Гражданин РФ продает в 2008 году квартиру в г. Москве (приватизированную и находящуюся в собственности более 3 лет). В этом же году гражданин приобретает земельный участок и находящийся на нем жилой дом в Московской области за 8 млн. руб. (официальный подтвержденный доход гражданина - 1 100 000 руб. в год). На какие налоговые преференции (выгоды) может рассчитывать данный гражданин в связи с продажей и приобретением недвижимости?

Доходы, получаемые от реализации недвижимого имущества (к которому относятся квартиры), находящегося в Российской Федерации и принадлежащего физическому лицу, на основании пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ признаются доходом от источников в Российской Федерации и подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (далее - НДФЛ).
Такие доходы физического лица облагаются НДФЛ по ставке 13% (ст. 224 НК РФ), если физическое лицо является налоговым резидентом РФ. При этом при определении налоговой базы налогоплательщик сможет уменьшить полученные доходы на сумму стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Если же физическое лицо не является налоговым резидентом РФ, то полученный от продажи квартиры доход подлежит обложению НДФЛ в полной сумме по ставке 30%. При этом налоговые вычеты, предусмотренные ст.ст. 218-221 НК РФ, не применяются (п. 4 ст. 210 НК РФ).
При этом понятие налогового резидента РФ для целей налогообложения налогом на доходы физических лиц не связано с наличием Российского гражданства.
Согласно ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев. Период нахождения физического лица в Российской Федерации не прерывается на периоды его выезда за пределы Российской Федерации для краткосрочного (менее шести месяцев) лечения или обучения.
Независимо от фактического времени нахождения в Российской Федерации налоговыми резидентами РФ признаются российские военнослужащие, проходящие службу за границей, а также сотрудники органов государственной власти и органов местного самоуправления, командированные на работу за пределы Российской Федерации.
Таким образом, при исчислении налога на доходы физических лиц на налоговые преференции в виде предоставления налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, фактически могут претендовать только физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ. Поэтому в дальнейшем ответе будем говорить уже только о гражданах, являющихся налоговыми резидентами РФ в понимании ст. 207 НК РФ.
В соответствии со ст. 220 НК РФ при исчислении налоговой базы по НДФЛ за 2008 год гражданин вправе уменьшить сумму полученных доходов на следующие имущественные налоговые вычеты.
1. На имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ для случая продажи жилья, - в сумме, полученной им при продаже приватизированной квартиры, находившейся в собственности более трех лет.
Вместо использования права на получение этого имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов. Но поскольку квартира была приватизирована, и расходы по приобретению ее в собственность незначительны, то лучше воспользоваться имущественным налоговым вычетом.
2. Предоставление этого имущественного налогового вычета связано с юридическим фактом осуществления расходов на новое строительство или приобретение жилья.
Подпунктом 2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено применение имущественного налогового вычета в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным им на новое строительство, либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
В фактические расходы на новое строительство либо приобретение жилого дома или доли (долей) в нем могут включаться:
расходы на разработку проектно-сметной документации;
расходы на приобретение строительных и отделочных материалов;
расходы на приобретение жилого дома, в том числе не оконченного строительством;
расходы, связанные с работами или услугами по строительству (достройке дома, не оконченного строительством) и отделке;
расходы на подключение к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников электро-, водо-, газоснабжения и канализации.
Общий размер такого имущественного налогового вычета не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от кредитных и иных организаций Российской Федерации и фактически израсходованным налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.
Обратите внимание! Перечень объектов, по которым может быть предоставлен указанный вычет, является закрытым. Право получения имущественного налогового вычета в связи с приобретением земельного участка НК РФ не предусмотрено (письмо УФНС РФ по г. Москве от 06.03.2006 N 28-10/17213@).
Соответственно, при приобретении земельного участка с жилым домом налогоплательщик может воспользоваться указанным имущественным налоговым вычетом только в части расходов на приобретение жилого дома. Поэтому в договоре должна быть отдельно указана стоимость жилого дома.
Если же в договоре купли-продажи жилого дома указана общая стоимость, включающая и стоимость земельного участка, то с большей вероятностью Вы не сможете воспользоваться указанным имущественным налоговым вычетом. Определение стоимости жилого дома на основании справки органов БТИ о процентном соотношении инвентаризационной стоимости жилого дома либо справки агентства недвижимости о рыночной стоимости жилого дома в целях получения имущественного налогового вычета не допускается. Стоимость дома может быть выделена из общей стоимости имущества только путем оформления сторонами соответствующего соглашения в форме, установленной законодательством.
Для подтверждения права на этот имущественный налоговый вычет налогоплательщик должен представить в налоговый орган следующие документы:
- письменное заявление о предоставлении имущественного вычета,
- документы, подтверждающие право собственности на жилой дом,
- платежные документы, оформленные в установленном порядке и подтверждающие факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).
При приобретении имущества в общую долевую либо общую совместную собственность размер такого имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами в соответствии с их долей (долями) собственности либо с их письменным заявлением (в случае приобретения жилого дома в общую совместную собственность).
Если же оплата расходов на приобретение жилого дома для налогоплательщика производится за счет средств работодателей или иных лиц, средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей, а также в случаях, если сделка купли-продажи жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми в соответствии с п. 2 ст. 20 НК РФ, то вычет не предоставляется.
Право на такой имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику только один раз. И если ранее гражданин уже воспользовался своим правом на такой вычет при приобретении иного жилья, то сейчас при приобретении жилого дома уже не может претендовать на него.
Если в налоговом периоде имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, не может быть использован полностью, его остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного его использования.
Рассмотрим ситуацию на примере с учетом цифр, приведенных в вопросе. Допустим, гражданином, являющимся налоговым резидентом, в 2008 году получены доходы:
- заработная плата - 1 100 000 руб.,
- от продажи квартиры - 8 000 000 руб..
В договоре на приобретение земельного участка с жилым домом, общей суммой 8 000 000 руб., определена стоимость жилого дома в сумме 6 000 000 руб. Ранее гражданин не использовал право на применение имущественного налогового вычета, предусмотренного пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.
В таком случае сумма его доходов за 2008 г. составит 9 100 000 руб., в том числе:
- стоимость проданной квартиры 8 000 000 руб.,
- заработная плата 1 100 000 руб.).
Сумма применяемых налоговых вычетов составит 9 000 000, в том числе:
- по пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ - 8 000 000 руб.,
- по пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ - 1 000 000 руб..
Налоговая база за 2008 г. составит 100 000 руб.
Указанные имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику на основании его письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, то есть 2008 года (п. 2 ст. 220 НК РФ).
Кроме того, имущественный налоговый вычет, предоставляемый в связи с приобретением жилого дома (предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), может быть предоставлен налогоплательщику и до окончания налогового периода при его обращении к работодателю, являющемуся налоговым агентом (п. 3 ст. 220 НК РФ).
Если гражданин решит получить имущественный налоговый вычет в налоговом органе
В этом случае налоговые органы проводят камеральную налоговую проверку представленных налогоплательщиком сведений в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации и соответствующих документов в порядке, предусмотренном ст. 88 НК РФ.
Возврат налогоплательщику излишне уплаченного налога осуществляется на основании письменного заявления налогоплательщика о возврате суммы излишне взысканного налога с указанием банковских реквизитов (расчетный счет, название банка, БИК, к/с), на которые ему должны перевести сумму излишне уплаченного налога, в порядке, предусмотренном ст. 78 и ст. 79 НК РФ. Возврат осуществляется в течение одного месяца со дня получения такого заявления, поэтому для ускорения процесса рекомендуем подать заявление одновременно с подачей декларации и заявления на применение имущественных налоговых вычетов.
Если же гражданин решит воспользоваться своим правом на имущественный налоговый вычет, предоставляемый в связи с приобретением жилого дома (предусмотренный пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ), до конца текущего года у налогового агента, то ему необходимо получить в налоговом органе подтверждение права на такой вычет.
Для этого ему необходимо обратиться в налоговый орган с письменным заявлением и представить вышеперечисленные документы, подтверждающие право на получение такого вычета. В срок, не превышающий 30 календарных дней со дня их подачи, налоговый орган проверяет правомерность применения такого имущественного вычета и выдает Уведомление по форме, утвержденной приказом ФНС РФ от 07.12.2004 N САЭ-3-04/147@.
Указанное уведомление гражданин представляет работодателю (одному из работодателей по своему выбору), являющемуся налоговым агентом.
Налоговый агент на основании письменного заявления о предоставлении имущественного налогового вычета и Уведомления, выданного налоговым органом, предоставляет налогоплательщику имущественный налоговый вычет, начиная с доходов, полученных налогоплательщиком с 1 января текущего года, в котором возникло право на имущественный налоговый вычет.
В случае, если по итогам соответствующего налогового периода сумма дохода налогоплательщика, полученного у налогового агента, оказалась меньше суммы имущественного налогового вычета, указанной в Уведомлении за этот налоговый период, налогоплательщик имеет право на получение остатка имущественного налогового вычета на основании письменного заявления при подаче им налоговой декларации в налоговый орган по окончании этого налогового периода либо у налогового агента на основании нового Уведомления, полученного налогоплательщиком в налоговом органе, в указанном порядке (письмо Минфина России от 26.06.2006 N 03-05-01-04/188).
Таким образом, учитывая, что в рассмотренном выше примере имущественный налоговый вычет, предоставляемый в связи с приобретением жилого дома на основании пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может быть полностью использован в 2008 году, то для ускорения возмещения, на наш взгляд, лучше обратиться за его предоставлением не дожидаясь окончания года.
Вывод:
1. При уплате налога на доходы физических лиц в случае продажи квартиры и приобретении жилого дома в течение одного года гражданин может воспользоваться правом на применение следующих имущественных налоговых вычетов, предусмотренных ст. 220 НК РФ:
- в сумме, полученной от продажи приватизированной квартиры, бывшей в собственности более трех лет,
- в сумме фактических затрат на приобретение жилого дома, но не более 1 млн. руб.
Но указанными налоговыми преференциями может воспользоваться только гражданин, имеющий статус налогового резидента в понимании ст. 207 НК РФ.
2. При приобретении земельного участка с жилым домом имущественный налоговый вычет может предоставляться только в сумме фактических затрат на приобретение жилого дома и при условии выделения стоимости дома в договоре.
3. Имущественный налоговый вычет в связи с продажей квартиры предоставляется налоговыми органами только по окончании года на основании налоговой декларации и соответствующих документов о продаже.
Имущественный налоговый вычет в связи с приобретением жилого дома может быть представлен как по окончании года налоговыми органами на основании налоговой декларации и соответствующих документов, так и до окончания текущего года работодателем (при условии подтверждения права на имущественный налоговый вычет налоговым органом по форме Уведомления).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Макаренко Елена

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ,
аудитор Тюфтина Татьяна

29 августа 2008 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг. Для получения подробной информации об услуге обратитесь к обслуживающему Вас менеджеру.

Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная