Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

Способ расчетов

Платежи по договору могут производиться как в наличной, так и в безналичной форме. Для физических лиц не существует никаких ограничений по наличным расчетам, юридические лица ограничены в возможности рассчитываться наличными - как принимать их, так и выдавать. При этом, однако, если организация нарушает такое ограничение, платеж не будет считаться недействительным или несовершенным, но организация должна будет нести ответственность перед контролирующими государственными органами.
При уплате покупной цены наличными деньгами покупателю необходимо получить от продавца расписку в их получении. Определенной формы расписки законом не установлено, но можно назвать несколько правил, которыми следует руководствоваться при составлении расписки. К ним относятся следующие правила.
Расписка должна быть составлена в момент получения денег лично лицом, получающим деньги, на глазах у плательщика - это нужно, чтобы не выяснилось потом, что расписку, которая была принесена вам уже заполненной, на самом деле составил совершенно другой человек, чем в ней указан.
Текст расписки должен быть полностью написан от руки - это позволит провести более надежную почерковедческую экспертизу в случае спора.
В тексте расписки должно быть указано, кто, от кого, за что и по какому основанию получает деньги, при этом следует избегать сокращений - все слова, в том числе имена и отчества, необходимо указывать полностью.
В тексте расписки желательно, помимо фамилии, имени и отчества получающего деньги, указывать адрес его места жительства и паспортные данные.
Если деньги получает представитель, нужно указать, от чьего имени он действует и на каком основании.
В тексте расписки обязательно надо отразить передаваемую сумму, желательно как цифрами, так и прописью - это в большей мере защищает от дописывания к сумме дополнительных цифр.
В тексте расписки следует указать, когда она была составлена.
Расписка должна быть подписана получателем денег, подпись лучше ставить таким образом, чтобы между ней и текстом расписки невозможно было ничего дописать.
Оставшееся свободным место на листе под подписью и на обороте лучше перечеркнуть крест-накрест.
В расписке не должно быть неоговоренных исправлений, помарок. Если допущена ошибка, то вместо составления новой расписки можно аккуратно исправить ошибку, сделав рядом на полях пометку "исправлено верно" и подпись того, кто составляет расписку.
В том случае если наличные деньги принимаются в кассу юридического лица, в подтверждение их получения составляется приходный кассовый ордер - документ определенной формы, изготовленный типографским способом или распечатанный на компьютере, корешок которого остается у кассира, а квитанция к приходному кассовому ордеру, обязательно подписанная кассиром, выдается тому, кто платил деньги.
На практике нередки споры, в которых продавец утверждает, что никаких денег он не получал, расписку либо вообще не составлял, либо составил без получения денег. Более того, в случае оспаривания сделки оплата наличными часто вызывает подозрения, так как невозможно проверить, действительно ли они передавались или нет. По этим причинам расчетов наличными следует, по возможности, избегать. Даже если такие деньги имеются, лучше передать их от покупателя продавцу через банк: продавец открывает счет, а покупатель тут же вносит на него требуемую сумму. Это даст покупателю банковский документ, подтверждающий осуществление оплаты. Причем если квитанцию или расписку покупателю нужно хранить как зеницу ока как минимум в течение срока исковой давности (т.е. не менее трех лет), то в случае с банковскими платежами даже утрата банковский квитанции не будет критичной: при необходимости сведения о произведенных перечислениях могут быть получены в банке.
При безналичных расчетах самое главное убедиться, что деньги поступают действительно на счет продавца. Для этого необходимо очень точно указывать его платежные реквизиты, лучше всего, если они будут содержаться в документе, исходящем из самого банка, в котором продавцу открыт счет.
Безналичные расчеты позволяют производить платежи таким образом, чтобы обезопасить обе стороны. Так, при расчетах может использоваться аккредитив.

В самых общих чертах аккредитив представляет собой заранее выделенную сумму денег, которая находится на специальном банковском счете, открытом покупателем в пользу продавца.

