§ 4. Аренда конференц-залов и переговорных комнат

Одним из наиболее доходных направлений деятельности владельцев бизнес-центров и гостиничных комплексов является оказание клиентам конференц-услуг, заключающихся в предоставлении им специально оборудованных помещений для проведения семинаров, собраний, переговоров и иных мероприятий любого формата. На рынке коммерческой недвижимости в настоящее время представлено большое количество самых различных предложений: от компактных залов для проведения закрытых мероприятий в узком кругу приглашенных до вместительных площадок со сценой, просматриваемой со всех сторон, функциональным интерьером и множеством схем рассадки. На таких площадках можно не только проводить корпоративные собрания, но даже организовывать концерты и принимать международные делегации на самом высшем уровне.
Все конференц-залы укомплектованы современным оборудованием, с помощью которого проводятся мероприятия: флипчарты, стереосистемы, экраны (настенные и на штативах), микшерные усилители, микрофоны и т.д. Профессиональные команды специалистов помогут с техническим сопровождением мероприятия в случае необходимости их присутствия. Наличие собственной ресторанной службы у отельера или владельца бизнес-центра позволит сделать пребывание гостей в конференц-залах более комфортным, а ему позволит увеличить свою выручку за счет оказания целого комплекса услуг.
Предоставление конференц-залов и комнат переговоров осуществляется на основании конструкции договора аренды. Некоторые участники рынка используют модель договора возмездного оказания услуг, однако она для этих целей не подходит. Различие названных договоров состоит в том, что по договору аренды передается имущество во временное платное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В рамках второго договора исполнитель совершает за плату определенные действия или выполняет определенную деятельность, создающие определенный полезный эффект для заказчика, но не имеющие материального результата в соответствии со ст. 779 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.01.2015 по делу N А29-3615/2014). Это связано с тем, что услуги потребляются в процессе их оказания (консультации, подготовка документов, бытовое обслуживание и др.).
В рассматриваемой ситуации клиент по своему выбору всегда заказывает определенное помещение, исходя из своего бюджета и потребностей в площади по количеству участников мероприятия, поэтому такие отношения укладываются в рамки договора аренды. Иным образом, как мы видели во второй главе, обстоит дело в сфере гостиничного обслуживания, где предоставление номеров может происходить как в рамках договора аренды, так и посредством заключения договора возмездного оказания услуг.
Первая договорная конструкция для гостиничного обслуживания является нетипичной и используется тогда, когда заказчик готов сразу взять большую квоту номеров с фиксированной ценой, чтобы заработать на разнице между арендной платой и ценой за предоставление отдельных номеров. В основном же в указанной сфере участники гражданского оборота используют конструкцию договора возмездного оказания услуг, поскольку для заказчика важно получить не конкретные помещения, а просто номера определенной категории, что отвечает признакам данной договорной модели.
Аналогичным образом и в иных сферах общественных отношений допускается применение обеих договорных конструкций. Скажем, посещение бассейна возможно как на основании договора об оказании услуг, оформляемого абонементом, так и с помощью договора аренды, если речь идет о получении не просто возможности посещать бассейн, а целой плавательной дорожки, которую арендатор может использовать для своих сотрудников или клиентов (Апелляционное определение Воронежского областного суда от 06.08.2015 по делу N 33-4028/2015).
Отметим, что ранее суды не всегда проводили четкие различия между договором аренды и договором возмездного оказания услуг, считая, что правила о втором договоре подходят для регулирования арендных отношений (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 21.11.2001 по делу N А19-4938/01-32-Ф02-2773/01-С1, Определение Верховного Суда РФ от 24.02.1999 N ГКПИ 98-808, 809 и др.).
Основанием для такого вывода были в том числе нормы действовавшего на тот момент законодательства. Например, в пп. "г" п. 5 ст. 4 Закона РФ от 06.12.1991 N 1992-1 "О налоге на добавленную стоимость" было указано на то, что положения по реализации работ (услуг) в целях данного Закона подлежат применению и в отношении услуг по сдаче в аренду имущества.
Смешение рассматриваемых договорных конструкций можно также встретить и в настоящее время, например в сфере потребительских споров. В соответствии со ст. 39 Закона N 2300-1 к отношениям, возникающим из договоров об оказании отдельных видов услуг с участием гражданина, последствия нарушения условий которых не подпадают под действие гл. III названного Закона, должны применяться его общие положения, в частности об ответственности за нарушение прав потребителя (ст. 13), о возмещении ущерба (ст. 14), о компенсации морального вреда (ст. 15). Сюда относится не только аренда, но и страхование, долевое участие в строительстве, перевозка, договоры банковского вклада и счета и др. (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей").
В данном случае использование такого приема юридической техники обусловлено необходимостью обеспечения равной правовой защиты интересов потребителя в различных ситуациях, в которых он может оказаться. Потребитель является экономически более слабой стороной по сравнению с коммерсантами, с которыми он вступает в договорные правоотношения, поэтому он нуждается в повышенной защите со стороны государства. Отнесение самостоятельных договоров к услугам в связи с этим используется исключительно для достижения указанной цели. Таким образом, приведенный прием законодательного регулирования не меняет существа конструкций договора аренды и договора возмездного оказания услуг как двух самостоятельных договорных моделей.
Достоинством договора аренды является то, что арендодатель, передав помещения по акту приема-передачи, вправе получить арендные платежи за весь период пользования ими, и даже досрочное их освобождение не лишает его такого права. Закон обязанность арендатора по внесению платы связывает именно с фактом нахождения помещений у него (ст. 614 ГК РФ) вне зависимости от того, использует он их фактически или нет, поскольку данное обстоятельство не имеет значения (п. 13 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Даже при расторжении договора аренды по соглашению сторон или по инициативе одной из них обязанность по внесению арендных платежей у арендатора не прекращается, если арендуемые помещения фактически возвращены арендодателю не были. Расторжение договора в данном случае не влечет прекращения обязательств <158>.
--------------------------------
<158> Скловский К.И. Сделка и ее действие. М.: Статут, 2012. С. 62; Егоров А.В. Многозначность понятия обязательства: практический аспект // Вестник ВАС РФ. 2011. N 4.

Иным образом обстоит дело с договором возмездного оказания услуг, по которому исполнитель вправе рассчитывать на получение платежей при доказанности факта и объема оказанных услуг, принятия их заказчиком (ст. 781 ГК РФ). По договору аренды арендодателю достаточно один раз подписать с арендатором акт приема-передачи помещений, и до тех пор, пока тот их ему не вернет обратно, больше ничего с ним подписывать не нужно. По договору возмездного оказания услуг нужно по окончании каждого отчетного периода (месяц, квартал) или по результатам оказания определенного объема услуг составлять отчетные документы и передавать их заказчику, от подписания которых тот еще может и уклониться.
От договора возмездного оказания услуг заказчик вправе во всякое время в одностороннем внесудебном порядке отказаться с оплатой исполнителю фактически понесенных расходов, если только в договоре не был предусмотрен определенный порядок реализации такого права с указанием срока и размера компенсации (п. 1 ст. 782 ГК РФ). Односторонний отказ заказчика от договора не прекращает его обязанность оплатить исполнителю фактические расходы, которые тот понес в счет еще не оказанных услуг до момента получения уведомления от него (п. 2 Обзора практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о некоторых основаниях прекращения обязательств, утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 104).
Однако исполнитель должен доказать, что такие расходы, обусловленные его действиями по исполнению договора, были фактически понесены и были реально необходимы для указанной цели (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 по делу N А40-171016/13). От договора аренды арендатор по общему правилу немотивированно отказаться в одностороннем порядке не может, ни в судебном, ни тем более во внесудебном порядке.
Договор на предоставление помещений конференц-залов и комнат переговоров может быть смешанным в случае его осложнения иными элементами (п. 3 ст. 421 ГК РФ). Например, если арендатор помимо пользования помещениями заказывает также техническое сопровождение мероприятия, а также питание в виде кофе-брейков, обедов или банкета, то в части дополнительных услуг к отношениям сторон подлежат применению положения гл. 39 ГК РФ.
Так, если арендатору было предоставлено неисправное оборудование, он вправе потребовать возврата уплаченной за него части цены, поскольку должен оплачивать только те услуги, которые оказаны в соответствии с законом, условиями договора и обычно предъявляемыми требованиями (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2014 по делу N А40-83833/13-69-576). Если он отказался от всего договора в целом и такое право за ним следует признать, поскольку без оборудования арендатор не всегда может провести полноценное мероприятие, то тогда он уже вправе рассчитывать на возврат всех уплаченных денежных средств с применением к контрагенту мер ответственности.
Для реализации такого правомочия арендатор должен изначально при получении оборудования в акте приема-передачи зафиксировать все его недостатки. В противном случае он не только не сможет отказаться от оплаты некачественных услуг, но вдобавок ко всему еще будет доказывать отсутствие своей вины в повреждении аппаратуры (Постановление ФАС Московского округа от 21.07.2014 по делу N А40-83833/13-69-576).
При большом потоке клиентов владельцу конференц-залов крайне неудобно заключать с каждым из них отдельный договор, в котором каждый раз приходится фиксировать целый комплекс условий и отмечать границы передаваемых в аренду помещений. В современном гражданском обороте коммерсанты стремятся максимально обойти конкурентов и предложить своим клиентам более качественный и привлекательный продукт. Это касается не только потребительских свойств самого продукта (товара, работы или услуги), но и условий обслуживания. Использование упрощенных процедур при оформлении сделок позволит коммерсанту привлечь тех клиентов, которые заинтересованы в оперативном заключении контрактов и минимальном отвлечении внимания на бумажный документооборот.
В ситуации, когда коммерсант со всеми работает по своему типовому шаблону, нет необходимости с каждым клиентом по отдельности подписывать целый договор с комплексом однотипных условий. Вполне достаточно будет общие условия сотрудничества разместить на своем сайте, а конкретные коммерческие условия сделки согласовывать в отдельных, небольших по объему документах (приложения, спецификации и др.). Такой порядок договорной работы не противоречит закону. Действующее гражданское законодательство России вполне обтекаемо подходит к решению вопросов, связанных с заключением контрактов (ст. 434 ГК РФ). Договор может быть заключен в форме одного документа, подписанного сторонами. Так традиционно заключается большинство договоров в деловой практике.
Также договор может быть заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Таким способом можно заключить договор в случаях, когда участникам оборота требуется большая оперативность или они находятся в разных регионах. Помимо этого, договор можно заключить в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 434 и п. 3 ст. 438 ГК РФ. Согласно данной правовой норме совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.
Такой порядок взаимодействия наиболее часто можно встретить в сфере поставок продукции: покупатель, ознакомившись с прейскурантом поставщика, просит выставить ему счет. После получения оплаты стоимости определенной партии товаров, которая может быть согласована по телефону, электронной почте или иным доступным способом связи, поставщик производит отгрузку. Оплаченный счет и фактическое принятие отгруженной продукции, подтвержденные документами, подтверждают факт заключения сторонами договора поставки.
Аналогичным образом письменная форма договора между компаниями (п. 1 ч. 1 ст. 161 ГК РФ) считается соблюденной в случае, когда основные условия одна сторона, оказывающая услуги, выкладывает для общего открытого доступа на своем сайте, а другая к ним присоединяется путем подачи заявления или подписания иного документа. Заключение договора на конкретных коммерческих условиях, которые действуют в совокупности с общими условиями, подтверждается отдельным письменным документом. В нем закрепляются конкретные параметры сотрудничества (предмет, цены и порядок расчетов, сроки и другие положения), которые для каждого клиента могут различаться. Так, например, одному клиенту коммерсант свои услуги может оказывать по одной цене, а остальным - по другой с учетом скидки. Однако всем клиентам услуги оказываются на общих условиях, которые целесообразно не распечатывать в каждом конкретном случае, а выложить на сайте.
По пути оптимизации договорной работы идут практически все компании, чтобы высвободить время для решения более значимых бизнес-задач. По рассматриваемой модели работают банки, страховые и лизинговые компании, экспедиторы, микрофинансовые организации и другие коммерсанты. Данная договорная модель удобна как самим компаниям, так и их контрагентам. При этом размещение общих условий на сайте не исключает возможности внесения коррективов в общие условия или исключения тех или иных положений, которые кому-то из контрагентов покажутся неприемлемыми.
Для этого в подписываемой сторонами спецификации они прямо указывают условия, которые хотят исключить, скорректировать или дополнить. Наличие в общих условиях положения о том, что приоритетную силу имеют спецификации по сравнению с ними, означает, что руководствоваться стороны должны именно такими специальными условиями. Рассматриваемая договорная модель выстроена таким образом, что стороны в конечном итоге все равно заключают свой контракт в виде одного документа, который они вместе подписывают (спецификация, приложение и т.п.), что прямо предусмотрено ст. 434 ГК РФ. Помимо этого, к своим отношениям они применяют общие условия сотрудничества, которые в виде типового документа разработаны и утверждены одной стороной, которая оказывает соответствующие услуги, и размещены на ее сайте.
Поскольку закон не исключает подобного порядка оформления договоров, такие договоры являются юридически действительными и в полной мере соответствуют закону. Однако следует учитывать, что возможности сторон небезграничны. В тех случаях, когда закон четко устанавливает, что для тех или иных сделок требуется нотариальная форма (например, договор купли-продажи доли в уставном капитале компании) или государственная регистрация (договор купли-продажи предприятия), рассматриваемая модель не подойдет. Стороны должны будут заключить обычный письменный договор в стандартном виде со всеми необходимыми условиями, чтобы их сделка получила юридическую силу и была удостоверена нотариусом или зарегистрирована в Росреестре.
Однако никаких препятствий у сторон не будет в ситуации, когда закон требует заключения договора в виде одного документа, подписанного сторонами (например, для договора аренды недвижимости в соответствии с ч. 1 ст. 651 ГК РФ). Рассматриваемая модель в любом случае предполагает составление такого документа, в котором стороны фиксируют конкретные коммерческие условия своего сотрудничества. Указание же в таком документе на то, что к отношениям сторон также подлежат применению общие условия, размещенные на сайте одной из сторон (например, на сайте арендодателя, сдающего в пользование коммерческую недвижимость), закону не противоречит (ст. 421 ГК РФ).
В общих условиях необходимо указать, что они не являются публичной офертой (ч. 2 ст. 437 ГК РФ), поскольку не содержат все существенные условия договора, не являются предложением, из которого усматривается воля лица, делающего такое предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется. Общие условия по своей правовой природе являются приглашением делать оферты (ч. 1 ст. 437 ГК РФ), поскольку они ориентируют потенциальных клиентов компании направлять ей оферты. Она же, в свою очередь, при наличии возможности подписывает с ними документ с конкретными коммерческими условиями.
Возвращаясь к предоставлению помещений конференц-залов и комнат переговоров в аренду, необходимо отметить следующее. Общие условия с приложением к ним поэтажных планов, на которых будут указаны границы арендуемых помещений, арендодатель может разместить на своем сайте, а с каждым клиентом подписывать спецификацию, в которой фиксировать только коммерческие условия, которые каждый раз меняются: конкретные помещения, срок пользования, цену, порядок и срок ее уплаты, иные условия по усмотрению сторон. В спецификации обязательно должна быть сделана ссылка на общие условия пользования помещениями, размещенными на сайте арендодателя.
В общих условиях арендодатель может для удобства обозначить конференц-залы и комнаты переговоров каким-то звучным названием (например, зал "Изумруд" или комната переговоров N 1) и привести перечень соответствующих помещений с указанием их адреса, площади и кадастровых номеров в соответствии с технической документацией. Соответственно, в спецификации в таком случае уже нет необходимости указывать конкретные помещения, которые передаются на время арендатору, вполне достаточным будет просто привести их наименования.
С целью оптимизации договорной работы и для удобства клиентов арендодатель может также факт передачи помещений в пользование арендатору фиксировать в самой спецификации, чтобы не составлять для этой цели отдельный акт приема-передачи. В акте возврата ему следует отдельной строкой оставить место для фиксации конкретной даты и времени фактического возврата помещений, которые могут не совпадать с заранее определенным в спецификации периодом. В такой ситуации арендодатель будет вправе выставить счет арендатору за весь период пользования его имуществом согласно произведенным отметкам в акте возврата (ст. 622 ГК РФ). В спецификации обязательно нужно фиксировать факт передачи оборудования в исправном состоянии, а также необходимо определить его оценочную стоимость на случай хищения, повреждения или уничтожения. В такой ситуации арендатор будет обязан компенсировать арендодателю причиненный ущерб, исходя из согласованной оценочной стоимости, при несогласии с которой он вправе ее оспаривать в установленном порядке <159>.
