Организацией по договору купли-продажи приобретено нежилое помещение, находящееся в жилом доме постройки 60-х годов. Организация обратилась в Правительство Москвы с просьбой заключить договор аренды земельного участка, но получила отказ со ссылкой на ст. 36 ЗК РФ. Каков порядок оформления договора аренды земли под встроенно-пристроенном к жилому дому нежилым помещением?

В соответствии с п. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ.
Пунктом 2 ст. 36 ЗК РФ определено, что в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
На основании ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее ЖК РФ) земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Таким образом, в силу закона земельный участок, на котором расположен дом, принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (п. 1 ст. 37 ЖК РФ).
Для определения момента возникновения права собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, следует руководствоваться ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" (далее - Закон 189-ФЗ). Так, в соответствии с указанной статьей право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит в общую долевую собственность собственников помещений с момента введения в действие Жилищного кодекса. Аналогичного мнения придерживаются и суды в своих постановлениях: ФАС Северо-Западного округа от 26.04.2007 N А56-208/2006, ФАС Северо-Кавказского округа от 24.10.2006 N Ф08-5093/06.
Если формирование земельного участка и проведение государственного кадастрового учета было проведено после введения в действие ЖК РФ (на основании ст. 1 Закона 189-ФЗ Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01.03.2005), то право собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, возникает с момента формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета.
Такого мнения придерживается и Минфин России в своих письмах от 17.05.2006 N 03-06-02-02/65 и от 01.08.2007 N 03-05-06-02/87.
В соответствии со статьей 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Доля в праве общей собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок) в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение (п. 2 ст. 37 ЖК РФ).
Тем не менее, согласно пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок.
Доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.

Вывод:
Правительство Москвы не может заключить договор аренды НА ДОЛЮ участка под жилым домом, поскольку объектом земельных правоотношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ является только тот земельный участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Ваша же доля в земельном участке под многоквартирным домом не описана и не удостоверена в установленном порядке, да и не может быть выделена в натуре.
С момента формирования земельного участка и проведения государственного кадастрового учета, т.е. после перехода права собственности на земельный участок под многоквартирным домом в общую долевую собственность, правительство Москвы также не может заключить договор аренды земельного участка, поскольку в силу закона уже не является собственником данного земельного участка.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
член Федерации налоговых консультантов Дианская Ирина

Ответ проверил:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат юридических наук Кузьмина Анна

5 сентября 2008 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная