[an error occurred while processing this directive]
Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

3.3. Регистрация перехода права собственности:
порядок и особенности

Итак, договор заключен, сделан важнейший шаг на пути приобретения жилья. Но окончательно право собственности будет принадлежать покупателю только с того момента, как в органах Росреестра будет произведена регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником остается продавец и в принципе может совершать любые действия с объектом: продать его еще раз, заложить, установить обременения... Конечно, если это сделано в нарушение уже зарегистрированного договора о продаже, это будет нарушением со стороны продавца, и его за это можно будет привлечь к ответственности, но оспорить сами такие действия и особенно возникшие из них права посторонних третьих лиц будет очень и очень сложно.
По этой причине целесообразно как можно скорее после заключения договора представить документы для регистрации перехода права. Любознательный читатель может заметить, что п. 2 ст. 558 ГК РФ указывает, что регистрации подлежит сам договор купли-продажи жилого помещения, который считается заключенным с момента такой регистрации. Ну, а поскольку люди редко когда соглашаются несколько раз сдавать документы на регистрацию (сначала договор, затем переход права собственности по нему), то и переход права собственности, и само заключение договора, казалось бы, должны происходить одномоментно.
Такое положение в законе действительно есть, однако в современных изданиях Гражданского кодекса РФ обычно делается пометка возле этой статьи о том, что с 1 марта 2013 г. правила о регистрации договора купли-продажи жилого помещения не применяются. Дело в том, что в конце 2012 года в закон были внесены изменения и регистрация таких договоров была отменена. Но законодатели поступили несколько необычно: они не стали исключать или изменять п. 2 ст. 558 ГК РФ, а в совершенно ином законе указали, что правила этого пункта не применяются (см. ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Таким образом, на сегодняшний день сам договор купли-продажи регистрации не подлежит, но подлежит регистрации его исполнение - переход права собственности от продавца к покупателю.
Если договор составлялся в нотариальной форме, передачу документов для регистрации может осуществить сам нотариус. Более того, в настоящее время происходит усовершенствование нотариальной деятельности и усиление взаимодействия нотариусов с регистраторами, так что передача документов в Росреестр нотариусом поможет и существенно сократить срок регистрации, и избежать ее приостановления. Но понятно, что все имеет свою цену: нотариус за совершение нотариального действия по передаче документов на регистрацию обязан взыскать нотариальный тариф. Распределение нотариального тарифа, равно как и государственной пошлины за регистрацию, обычно производится между сторонами пополам, но если какая-либо из сторон принимает на себя эти расходы, это следует оговорить в договоре.
Если стороны самостоятельно передают документы на регистрацию, они могут это сделать непосредственно в органах Росреестра либо через МФЦ.
Для регистрации перехода права собственности требуется следующий набор документов:
- заявление о регистрации, подписанное обеими сторонами;
- квитанции об уплате государственной пошлины;
- не менее двух экземпляров договора купли-продажи;
- акт приема-передачи помещения, если только в договоре не указано, что акт не составляется.
Если от имени какой-то стороны договора заявление подает представитель, его доверенность на подачу заявления о регистрации должна быть нотариально удостоверена. Собственник недвижимого имущества может внести в ЕГРН отметку о том, что регистрация любых прав в отношении его имущества может быть совершена только при его личном участии. В этом случае продавцу придется самостоятельно подавать заявление, и он не сможет поручить это своему представителю.
На основании ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация осуществляется в следующие сроки:
- в течение семи рабочих дней, если документы представлены непосредственно в орган Росреестра;
- в течение девяти рабочих дней, если документы поданы в МФЦ;
- в течение трех рабочих дней, если на регистрацию непосредственно в Росреестр представлен нотариально удостоверенный договор;
- в течение одного рабочего дня, если нотариус направил удостоверенные им документы в Росреестр в электронном виде;
- в течение пяти рабочих дней, если нотариально удостоверенный договор представлен в МФЦ.
При наличии препятствий к регистрации регистратор приостанавливает регистрацию на определенный срок (обычно до трех месяцев). Препятствиями могут быть:
- отсутствие у продавца права на имущество;
- наличие обременений, препятствующих переходу права;
- наличие арестов;
- наличие наложенных в судебном или административном порядке запретов;
- противоречие поданных документов иным, ранее представленным на регистрацию, документам.
Некоторые из препятствий устранимы.
Например, если зарегистрирован залог, требуется представить согласие залогодержателя на переход права собственности либо в течение срока регистрации обеспечить снятие залога и погашение записи о нем в реестре.
В случае неустранения препятствий в течение срока приостановки регистрации в регистрации отказывается.
Если продавец оказался нечистоплотным и продал объект дважды разным покупателям, приоритет будет иметь тот из них, чьи документы раньше поступили в Росреестр. Опоздавшему придется лишь требовать с такого продавца возмещения убытков.
Кроме отказа в регистрации возможен также возврат документов - если они имеют подчистки, помарки, которые не позволяют однозначно прочесть текст документа, либо если данные об уплате государственной пошлины не отражены в сведениях, поступающих в Росреестр.
Если препятствий для регистрации нет, в ЕГРН вносится запись о регистрации, с момента внесения которой покупатель становится полноправным собственником. Никаких свидетельств о регистрации в настоящее время не выдается, факт регистрации может быть подтвержден выпиской из ЕГРН.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!