целей осуществления предпринимательской деятельности, определяется как сумма фактических расходов на их создание (в том числе материальных расходов, расходов на услуги сторонних организаций).
В соответствии с п. 13 Порядка доходы и расходы отражаются в Книге учета кассовым методом, то есть после фактического получения дохода и совершения расхода, за исключением случаев, предусмотренных Порядком.
А п. 15 Порядка установлено, что учет расходов индивидуальными предпринимателями ведется с учетом следующих особенностей:
1) стоимость приобретенных материальных ресурсов включается в расходы того налогового периода, в котором фактически были получены доходы от реализации товаров, выполнения работ, оказания услуг;
2) расходы по материальным ресурсам, приобретенным впрок, либо использованным на изготовление товаров (выполнение работ, оказание услуг), не реализованных в налоговом периоде, а также не использованным полностью в отчетном налоговом периоде, учитываются при получении доходов от реализации товаров (работ, услуг) в последующих налоговых периодах;
3) в случае, когда деятельность носит сезонный характер, т.е. затраты зависят от времени года и природно-климатических условий (например, сельскохозяйственная деятельность), а также в других случаях, когда затраты произведены в отчетном налоговом периоде, но связаны с получением доходов в следующих налоговых периодах, такие затраты следует отражать в учете как расходы будущих периодов и включать в состав расходов того налогового периода, в котором будут получены доходы (раздел VI Книги учета).
При этом, как постановили судьи в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 08.11.2005 N А05-6268/2005-19, затраты по незавершенному строительством зданию, принадлежащему индивидуальному предпринимателю, в соответствии с п. 41 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации от 29 июля 1998 года N 34н до государственной регистрации должны отражаться у предпринимателя в составе незавершенного строительства.
Это позволяет нам сделать вывод о том, что расходы, связанные с реализацией такого объекта, следует принять в уменьшение налоговой базы по НДФЛ в периоде получения доходов от реализации здания.
При реализации земельного участка расходы на его приобретение учитываются в соответствии с положениями ст. 268 НК РФ с учетом того обстоятельства, что согласно ст. 256 НК РФ земля не является амортизируемым имуществом (письмо Минфина России от 17.07.2007 N 03-03-06/1/488, от 01.02.2008 N 03-03-06/1/68).
Если налогоплательщики не в состоянии документально подтвердить свои расходы, связанные с деятельностью в качестве индивидуальных предпринимателей, профессиональный налоговый вычет производится в размере 20% общей суммы доходов, полученной индивидуальным предпринимателем от предпринимательской деятельности.
При определении налоговой базы расходы, подтвержденные документально, не могут учитываться одновременно с расходами в пределах установленного норматива.
В соответствии со ст. 227 НК РФ в случае появления в течение года у предпринимателя доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, он обязан представить налоговую декларацию с указанием суммы предполагаемого дохода от указанной деятельности в текущем налоговом периоде в налоговый орган в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления таких доходов. При этом сумма предполагаемого дохода определяется налогоплательщиком.
А вот исчисление суммы авансовых платежей производится налоговым органом на основании сведений из поданной декларации или суммы фактически полученного дохода за предыдущий налоговый период с учетом налоговых вычетов. В настоящее время действует форма Налоговой декларации по налогу на доходы физических лиц (форма 4-НДФЛ), утвержденная приказом МНС РФ от 15.06.2004 N САЭ-3-04/366@. Вопросам подачи такой декларации посвящено письмо ФНС РФ от 30.05.2005 N 04-2-03/72 "О представлении налоговой декларации по форме 4-НДФЛ".
Согласно п. 5 ст. 227 и п. 1 ст. 229 НК РФ по истечении налогового периода индивидуальный предприниматель представляет в налоговый орган налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (утвержденной приказом Минфина России от 29.12.2007 N 162н) не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

НДС

Согласно ст. 143 НК РФ индивидуальные предприниматели признаются плательщиками налога на добавленную стоимость.
В соответствии с п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признается операция по реализации товаров на территории Российской Федерации.
Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей Налогового кодекса РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Согласно пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях главы 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции по реализации земельных участков (долей в них).
Согласно п.п. 1-3 ст. 168 НК РФ при реализации товаров налогоплательщик дополнительно к цене реализуемых товаров обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму налога.
Сумма налога, предъявляемая налогоплательщиком покупателю товаров, исчисляется как соответствующая налоговой ставке процентная доля цены.
При реализации товаров выставляются соответствующие счета-фактуры.
Таким образом, если цена в договоре купли-продажи объекта незавершенного строительства была установлена без НДС, то сверх этой цены продавец должен начислить НДС и выставить покупателю счет-фактуру.
Согласно п. 3 ст. 169 НК РФ налогоплательщик, обязан составить счет-фактуру, вести журналы учета полученных и выставленных счетов-фактур, книги покупок и книги продаж:
1) при совершении операций, признаваемых объектом налогообложения в соответствии с главой 21 НК РФ, в том числе не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) в соответствии со ст. 149 НК РФ;
2) в иных случаях, определенных в установленном порядке.
В соответствии с положениями главы 21 НК при реализации земельного участка в РФ объекта для налогообложения НДС не возникает и выставлять счет-фактуру по этой операции не надо.

ЕСН и взносы на обязательное пенсионное страхование

Налоговая база предпринимателя определяется как сумма доходов, полученных им за налоговый период как в денежной, так и в натуральной форме от предпринимательской либо иной профессиональной деятельности, за вычетом расходов, связанных с их извлечением (п. 3 ст. 237 НК РФ).
При этом состав расходов, принимаемых к вычету в целях налогообложения, определяется в порядке, аналогичном порядку определения состава затрат, установленных для налогоплательщиков налога на прибыль соответствующими статьями главы 25 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 244 НК РФ, если налогоплательщики начинают осуществлять предпринимательскую либо иную профессиональную деятельность после начала очередного налогового периода, они обязаны в пятидневный срок по истечении месяца со дня начала осуществления деятельности представить в налоговый орган по месту постановки на учет заявление с указанием сумм предполагаемого дохода за текущий налоговый период по форме (утвержденной приказом Минфина России от 17.03.2005 N 42н). При этом сумма предполагаемого дохода (сумма предполагаемых расходов, связанных с извлечением доходов) определяется налогоплательщиком самостоятельно.
Расчет сумм авансовых платежей на текущий налоговый период производится налоговым органом исходя из суммы предполагаемого дохода с учетом расходов, связанных с его извлечением, и ставок, указанных в п. 3 ст. 241 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 10 Федерального закона от 15.12.2001 N 167-ФЗ "Об обязательном пенсионном страховании в Российской Федерации" объектом обложения страховыми взносами и базой для начисления страховых взносов являются объект налогообложения и налоговая база по единому социальному налогу, установленные главой 24 НК РФ.

Земельный налог

По мнению финансовых органов, обязанность по самостоятельному определению налоговой базы и исчислению суммы земельного налога (авансовых платежей по налогу) возникает у налогоплательщика - физического лица, являющегося предпринимателем, с начала месяца использования земельного участка в предпринимательской деятельности.
Кроме того, у данного налогоплательщика возникает также обязанность по предоставлению в налоговые органы налоговых расчетов по авансовым платежам по земельному налогу и налоговой декларации по налогу за соответствующий отчетный (налоговый) период (письмо Минфина России от 28.08.2008 N 03-05-06-02/61).
Полагаем, что использование земельного участка в предпринимательской деятельности в Вашем случае связано с моментом начала строительства на земельном участке.
Одновременно обратите внимание, что налогоплательщики, осуществляющие наряду с предпринимательской деятельностью, подлежащей налогообложению единым налогом, иные виды предпринимательской деятельности, обязаны вести раздельный учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении предпринимательской деятельности, подлежащей налогообложению единым налогом, и предпринимательской деятельности, в отношении которой налогоплательщики уплачивают налоги в соответствии с иным режимом налогообложения. При этом учет имущества, обязательств и хозяйственных операций в отношении видов предпринимательской деятельности, подлежащих налогообложению единым налогом, осуществляется налогоплательщиками в общеустановленном порядке (п. 7 ст. 346.26 НК РФ).
С нашей точки зрения, в Вашей ситуации менее рискованным был бы вариант налогообложения операций по продаже имущества в рамках предпринимательской деятельности.
С другой стороны, однозначного решения вопроса в данной ситуации привести невозможно, так как законодательно вопрос не решен, а в своих разъяснениях, финансисты выражают различные точки зрения по поводу каких-то конкретных ситуаций. Поэтому их разъяснения носят, как правило, частный характер и не могут использоваться налогоплательщиком в случае возникновения споров с налоговыми органами.
В спорных ситуациях, когда вопрос законодательно не определен, налогоплательщику целесообразно обратиться в Минфин России для получения персональных разъяснений по конкретному вопросу. Разъяснения Минфина России, трактующие вопрос в пользу налогоплательщика, могут быть использованы налогоплательщиком в случае возникновения споров с налоговыми органами.
Отметим, что в случае реализации имущества не в рамках предпринимательской деятельности физическое лицо уплачивает только НДФЛ с полученного дохода с применением вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. Разъяснения Минфина России о порядке применения этого вычета с учетом даты оформления права собственности на имущество даны в письме от 21.08.2008 N 03-04-05-01/309.
Вывод:
По нашему мнению, велика вероятность, что налоговыми органами операция по реализации физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, земельного участка с объектом незавершенного строительства (кафе), будет отнесена к предпринимательской деятельности ИП. Поэтому полученные доходы с учетом расходов, связанных с их извлечением, подлежат налогообложению НДФЛ, ЕСН, взносами на обязательное пенсионное страхование. Реализация объекта незавершенного строительства является объектом в целях налогообложения НДС.
Рекомендуем Вам также познакомиться со следующим материалом, размещенным в системе ГАРАНТ:
Вопрос: С 2001 года гражданин является индивидуальным предпринимателем. Он осуществляет деятельность, предметом которой является выполнение работ по газификации домов. Деятельность он осуществляет в рамках УСНО. С 2006 года прекратил деятельность. В собственности у него находилось здание магазина. Затем он перепродает здание. Договор составлен от имени гражданина. При заполнении декларации 3-НДФЛ он пользовался имущественными вычетами. Инспекция считает, что, являясь индивидуальным предпринимателем на момент продажи, гражданин обязан был показать доходы в декларации по УСНО и заплатить налог. Права ли инспекция? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, февраль 2008 г.)

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ананьева Лариса

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Мельникова Елена

11 сентября 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
















Также вам будет интересно узнать:

Реклама от Google

Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная