§ 5. Представители частного сектора

На рынке по предоставлению услуг временного проживания достаточно активно работают представители частного сектора - собственники квартир в многоквартирных домах, комнат и иных жилых помещений, долей в праве общей собственности, сдающих свои объекты в аренду путем размещения объявлений на различных интернет-площадках: http://cian.ru, http://irr.ru, http://www.domofond.ru, https://www.avito.ru и др. <52>. У данных агрегаторов можно найти широкий спектр самых разнообразных предложений по аренде - от койко-места до целого дома, при желании можно снять еще офис и гараж. На рынке арендной жилой недвижимости всем желающим хватает места, даже несмотря на активное введение в оборот все новых объектов за счет активных продаж застройщиками с использованием различных бонусов: подарки, оплата коммунальных платежей в течение определенного периода времени, помощь в переезде, скидки, выгодные ипотечные программы и т.д. <53>.
--------------------------------
<52> Во времена Российской империи наряду с гостиницами постояльцы часто нанимали квартиры для проживания, еще у М.Ю. Лермонтова в "Герое нашего времени" Григорий Печорин, приехав в Пятигорск, где пленил прекрасную княжну Мэри и застрелил на дуэли юнкера Грушницкого, нанял для проживания именно квартиру // Лермонтов М.Ю. Соч.: В 2 т. М.: Правда, 1990. Т. 2. С. 509.
<53> Сахарова Е. Деньги - лучший подарок // Профиль. 28.11.2016. N 44. С. 36 - 39.

Раньше, как отмечается в СМИ, "...в дореволюционной Москве почти половину жилья составляли доходные дома. Многие здания сохранились и по сей день, но сама культура доходных домов исчезла" <54>. В настоящее время в России созданы условия для возведения наемных домов социального и коммерческого использования. Под наемным домом понимается здание, которое или все помещения в котором принадлежат на праве собственности одному лицу и которое или все жилые помещения в котором предназначены для предоставления гражданам во владение и пользование для проживания (п. 1 ст. 91.16 ЖК РФ).
--------------------------------
<54> Сахарова Е. Бездоходные дома // Профиль. 03.10.2016. N 36. С. 45.

Так, во II полугодии 2016 г. в Санкт-Петербурге реализуются мероприятия по предоставлению гражданам жилых помещений жилищного фонда социального использования по договорам найма в наемных домах. В северной столице предоставление гражданам жилых помещений в наемных домах осуществляется в соответствии с Законом Санкт-Петербурга от 13.07.2015 N 475-92 "О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах" и Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 03.02.2016 N 79 "О реализации Закона Санкт-Петербурга "О жилых помещениях жилищного фонда социального использования и о наемных домах социального использования".
Первый наемный дом социального использования расположен по адресу: Санкт-Петербург, ул. Еремеева, дом 3, корпус 2 <55>. Главная задача реализации новой жилищной программы состоит в том, чтобы обеспечить граждан с невысоким уровнем дохода, которые для этого должны встать на учет, жильем <56> за счет установления более дешевых арендных ставок по сравнению со среднерыночными расценками <57>.
--------------------------------
<55> http://rprim.spb.ru/publichnye-slushaniya/131-2009-05-06-11-12-36/6794-naemnyj-dom-20160812-155314 (дата обращения: 28.10.2016).
<56> http://gov.spb.ru/gov/terr/nevsky/news/92952 (дата обращения: 28.10.2016).
<57> https://life.ru/t/life78/412893/v_pietierburghie_sdan_piervyi_naiomnyi_dom (дата обращения: 28.10.2016).

Сдача квартиры или иного жилого помещения в аренду оформляется договором аренды или договором найма, поскольку в данном случае в пользование передается конкретное жилое помещение в отличие от предоставления гостиничных услуг, где у исполнителя есть право самому выбрать номер в соответствии с заявкой на бронирование <58>. Договор возмездного оказания услуг заключается в ситуации, когда в пользование передается не конкретное жилое помещение в квартире, а койко-место, т.е. фактически оказывается услуга по предоставлению возможности временного размещения в комнате на свободной кровати.
--------------------------------
<58> Кратенко М.В. "Гостиницы" в квартирах: к вопросу о пределах осуществления права собственности на жилое помещение // Туризм: право и экономика. 2010. N 1.

В случае когда пользование жилым помещением планируется на короткий срок (например, одни или несколько суток), то письменный договор вообще не требуется, стороны могут составить простую расписку о передаче квартиры с уплатой цены за пользование ею авансом вместе с обеспечительным платежом на случай причинения ущерба имуществу. В расписке необходимо оговорить все условия пользования жилым помещением (указать его вид и адрес, срок пользования, цену и иные условия) либо вообще обойтись без документов в случае, когда они уже сотрудничали неоднократно и доверяют друг другу <59>.
--------------------------------
<59> Бычков А.И. Квартирный вопрос. Приобретение, осуществление и защита права собственности на квартиру. М.: Инфотропик Медиа, 2016.

При оформлении письменных документов необходимо учитывать, что цена должна быть указана четко с выделением тех услуг, за которые она взимается, поскольку в отсутствие иного указание общей цены предполагает, что она включает в себя компенсации за все услуги, связанные с предоставлением в пользование арендатору жилого помещения. Так, например, в одном деле суд пришел к выводу о том, что в договоре аренды нежилого помещения отсутствовало волеизъявление сторон относительно установления отдельной арендной платы за пользование земельным участком, поэтому внесенная плата за помещения включала в себя также и плату за пользование участком (Определение Верховного Суда РФ от 21.10.2016 по делу N 309-ЭС16-8125).
Наличие обеспечительного платежа позволяет собственнику жилого помещения удовлетворить свои требования к нанимателю без обращения в суд, если его суммы будет достаточно. В ином случае долг подлежит взысканию на общих основаниях, если только арендатор не докажет, что у него отсутствовала реальная возможность пользоваться жилым помещением по вине арендодателя, который ему чинил в этом препятствия.
Следует учитывать, что с фактическим освобождением арендатором жилого помещения без прекращения в установленном порядке договора аренды и его возврата по акту обязанность арендатора по внесению арендных платежей не прекращается. Фактический возврат жилого помещения без расторжения договора аренды также его не прекращает и дает арендатору право в пределах оставшегося срока аренды потребовать передачи ему помещения в пользование, если только в самом акте возврата стороны не предусмотрели досрочное расторжение договора. Кроме того, договор аренды может быть прекращен и по иным основаниям, например, в связи с невозможностью его исполнения, если в отношении арендатора принята мера пресечения в виде заключения под стражу (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 17.03.2016 по делу N 11-3830/2016).
При пользовании жилым помещением сверх установленного соглашением срока наниматель может быть выселен, либо с него может быть взыскана плата за фактическое проживание по правилам о неосновательном обогащении. Такой подход применяется ко всем случаям незаконного занятия жилого помещения вне зависимости от оснований (ст. ст. 1102, 1105 ГК РФ). В основу для расчета платы за пользование жилым помещением, если сторонами не была определена цена, могут быть приняты отчет об оценке или даже простые распечатки с сайтов агрегаторов, предоставляющих услуги по подбору недвижимости (Апелляционное определение Краснодарского краевого суда от 09.06.2015 по делу N 33-12572/15).
В данном случае истец не должен доказывать возможность сдачи жилого помещения в аренду и сделанные им с этой целью приготовления, поскольку речь идет не о возмещении убытков (решение Норильского городского суда Красноярского края от 03.06.2016 по делу N 2-984/2016), а о взыскании неосновательного обогащения - в предмет доказывания по данному иску выяснение названного обстоятельства не входит (решение Новокуйбышевского городского суда Самарской области от 27.10.2014 по делу N 2-2005/2014).
До сдачи в аренду своего жилого помещения в случае, если арендодателю принадлежит не вся квартира целиком и даже не отдельная комната в ней <60>, необходимо урегулировать этот вопрос с остальными долевыми собственниками, поскольку в ином случае они на законном основании смогут не пускать жильцов в квартиру. Наличие права собственности у арендодателя на отдельную комнату в квартире не исключает его обязанности получить согласие всех остальных собственников квартиры, поскольку арендаторы не смогут пользоваться исключительно одной лишь комнатой. Они также в повседневной жизни станут использовать общие помещения в квартире (кухня, ванная комната, туалет, коридор), на что обязательно необходимо получать согласие всех долевых собственников, которые не обязаны его давать.
--------------------------------
<60> Комнаты в коммунальной квартире могут быть учтены как объект кадастрового учета (жилое помещение), если они являются смежными и изолированы от остальных помещений (п. 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного суда РФ от 30.11.2016).

В силу п. 1 ст. 247 ГК РФ использование общего имущества возможно только по соглашению с остальными участниками общей долевой собственности, при этом никаких изъятий для тех или иных случаев данная правовая норма не предусматривает. Такой подход суд в одном деле применил в ситуации, когда сам арендатор не захотел проживать в коммунальной квартире с соседями, выражавшими неудовольствие по поводу его появления. Поскольку арендодатель изначально ему не предоставил возможность осмотреть квартиру и оценить условия проживания в ней, суд расторг по его требованию договор и обязал арендодателя вернуть уплаченные денежные средства (Апелляционное определение Самарского областного суда 09.07.2012 по делу N 33-6295/2012).
Однако такой подход касается только взаимоотношений долевого собственника с арендатором, но не лишает его принципиальной возможности сдавать свое имущество в аренду без добровольного согласия остальных сособственников (Определение Верховного Суда РФ от 24.09.2013 N 5-КГ13-101).
Закон требует с ними согласовать порядок пользования общими помещениями в квартире, однако не содержит указание на то, что отсутствие такого согласия с их стороны является непреодолимым препятствием для сдачи комнаты в аренду, поскольку отказ не может быть произвольным <61> (Апелляционные определения Московского городского суда от 26.10.2015 по делу N 33-39680/2015, Санкт-Петербургского городского суда от 15.10.2015 N 33-16052/2015). В таком случае порядок пользования общими помещениями в квартире определяется судом с учетом всех обстоятельств дела (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03.07.2013 N 33-5992/2013).
--------------------------------
<61> Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник. М.: Статут, 2011. С. 146 - 147.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции РФ осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, в связи с чем соответствующее право собственника может быть ограничено по требованию других проживающих, но лишь в том случае, если его реализация приводит к реальному нарушению их прав, свобод и законных интересов, а не по формальным мотивам отсутствия их согласия.
Следовательно, требование п. 4 ст. 30 ЖК РФ о соблюдении прав и законных интересов соседей не означает необходимости получения от них согласия на сдачу помещения внаем, а лишь предполагает, что при таком использовании не должны нарушаться их права и законные интересы, с тем чтобы не происходило ущемления прав соседей при использовании мест общего пользования, а также должны соблюдаться обязанности по содержанию и ремонту жилого помещения.
Сложнее обстоит дело в ситуации, когда дело касается однокомнатной квартиры при наличии в ней двух собственников с равными долями: выделить в такой квартире в натуре помещения или определить порядок пользования невозможно. При недостижении между сособственниками какого-либо соглашения о порядке пользования имуществом (сдача всей квартиры в аренду с разделом арендных платежей поровну, продажа квартиры с разделом полученной платы или продажа одним из собственников другому своей доли) суд не вправе в силу принципа свободы договора обязать стороны заключить договор по пользованию указанным имуществом (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.08.2013 по делу N 11-27230).
Если кто-то из собственников имеет другое пригодное для постоянного проживания жилое помещение, а другой нет, то он может поставить вопрос о передаче ему всей квартиры в пользование с выплатой второму собственнику соразмерной компенсации за пользование его долей, учитывая, что тот существенного интереса в пользовании своей доли не имеет, и такой иск может быть удовлетворен судом (Апелляционное определение Ярославского областного суда от 19.04.2012 по делу N 33-1885). Если доли в праве собственности на квартиру не равны, то владелец большей по размеру доли вправе вообще поставить вопрос о ее принудительном выкупе на основании п. 4 ст. 252 ГК РФ.
Согласно сложившейся судебной практике применения данной правовой нормы выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направленную на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности (Определение Конституционного Суда РФ от 19.07.2016 N 1507-О). Рассматриваемая ситуация (неравные доли в праве собственности на однокомнатную квартиру) как раз относится к такому случаю.
Долевые собственники вправе во всякое время требовать устранения нарушения их прав как от самого собственника, сдавшего свою комнату в аренду, так и от его арендаторов, однако не вправе запрещать их проживание (Апелляционное определение Ростовского областного суда от 15.08.2016 по делу N 33-13956/2016). Действительно, нахождение квартиры в собственности нескольких лиц означает то, что состав долевых собственников может время от времени меняться, к чему они сами всегда должны быть готовыми, поскольку такое положение вещей является нормальным следствием режима общей собственности.
Соответственно, долевые собственники лишены возможности выбирать, кто с ними будет проживать в квартире, поэтому они и не вправе запрещать сдачу кем-то из сособственников в аренду принадлежащего ему имущества. Долевой собственник может проживать в квартире сам, а также подселять своих несовершеннолетних детей и регистрировать их по месту жительства, на что согласие остальных собственников не требуется. Сдавать комнату в аренду он может не одному человеку, а сразу нескольким, поскольку никаких запретов на это в законе нет.
Очевидно, что нахождение в одной квартире большего количества лиц, тем более не являющихся членами одной семьи, делает их совместное проживание менее комфортным. Между тем пользование комнатой и общими помещениями квартиры не одним, а сразу несколькими арендаторами само по себе не нарушает права остальных сособственников, не лишает их возможности самим пользоваться такими помещениями.
Суд при возникновении спора по этому поводу даже не будет входить в обсуждение вопроса о том, что большее количество арендаторов в комнате означает использование арендодателем общего имущества в квартире сверх принадлежащей ему доли в праве собственности, поскольку он как собственник в принципе вправе сдавать свою комнату кому угодно и вправе заселить туда сразу несколько арендаторов (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 04.02.2014 по делу N 33-1584/2014).
Нельзя требовать от него ограничить количество лиц, проживающих в его жилом помещении в квартире, поскольку законом такая возможность не предусмотрена. Несмотря на то что перечень способов защиты прав является открытым, данный способ не основан на законе и противоречит ст. 12 ГК РФ и ст. 11 ЖК РФ, тем более если отсутствуют конкретные доказательства нарушения прав сособственников, и они исходят только лишь из предполагаемого в будущем нарушения их прав (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.10.2012 N 33-14560).
У долевых собственников, считающих себя обделенными в результате того, что они вынуждены проживать вместе с несколькими арендаторами в одной квартире, нет также права требовать присуждения в их пользу денежной компенсации, предусмотренной п. 2 ст. 247 ГК РФ, если только они в соответствии со ст. 56 ГПК РФ не представят доказательства того, что им со стороны арендаторов или арендодателя чинились препятствия в пользовании принадлежащим им имуществом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу указанной нормы права денежная компенсация представляет собой одну из форм реализации права владения и пользования (но не распоряжения) объектом общей долевой собственности. При этом право требования от участников долевой собственности, владеющих общим имуществом, денежной компенсации возникает у заинтересованного лица лишь при невозможности предоставления в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. Невозможность - это значит, что полностью исключена любая физическая возможность предоставления во владение и пользование участника долевой собственности части этого объекта.
Сами по себе отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом (либо отсутствие соответствующего судебного решения) и фактическое использование части общего имущества одним из участников долевой собственности не образуют достаточную совокупность оснований для взыскания с фактического пользователя по иску другого сособственника денежных средств за использование части общего имущества.
Компенсация является, по своей сути, возмещением понесенных одним сособственником имущественных потерь, которые возникают при объективной невозможности осуществления им полномочий по владению и пользованию имуществом, приходящимся на его долю, вследствие действий другого сособственника, в том числе тогда, когда этот другой сособственник за счет потерпевшего использует больше, чем ему причитается. Именно в этом случае ограниченный в осуществлении правомочий участник общей долевой собственности вправе ставить вопрос о выплате ему компенсации.
Обязанность доказать наличие чинимых препятствий возлагается на долевых собственников квартиры, полагающих свои права и законные интересы нарушенными. В качестве доказательств могут быть представлены свидетельские показания, переписка по различным каналам связи, материалы административных проверок со стороны полиции, видеосъемка, аудиозаписи и другие относимые и допустимые доказательства (Апелляционное определение Курганского областного суда от 07.07.2015 по делу N 33-1905/2015).
Между тем в рассматриваемой ситуации долевые собственники не лишены возможности пользоваться общими помещениями в квартире, а совместное проживание в ней вместе с ними арендаторов, которых нашел арендодатель, таким препятствием не является. Другой вопрос, что наличие в квартире конфликтных соседей создает неудобства самому арендодателю, подыскивающему арендаторов, и существенно влияет на размер предоставляемого дисконта со стоимости проживания.
В случае если кто-то из долевых собственников в квартире не проживает, само по себе данное обстоятельство не дает ему право требовать от остальных ни выплаты вышеуказанной компенсации, ни взыскания упущенной выгоды исходя из арендных ставок на сопоставимое жилье, поскольку проживание в квартире или отказ от него является его личным осознанным выбором (Апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2014 по делу N 33-45873).
В состав общих помещений не входят лоджии и балконы, примыкающие к тем или иным комнатам. Ими вправе пользоваться только те граждане, которые проживают в соответствующих комнатах, а остальные не вправе ставить вопрос о предоставлении им доступа или о выплате соразмерной денежной компенсации, поскольку в ином случае нарушается право проживающих в комнате с балконом или лоджией граждан на неприкосновенность частной жизни. Это касается как случая, когда они примыкают к комнате при отсутствии к ним выхода из других помещений квартиры, так и при их наличии (Апелляционное определение Севастопольского городского суда от 23.03.2015 по делу N 33-490/2015). Балкон или лоджия, примыкающие к кухне, используются наравне всеми проживающими гражданами на общих основаниях.
Исключение составляет разве что случай очевидного злоупотребления арендодателем своим правом на распоряжение принадлежащим ему имуществом, когда он подселяет в свою комнату человек десять. Сама сдача долевым собственником своего имущества в аренду является правомерным действием, совершение которого нельзя запретить или ограничить. Вместе с тем при определении количества лиц для подселения в квартиру он должен учитывать права соседей на пользование общими помещениями (Определение Верховного суда Республики Коми от 28.06.2012 N 33-2745АП/2012).
Никакого норматива относительно количества проживающих в квартире граждан, на которых она рассчитана, нет, чтобы его можно было использовать как критерий разумности при определении количества возможных арендаторов. В действующем законодательстве России есть правила, касающиеся учетной нормы площади жилого помещения. Однако она устанавливается в целях определения уровня обеспеченности жителей в жилой площади для проживания, при том что она никак не ограничивает количество лиц, которые могут реально проживать в квартире.
В столице такая норма установлена в размере 10 квадратных метров площади жилого помещения для отдельных квартир (п. 3 ст. 9 Закона г. Москвы от 14.06.2006 N 29 "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения"). Она позволяет определить нуждаемость жителей в обеспечении жилой площадью, чтобы имелась возможность постановки их на учет как нуждающихся в улучшении жилищных условий. В связи с этим долевой собственник должен действовать с учетом принципов добросовестности и разумности и не стараться выжать максимум из своей небольшой площади и усложнить жизнь соседям. Например, если ему принадлежит на праве собственности комната в квартире или она приходится на его идеальную долю при определении порядка пользования квартирой, то разумным будет проживание в ней не более двух человек.
В таком случае остальные долевые собственники могут в порядке самозащиты своих прав не пускать их в квартиру и обращаться в полицию (п. п. 3 - 4 ст. 1, ст. ст. 9 - 10 ГК РФ). В судебном порядке требовать их выселения неэффективно, поскольку требования заявляются в отношении конкретных лиц, которых на момент принятия судом решения в квартире может уже и не быть, зато вместо них могут появиться другие. В такой ситуации им целесообразней изначально инициировать определение порядка пользования квартирой с установлением максимального количества лиц, которые могут проживать в комнате в качестве арендаторов.
В судебной практике в принципе не исключается право долевых собственников определить в суде порядок пользования общим имуществом в квартире на случай передачи комнаты одним из них в аренду или на условиях иных гражданско-правовых договоров (Апелляционное определение Московского городского суда от 30.03.2016 по делу N 33-9561). Запретить такие правомерные действия нельзя, поэтому нравится остальным собственникам это или нет, владелец комнаты вправе ею распоряжаться по своему усмотрению при соблюдении их прав и законных интересов. При отсутствии согласия он может обратиться в суд и установить порядок пользования квартирой на случай передачи своего объекта третьему лицу. При ином подходе его право собственности необоснованно ограничивалось бы, что не соответствует положениям ст. 209 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.
Если же собственнику в квартире принадлежит не изолированная комната в квартире, а только доля в праве собственности на нее (идеальная доля), то в таком случае у него у самого нет права пользоваться какой-то конкретной комнатой без определения порядка пользования квартирой. При отсутствии соглашения между всеми долевыми собственниками по этому поводу спор может быть разрешен в судебном порядке. В аналогичном порядке решается вопрос и в случае, когда в квартире будет проживать не сам собственник, которому принадлежит идеальная доля в праве, а его арендатор: порядок пользования устанавливается применительно ко всем случаям.
До этого момента долевой собственник, которому принадлежит идеальная доля в квартире, порядок пользования которой не определен, не вправе ни сдавать в аренду те или иные комнаты, ни тем более требовать возмещения убытков от остальных сособственников в связи с пользованием ими комнатой большей площади (Определение Московского городского суда от 30.01.2012 по делу N 33-2563).
При этом следует учитывать, что порядок пользования устанавливается в отношении жилых помещений в квартире, а общими помещениями все долевые собственники пользуются на равных началах. Если кто-то из них, допустим, займет в квартире общее помещение (кухня или ее часть, вспомогательное помещение и др.), в течение длительного срока будет пользоваться им в отсутствие возражений со стороны остальных долевых собственников, то само по себе данное обстоятельство не дает ему право требовать передачи ему данного помещения. Фактически сложившийся порядок в данном случае не учитывается (Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 27.05.2015 N 33-7981/2015), в отличие от ситуации, когда речь идет о жилых помещениях, где суд принимает это во внимание.
Урегулировав с соседями порядок пользования квартирой, долевой собственник может организовать сдачу в аренду своего имущества с целью извлечения регулярного дохода. Многие собственники жилых помещений в многоквартирных домах используют их для размещения гостиницы, хостела и иных средств размещения. Спрос на проживание в таких местах обусловлен возможностью более дешевого проживания по сравнению с обычными гостиницами <62>.
--------------------------------
<62> Лейба А. Российская практика сдачи жилых помещений под гостиничные номера // Жилищное право. 2015. N 5.

Использование квартир в качестве гостиниц допустимо только при условии перевода квартиры в нежилое помещение. Хотя и при обычном проживании в квартире и при ее использовании для размещения гостей речь идет об одном и том же, тем не менее в первом случае дело касается использования жилья для личных целей, а во втором для коммерческого использования, что требует перевода квартиры в нежилое помещение. При систематической сдаче квартиры в аренду за плату собственник должен получить статус индивидуального предпринимателя, поскольку он не вправе заниматься коммерческой деятельностью без регистрации.
Однако с самой квартирой ему в этом случае делать ничего не придется, поскольку проживание в ней арендаторов полностью соответствует назначению квартиры как жилому помещению. При организации хостела на базе квартиры на регулярной основе ведется полноценная коммерческая деятельность мини-гостиницы, связанная с приемом, регистрацией и размещением граждан, уборкой номеров после выезда гостей, а также оказанием иных сопутствующих услуг: организация питания, экскурсий и др. (п. 6.1 Национальный стандарт РФ. ГОСТ Р 56184-2014 "Услуги средств размещения. Общие требования к хостелам", утв. Приказом Росстандарта от 23.10.2014 N 1393-ст). В связи с этим в обязательном порядке квартира, планируемая к использованию в качестве хостела, должна быть переведена в нежилое помещение.
С.И. Суслова предлагает производить перевод жилых помещений в разряд нежилых в упрощенном порядке, поскольку "...изначально подразумевается, что такое помещение будет использоваться для временного проживания (т.е. основной целевой характер использования помещения меняться не будет)". По ее мнению, для хостелов на верхних этажах зданий "...возможно, следует предусмотреть получение согласия большинства собственников подъезда" <63>. Едва ли с таким мнением можно согласиться, поскольку сам по себе порядок перевода жилых помещений в нежилые для использования в коммерческой деятельности особой сложности не представляет (гл. 3 ЖК РФ).
--------------------------------
<63> Суслова С.И. Хостелы: проблемы правового регулирования // Туризм: право и экономика. 2016. N 2.

Для этого в необходимых случаях проводится его переустройство с целью обеспечения санитарно-гигиенических, технических и иных норм, обеспечивающих безопасность граждан. Вновь образованный объект должен отвечать требованиям Федерального закона от 24.11.1996 N 132-ФЗ "Об основах туристской деятельности", Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент безопасности зданий и сооружений", Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" и других нормативных правовых актов Российской Федерации.
Никаких запретов на размещение в квартире мини-гостиницы или хостела, в котором сдаются спальные места, действующее российское законодательство не предусматривает при условии только, что квартира была переведена в нежилое помещение (решение Верховного Суда РФ от 03.03.2016 N АКПИ15-1535), в необходимых случаях коммерсантом получено согласие на использование вестибюля и иных помещений в многоквартирном доме, относящихся к общему имуществу (Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2016 N 304-ЭС16-10165). Без проведения названных мероприятий эксплуатация жилых помещений в качестве коммерческих объектов не допускается.
По смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник или иной гражданин может лишь совмещать проживание в квартире с осуществлением какой-либо профессиональной (предпринимательской) деятельности: адвокатской или нотариальной практики, репетиторской деятельности и др., тогда как организация гостиницы является самостоятельным видом коммерческой деятельности, направленной исключительно на получение прибыли от предоставления услуг. Следовательно, использование квартиры в качестве гостиницы, т.е. для временного размещения других граждан на возмездной основе без ее перевода в установленном порядке в нежилое помещение, противоречит закону.
Аналогичный вывод следует также и из отраслевых норм, регулирующих рассматриваемые отношения: так, помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания (в данном случае гостиницы), должны иметь входы, изолированные от жилой части здания (п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 "Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы", утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 N 64).
Остальные жильцы могут пожаловаться на коммерсанта в территориальные управления Государственной жилищной инспекции РФ, в прокуратуру и в иные правоохранительные органы для принятия мер в отношении нарушителя, а также вправе подать иск в суд с требованием запретить ему использование квартиры в коммерческих целях. Кроме того, с иском о запрете ее использования либо о понуждении владельца выполнить комплекс необходимых мероприятий вправе обратиться прокурор в защиту прав неопределенного круга лиц (решение Центрального районного суда г. Тулы от 02.06.2016 по делу N 2-1575/2016, решение Дорогобужского районного суда Смоленской области от 04.05.2016 по делу N 2-492/2016 и др.).

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!