[an error occurred while processing this directive]
Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

3. Что необходимо проверить до заключения договора

Итак, строящийся объект выбран, дольщик готов отдать свои деньги за то, чтобы спустя некоторое время въехать в новое жилье. Что же нужно ему проверить до того, как заключать договор с застройщиком?
Прежде всего нужно убедиться в том, что договор заключается с уполномоченным представителем застройщика. Для этого нужно обратиться к ресурсу: https://egrul.nalog.ru/, получить там выписку и посмотреть, кто указан в качестве лица, имеющего право без доверенности выступать от имени организации (т.е. ее директор, генеральный директор, иной руководитель). Договор с застройщиком должен быть подписан либо им, либо представителем по доверенности, подписанной таким руководителем.
Полезно также изучить финансовое положение организации-застройщика: его участие в судебных спорах (для этого следует обратиться к сайту: https://kad.arbitr.ru/, где содержится вся информация о спорах в арбитражных судах, и к сайтам районных судов по месту нахождения застройщика и в тех районах, где ранее им осуществлялось строительство), наличие в отношении его исполнительных производств (сайт: http://fssprus.ru/iss/ip/). Поскольку долевое строительство осуществляется в течение длительного времени, за это время может произойти существенное изменение экономической конъюнктуры, очередной кризис, повышение цен на строительные материалы, снижение цен на рынке недвижимости и т.п. Чем крупнее застройщик, тем надежнее его положение, тем меньше вероятность, что эти отрицательные факторы на рынке подкосят его и приведут к затягиванию строительства или же и вовсе к его остановке. Впрочем, здесь никогда нельзя быть полностью уверенным, так как за красивым фасадом вполне может скрываться тяжелое финансовое положение, которое приведет к полному краху от малейшего затруднения ту организацию, которая еще вчера выглядела успешной и развивающейся.
В последнее время законодатели существенно повысили требования к финансовой устойчивости застройщиков, осуществляющих долевое строительство жилья. В частности, предусмотрены:
- лимиты собственных средств таких застройщиков;
- отсутствие у них существенных обязательств перед третьими лицами, которые могут повлечь их несостоятельность;
- отсутствие нарушений законодательства и задолженности по налогам и т.д.
Такие требования закона могут даже привести к тому, что застройщиками теперь смогут быть только самые крупные из них, а мелкие застройщики будут вытеснены с рынка. В то же время эти сверхжесткие требования будут применяться только к тем застройщикам, которые получат разрешение на строительство после 1 июля 2018 г.
Обратите внимание: до указанной даты требования к застройщикам хотя и остаются довольно высокими, но не могут в полной мере гарантировать того, что застройщик выдержит любые испытания и обеспечит завершение строительства в срок.
Также стоит поискать в Интернете информацию о ранее осуществленных или осуществляемых проектах этого застройщика: не допускает ли он просрочек, не нарушает ли права дольщиков, нет ли среди его клиентов обманутых дольщиков. Конечно, отсутствие нарушений в прошлом не означает, что их не будет в будущем, но наличие таких прецедентов должно быть поводом серьезно задуматься о целесообразности вступления в отношения с таким застройщиком, каким бы привлекательным ни выглядел его проект.
Помимо юридического и финансового состояния застройщика, полезно изучить характеристики предполагаемого к строительству объекта и земельного участка, на котором планируется его строительство. В частности, разрешено ли на нем строительство жилых домов такого класса - это можно выяснить из правил землепользования и застройки, принимаемых на муниципальном уровне (в городе федерального значения - на уровне города) и размещаемых на интернет-сайте соответствующей администрации.
Прежде чем привлекать денежные средства граждан, застройщик должен сделать следующее.
Во-первых, приобрести право собственности или аренды на земельный участок.
Во-вторых, подготовить проект предполагаемого к строительству здания, получить положительное заключение экспертизы по нему и разрешение на строительство.
В-третьих, разработать проектную декларацию, в которой должны быть отражены все предлагаемые к реализации помещения в строящемся доме.
Проверить соблюдение застройщиком этих требований можно путем обращения к его официальной странице в Интернете. Каждый застройщик, привлекающий деньги в долевое строительство, должен иметь такую официальную страницу и обязан размещать на ней следующую информацию:
1) разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, которые возводились им в течение предыдущих трех лет;
2) аудиторское заключение за последний год, разрешение на строительство данного объекта, положительное заключение экспертизы по нему, документы, подтверждающие права на земельный участок;
3) проектную декларацию;
4) заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта РФ о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям закона;
5) проект типового договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости;
6) выбранные застройщиком способы обеспечения исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве;
7) договор поручительства с застройщиком, если избран такой способ обеспечения его обязательств, после 1 июля 2018 г. - сведения об отчислении денежных средств в компенсационный фонд долевого строительства;
8) фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания).
Таким образом, закон требует, чтобы вся необходимая дольщику информация содержалась на сайте застройщика.
В то же время некоторые из этих данных можно проверить в независимых источниках.
Так, например, сведения о правах на земельный участок можно получить с помощью выписки из ЕГРН, в том числе в электронном виде.
Кроме этого, за соответствием сведений на сайте действительности обязаны наблюдать органы государственной власти, осуществляющие контроль в области долевого строительства.
Таким образом, система регулирования деятельности застройщиков по Закону о долевом строительстве построена сегодня так, что настоящий договор долевого строительства, подлежащий государственной регистрации, может быть заключен только таким застройщиком, который действительно отвечает тем требованиям, которые предъявляются к нему законодательством. И это еще одна причина, по которой стоит избегать застройщиков, предлагающих вместо заключения договора об участии в долевом строительстве использовать обходные схемы, быть может облегчающие жизнь такому застройщику, но создающие дополнительные риски для дольщика.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!