--------------------------------
<159> Бычков А.И. Предоставление конференц-услуг // ЭЖ-Юрист. 2016. N 48.

В заключение отметим, что оставленное в арендуемых помещениях имущество арендатора арендодатель вправе удерживать до погашения долгов (ст. 359 ГК РФ), в том числе из иных возникших между ними обязательств, в частности в связи с оказанием гостиничных услуг, предоставлением питания и др. <160>. Удержание не может быть следствием захвата имущества, поэтому данный инструмент арендодатель вправе использовать в ситуации, когда арендатор освободил арендуемое помещение, оставив в нем свое имущество (Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 19.01.2016 N Ф03-5733/2015).
--------------------------------
<160> Удержание можно отнести к числу правоохранительных мер оперативного характера, о которых писал еще советский ученый В.П. Грибанов (Грибанов В.П. Осуществление и защита гражданских прав. Изд. 2-е, стереотип. М.: Статут, 2001. С. 134 - 135).

Сам должник до погашения долга не вправе истребовать свое имущество от арендодателя, владение которого является законным (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.09.2016 по делу N А41-105548/2015). На практике недобросовестные арендаторы правила об удержании обходят достаточно просто - путем переоформления права собственности на имущество на других лиц, которые стороной договора не являются и перед арендодателем неисполненных обязательств не имеют, что дает им право истребовать свое имущество у арендодателя.
Так, в частности, лизингодатель вправе досрочно расторгнуть договор лизинга и истребовать предмет лизинга от лизингополучателя или от любых третьих лиц, у которых он находится. До тех пор пока лизингополучатель свои обязательства по договору лизинга в полном объеме не выполнил и переход права собственности на вещь к нему ее состоялся, собственником остается лизингодатель, который обладает защитой своего права. На предмет лизинга не допускается обращение взыскания по обязательствам самого лизингополучателя (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 13.09.2016 N Ф06-12521/2016).
Право собственности носит абсолютный характер, наделяя собственника наиболее полным господством над вещью, предоставляя ему возможность совершать над ней любые действия при условии, что это не противоречит закону и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, а также требовать устранения "любых незаконных воздействий третьих лиц на эту вещь" <161>.
--------------------------------
<161> Витрянский В.В. Реформа российского гражданского законодательства: промежуточные итоги. М.: Статут, 2016. С. 397.

Оно дает возможность собственнику требовать его защиты от любых лиц, в отличие от права удержания, являющегося односторонней сделкой <162> и носящего временный характер <163>. Право удержания является относительным и дает возможность защиты только по требованиям к должнику, что отличает его от права собственности и договорных прав, пользующихся абсолютной защитой <164>.
--------------------------------
<162> Сарбаш С.В. Право удержания как способ обеспечения исполнения обязательств. Изд. 2-е, испр. М.: Статут, 2003. С. 144.
<163> Катков М.М. Понятие права удержания в римском праве. Киев, 1910. С. 150 - 162.
<164> Бекленищева И.В. Гражданско-правовой договор: классическая традиция и современные традиции. М.: Статут, 2006. С. 84.

В связи с этим правовая защита, которую кредитор может получить путем использования удержания, на практике является не столь эффективной, поскольку должник может ее обойти путем переоформления права собственности на удерживаемое имущество. При возможности идентифицировать индивидуально определенные вещи они могут быть истребованы виндикационным иском, а если речь идет о родовых вещах, то при доказанности нахождения таких вещей у арендодателя с него может быть взыскана их стоимость по правилам о неосновательном обогащении.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Юридический справочник: долевая собственность
- Комментарий к ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов
- О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую
- Актуальные проблемы теории земельного права России: монография
- Жилищно-коммунальное хозяйство: 10 важных тем
- Строительство
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!