Я проживаю в доме, все квартиры в котором приватизированы. Обслуживанием совместного имущества занимается избранная жильцами управляющая компания. Земельный участок, отведенный под строительство дома, в настоящий момент жильцам не принадлежит ни в качестве аренды, ни в качестве собственности. На данном земельном участке хранятся автомобили как жильцов дома, так и лиц, не проживающих в нем. Вправе ли управляющая компания навязывать услуги по охране этой территории посредством голосования жильцов? Или же она обязана заключать отдельные договора с каждым желающим?

Согласно ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае - собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, связанную с управлением многоквартирным домом деятельность.
Подпунктами "е", "ж" п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, предусмотрено, что к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме относится земельный участок, на котором находится данный дом, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая коллективные автостоянки, расположенные в границах этого земельного участка. Общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Однако в отношении таких земельных участков законодательством установлены некоторые особенности. Так, согласно п. 3, 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса РФ" в случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ (до 1 марта 2005 года), любое лицо, уполномоченное собранием собственников помещений в многоквартирном доме, вправе обратиться с заявлением о формировании земельного участка.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в его состав объекты недвижимого имущества, с момента формирования и проведения его государственного кадастрового учета бесплатно переходит в общую долевую собственность жильцов дома. Автор вопроса, говоря о том, что земельный участок не принадлежит жильцам, скорее всего имеет в виду, что он в настоящее время не сформирован в установленном порядке.
Перечень работ и услуг по содержанию общего имущества приведен в п. 11 названных выше Правил, предусматривающем, в частности, уборку земельного участка, а также содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства и иными расположенными на нем объектами.
Охрана объектов общего имущества не охватывается понятием "содержание общего имущества" и не может быть отнесена к иной направленной на достижение целей управления деятельности, поскольку под охраной в общем виде понимается совокупность действий по обеспечению безопасности и сохранности объектов собственности.
Следует отметить, что в данной ситуации отношения фактически складываются не столько по поводу охраны общего имущества в виде земельного участка, сколько по поводу охраны другого имущества - автотранспортных средств, располагающихся на этом земельном участке (автостоянке).
На основании изложенного следует сделать вывод, что управляющая компания не вправе понуждать всех жильцов дома, а тем более не проживающих в нем владельцев автомобилей, к заключению договора на охрану территории земельного участка и соответственно возлагать на них обязанность по оплате таких услуг, вынося этот вопрос на голосование общего собрания собственников.
Подобные действия управляющей компании являются незаконными, так как понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда такая обязанность предусмотрена законом или добровольно принятым на себя обязательством (ч. 1 ст. 421 ГК РФ). Если же такой вопрос все-таки включен в повестку дня и вынесен на голосование, то жильцы, проживающие в приватизированных квартирах, а также собственники нежилых помещений в многоквартирном доме вправе на законном основании не присутствовать на общем собрании, либо вообще отказаться от голосования (воздержаться), либо, учитывая ситуацию, голосовать против. При этом собственник помещения имеет право обжаловать в суд решение общего собрания, принятое с нарушением требований ЖК РФ (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).
Другими словами, управляющая компания может самостоятельно организовать охрану автотранспортных средств, принадлежащих жильцам и не проживающим в многоквартирном доме третьим лицам, только за свой счет. Управляющая компания также не обязана заключать по этой услуге отдельные договоры на охрану с каждым желающим, так как, во-первых, эта обязанность не предусмотрена действующим законодательством РФ, а во-вторых, чтобы самостоятельно оказывать услуги по охране имущества, компания должна располагать соответствующей лицензией, которая у нее вряд ли имеется.

А. Лейба,
юрисконсульт ООО "Жилищная компания",
г. Пермь

28 января 2009 г.

"эж-ЮРИСТ", N 4, январь 2009 г.


Copyright 2009 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная