Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Впервые концепция деятельности Агентства разрабатывалась по инициативе Министерства финансов РФ и Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу в 1995-1996 гг. Работа велась силами объединенной рабочей грумы представителей государственных органов и иностранных консультантов. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 26 августа 1996 г. N 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию" в сентябре 1997 г. было создано ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию", сто процентов акций которого принадлежит государству.

Говоря о специализированных компаний вторичного рынка - агентство является единственной организацией, позволяющей осуществлять государственную поддержку (рефинансирование ипотечных кредитов) кредиторов - участников федеральной системы ипотечного жилищного кредитования. В целях формирования платежеспособного спроса на жилье со стороны населения Агентством разработана и внедрена двухуровневая система ипотечного кредитования, предусматривающая рефинансирование Агентством кредитов, выдаваемых во всех регионах страны по единым стандартам. Стандарты разработаны Агентством на основании анализа и обобщения российского и зарубежного опыта ипотечного кредитования и включают в себя механизмы выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка (региональным операторам, банкам, оценочным, риэлторским и страховым компаниям).

Физические лица - заемщики обращаются в универсальные или ипотечные коммерческие банки с заявкой о получении ипотечного кредита. Банки выдают кредиты, оформляют закладные и "продают" их региональному оператору. В свою очередь, региональный оператор формирует пул закладных, выданных в данном субъекте федерации, и продает его Агентству. Агентство формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги, средства от размещения которых, служат источником финансирования федеральной системы ипотечного кредитования.

Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческий банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства привлекаются на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации*(1). "Гарантированные ценные бумаги могут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный поток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики".

Исключение ипотечного покрытия из конкурсной массы создало ряд проблем. Во-первых, после исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы, необходимо было одновременно уточнять положения, касающиеся обращения взыскания на ипотечное покрытие, поскольку в случае признания банкротом кредитной организации и открытия конкурсного производства, независимо от включения или невключения ипотечного покрытия в конкурсную массу не может существовать нормальной процедуры реализации заложенного имущества.

Во-вторых, в соответствии с абзацем 6 пунктом 1 статьи 126 Федерального закона "О (несостоятельности) банкротстве" все требования кредиторов по денежным обязательствам, иным имущественным требованиям могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Все действия в соответствии со статьями 127 и 129 указанного федерального закона осуществляет только конкурсный управляющий. Процедура обращения взыскания на ипотечное покрытие в условиях открытого конкурсного производства и исключения ипотечного покрытия из конкурсной массы была установлена статьями 16.1 и 16.2 Закона об ипотечных ценных бумагах*(2).

Принципиальным вопросом при исключении ипотечного покрытия из конкурсной массы, породившим много споров, на наш взгляд, являлся вопрос о том, за чей счет будут осуществляться расходы по реализации ипотечного покрытия. Пункт 8 статьи 16.1 Закона об ипотечных ценных бумагах установил, что текущие обязательства, связанные с реализацией ипотечного покрытия облигаций, в том числе вознаграждение конкурсного управляющего, погашаются за счет денежных средств, составляющих ипотечное покрытие. По мнению диссертанта, оплата расходов за счет имущества, входящего в конкурсную массу, значительно ограничивает защиту интересов других кредиторов, в том числе вкладчиков кредитных организаций.

Еще одним интересным вопросом являлся вопрос о возврате разницы между суммой, полученной от реализации ипотечного покрытия и объемом требований владельцев ипотечных облигаций. Очевидно, разница должна возвращаться в кредитную организацию, что и закрепил пункт 4 статьи 16.2 Закона об ипотечных ценных бумагах: сумма разницы включается в конкурсную массу и распределяется по очередям кредиторов, еще не удовлетворивших свои требования. Указанная конструкция, по которой ипотечное покрытие, залогом которого обеспечивается исполнение обязательств по облигациям с ипотечным покрытием банков или других кредитных учреждения, не включается в общую конкурсную массу и выделяется в отдельную конкурсную массу, предназначенную для удовлетворения прав кредиторов, являющихся владельцами облигаций с ипотечным покрытием, на наш взгляд, требует внесения изменений и дополнений в статью 64 Гражданского кодекса РФ, которой устанавливается порядок удовлетворения требований кредиторов, а также в ряд других нормативных актов.
К сожалению, ускоренная процедура принятия пакета законодательных предложений, касающихся правового регулирования ипотечных институтов, не позволила законодателю проанализировать проблемы, изложенные выше. Видимо, по этой же причине, в ряде случаев нарушился и системный подход, положенный в основу при принятии законопроектов*(3). Обсуждая проблему адаптации одноуровневой системы ипотечного кредитования в современной России, автор сделал вывод о невозможности массового, социально-значимого рынка ипотечного кредитования в условиях предъявления к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам, а также без должного нормативно-правового регулирования строительных сберегательных банков.
Однако российское законодательство не предусматривает особой формы кредитных организаций, работающих по контрактной сберегательной схеме. В действующем российском законодательстве не существует понятия "строительные сберегательные кассы" или иного схожего понятия, поэтому сложно определить, будут ли строительные сберегательные кассы осуществлять свою деятельность как банки, либо как небанковские кредитные организации. Выходом из этой проблемы, послужит принятие специального закона о строительных сберегательных банках, устанавливающего особые нормативы деятельности, правовой режим указанных организаций, формы и методы государственного контроля над их операциями. В развитие указанного выше предположения, рассматривая строительно-сберегательные учреждения как разновидность ипотечного кредитного института, применительно к специфике Российской Федерации, одной из важнейших задач на современном этапе, на наш взгляд, является законодательное оформление отношений, которые бы защитили от мошеннических действий как сами строительные сберегательные банки и лиц, которые к ним обратились, так и строительные компании. Вполне естественно, что решить указанные проблемы без поддержки Банка России, определяющего "правила игры" на этом поле, невозможно.

Copyright 2008 Help-Realty.RU. All rights reserved. При использовании материалов активная ссылка на главную страницу обязательна!


А   Б   В   Г   Д   Е   Ж  
З   И   К   Л   М   Н   О  
П   Р   С   Т   У   Ф   Х  
Ц   Ч   Ш  Э   Ю



       Жильщное право:

       Коммунальное хозяйство:

    Земельное право:
Статьи и комментарии
Также вам будет интересно узнать:


Реклама от Google
Счетчики:
Rambler's Top100
Возможно эта информация вам будет интересна:
Покупка - продажа комнат, квартир и домов.
Покупка - продажа загородной недвижимости
Купля - продажа городской недвижимости
Написать администратору сайта
Главная
Для просмотра нажмите на букву с которого начинается слово в жилищной энциклопедии :

А   Б   В   Г   Д   Е   Ж   З   И   К   Л   М   Н   О   П   Р   С   Т   У   Ф   Х   Ц   Ч   Ш   Э   Ю