Причем выплата этих денег будет произведена банком уже без всякого участия со стороны покупателя - по представлении продавцом документов, которые были указаны при открытии аккредитива. В нашем случае это может быть, например, выписка из ЕГРН, подтверждающая переход права собственности на объект от продавца к покупателю. Открывая аккредитив, банк выдает плательщику письмо, подтверждающее его открытие, сумму аккредитива, условия, на которых она будет выплачена, и срок, в течение которого необходимые документы должны поступить в банк.
Таким образом, аккредитив позволяет обезопасить обе стороны. С одной стороны, покупатель не отдает деньги просто так - он знает, что продавец их получит только после того, как исполнит свои обязательства. С другой стороны, и продавец видит, что деньги уже находятся в банке и ждут его, и ему не придется потом бегать за покупателем, чтобы получить их.
За открытие аккредитивов банки берут определенное вознаграждение, однако оно, как правило, не настолько велико, если учесть, сколько стоит спокойствие обеих сторон, особенно если они не доверяют друг другу. Определяя срок действия аккредитива, нужно предусмотреть его не меньшим, чем срок регистрации перехода права собственности, а также оставить запас по времени на непредвиденные препятствия в ходе регистрации. Если до истечения этого срока в банк поступят предусмотренные условиями открытия аккредитива документы, например выписка из ЕГРН с отметкой о переходе права собственности к покупателю, то деньги с аккредитива будут выплачены продавцу, если же по истечении этого срока такие документы не поступают, эта сумма будет возвращена покупателю (либо, если сам банк прокредитовал покупателя на эту сумму, - возвратится банку).
Аналогичным образом могут осуществляться расчеты с использованием счета эскроу. Это относительно новый институт в отечественной банковской практике. Такой вид счетов предусмотрен в законодательстве с 1 июля 2014 г.
Счет эскроу может быть открыт покупателем в пользу продавца, внесенная на этот счет сумма блокируется банком до получения согласованных при открытии счета документов - например, опять же, выписки из ЕГРН о переходе права собственности к покупателю. После поступления таких документов сумма со счета выплачивается банком продавцу, при непоступлении к истечению срока действия счета - возвращается покупателю. По сути, схема полностью аналогична аккредитиву, отличается только документооборот.
Кроме этого, при открытии аккредитива часто предполагается, что деньги в аккредитив вносятся не самим покупателем, а предоставляются ему взаймы банком, при открытии же счета эскроу они должны быть внесены самим покупателем. Впрочем, может быть и наоборот: аккредитив может быть открыт за счет собственных средств плательщика, а деньги, вносимые на счет эскроу, могут быть взяты депонентом (т.е. тем, кто их вносит, - в нашем случае покупателем) в кредит буквально за пять минут до открытия счета. Банк берет определенную в его документах плату за открытие счета эскроу, причем она должна быть внесена отдельно и не может быть вычтена из суммы, внесенной на этот счет.
С 1 июня 2015 г. похожие на аккредитив и эскроу расчеты можно осуществлять и с участием нотариуса. Для этого в договоре надо предусмотреть, что расчеты по нему производятся через депозит нотариуса. При этом выдачу денег с депозита стоит оговорить опять же получением выписки из ЕГРН о состоявшемся переходе права собственности на объект. Нотариус также возьмет за это определенную плату, размер которой следует уточнить до заключения договора, обратившись к нотариусу за консультацией.
Некий аналог аккредитива используется и при наличных расчетах - это расчеты с использованием банковской ячейки. Вся покупная цена или ее часть вносится наличными в присутствии обеих сторон в банковскую ячейку, которая запирается. По соглашению между сторонами и банком доступ продавца к ячейке разрешается только при представлении им согласованных документов - той же выписки из ЕГРН с указанием на переход права собственности к покупателю. Однако расчеты с помощью банковской ячейки влекут за собой все риски наличных расчетов, в том числе возражения продавца о том, что он обнаружил в ячейке меньшую сумму, чем договаривались, или же вообще ничего в ней не обнаружил.
Более того, такие расчеты порождают дополнительные риски. Так, при оставлении денег в банковской ячейке нельзя составить сразу расписку о получении денег - можно лишь составить расписку о том, что обе стороны своими глазами видели, что было положено в эту самую ячейку и что она была заперта в присутствии обеих сторон. Но дать полной гарантии того, что именно такая сумма получена при открытии ячейки, невозможно, чисто технически такая расписка о помещении денег в ячейку не будет считаться распиской в получении денег.
Такой способ расчетов всегда будет вызывать подозрения со стороны кредиторов и налоговых органов: не было ли в действительности положено в банковскую ячейку больше денег, чем было указано в расписке, чтобы скрыть эту сумму от обращения на нее взыскания или от налогообложения.
Таким образом, расчеты через банковскую ячейку - это всегда рискованный способ расчетов.
Стороны могут договориться, что вся сумма или ее часть будет выплачена не непосредственно продавцу, а какому-нибудь другому лицу. Такой платеж, если он прямо согласован в договоре, будет считаться надлежащим исполнением этого договора. При этом, хотя закон этого и не требует, покупателю следует поинтересоваться, по каким причинам деньги направляются другому лицу.
Например, обоснованным будет платеж, если продавец должен кому-нибудь и этот кредитор обладает залогом на приобретаемый объект. В этом случае платеж такому кредитору из суммы покупной цены позволит снять залог и осуществить передачу права собственности без получения его согласия.
Однако бывают случаи, в которых такой платеж может быть оспорен.
Например, покупателю следует быть крайне осторожным, если продавец имеет много долгов, его банковские счета арестованы и он указывает получателем денег какого-нибудь связанного с ним человека с тем, чтобы эта сумма не досталась кредиторам. В таком случае недовольные кредиторы, обнаружившие выбытие имущества из собственности продавца без поступления ему денег, могут начать оспаривать такую продажу - и с довольно высокими шансами на успех. Тот факт, что покупатель отправил деньги не самому продавцу, а другому получателю, в данном случае будет рассматриваться как показатель недобросовестности покупателя и того, что он находился в сговоре с продавцом.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!