Организация хочет продать земельный участок, принадлежащий ей на праве собственности. Есть ли какие ограничения по цене продаваемой земли?

По общему правилу все условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).
Соответственно, и исполнение договора по общему правилу оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами, применяются только в предусмотренных законом случаях (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Закон допускает и случай, когда цена договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, в этом случае исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
В отношении сделок по отчуждению земельных участков регулирование цен предусмотрено только для случаев, когда такие сделки затрагивают публично-правовые интересы.
Так, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления (п. 1.1. ст. 36 Земельного кодекса РФ). Цена этих земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость (п. 1.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ). Установлению максимальных размеров цен на такие участки на определенный период времени посвящена ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Таким образом, законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
На сделки по продаже земельных участков распространяются общие положения о купле-продаже - параграф 1 главы 30 ГК и нормы параграфа 7 этой главы "Продажа недвижимости", так как земельные участки согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ относятся к недвижимости.
Согласно п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с п. 3 ст. 424 ГК РФ.
В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ особенностью договора купли-продажи недвижимости является то, что цена этого имущества должна быть предусмотрена в договоре обязательно. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
При заключении сделки и согласовании условия о цене продаваемого земельного участка сторонами может быть проведена оценка его рыночной стоимости.
В соответствии со ст. 66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 135-ФЗ).
Согласно ст. 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из буквального смысла этой нормы, рыночная цена является ценой вероятной, и стороны вправе ее использовать для определения цены по сделке, но не обязаны делать этого, кроме случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом, прежде всего, ст. 8 Закона N 135-ФЗ.
Таким образом, в случае совершения сделки купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности юридического лица, цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон.
Хотелось бы обратить внимание на налоговые аспекты установления цены сделки.
Согласно п. 1 ст. 40 НК РФ по общему правилу для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг, указанная сторонами сделки, в отношении которой предполагается, что она соответствует уровню рыночных цен, пока не доказано обратное.
Вместе с тем налоговые органы в отдельных случаях, указанных в п. 2 ст. 40 НК РФ, вправе проверять правильность применения цен по сделкам. К примеру, это возможно при совершении сделки между взаимозависимыми лицами.
И если в случаях, предусмотренных п. 2 ст. 40 НК РФ, цены товаров, работ или услуг, примененные сторонами сделки, отклоняются в сторону повышения или в сторону понижения более чем на 20% от рыночной цены идентичных (однородных) товаров (работ или услуг), налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги (п. 3 ст. 40 НК РФ).

Вывод:
Законодательство не относит продажу земельных участков, находящихся в частной собственности граждан или организаций (ст. 212, ст. 213 ГК РФ), в частную собственность других лиц, к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.
Поэтому при совершении таких сделок цена продаваемого земельного участка определяется по соглашению сторон.
Однако при определении цены по такой сделке следует учитывать право налоговых органов в определенных случаях контролировать цены по сделкам (п. 2 ст. 40 НК РФ).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Пенкин Вадим

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Серков Аркадий

1 октября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная