[an error occurred while processing this directive]
Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

3. Комната

Комната - это "часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире" (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

Конечно, комната - это намного менее комфортабельное жилье, чем квартира, однако зачастую она бывает единственной доступной альтернативой в силу своей меньшей стоимости.
Чаще всего комната выступает как объект покупки, когда она является частью коммунальной квартиры. В этом случае имеет место этакая "матрешка": многоквартирный дом делится на общее имущество дома и квартиры в нем, а квартира, в свою очередь, на общее имущество квартиры и отдельные комнаты. К общему имуществу квартиры, которое принадлежит всем собственникам комнат, относятся нежилые помещения в коммунальной квартире - коридоры, санузлы, кухня. Также к общему имуществу в такой квартире относится оборудование, обслуживающее всю квартиру: входная дверь с замком, сантехническое оборудование и т.п.
Каждому собственнику комнаты принадлежит доля в праве собственности на общее имущество коммунальной квартиры, пропорциональная площадям комнат. Эта доля определяет долю расходов, которые должен нести собственник на содержание этого общего имущества.
Предполагается, что собственники комнат в коммунальной квартире сообща решают вопросы содержания общего имущества. При этом, в отличие от общего имущества всего дома в целом, в законе не содержится каких бы то ни было правил относительно проведения общего собрания собственников комнат в коммунальной квартире, голосования на нем, поэтому для решения этих вопросов необходимо общее согласие всех собственников.
С учетом этого при приобретении комнаты в коммунальной квартире особое внимание нужно обратить на соседей - тех, с кем придется делить расходы на содержание квартиры.
Познакомиться с соседями придется еще и потому, что в ч. 6 ст. 42 ЖК РФ предусматривается их преимущественное право покупки комнаты, продаваемой в той же квартире. Это преимущественное право означает, что при продаже комнаты продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным собственникам комнат в коммунальной квартире купить у него продаваемую комнату на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е. за ту же цену, с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е. заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях. И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из собственников комнат не пожелает купить продаваемую комнату, она может быть законно продана постороннему лицу.
Обратите внимание: месячный срок можно не соблюдать, если все собственники остальных комнат письменно откажутся от реализации своего преимущественного права. В этом случае комнату можно продавать до истечения месяца (п. 2 ст. 250 ГК РФ).
Если преимущественное право покупки будет нарушено, т.е. продавец вообще не предложит другим собственникам комнат купить его комнату, либо продаст до истечения месяца, либо если кто-то из собственников захочет реализовать свое право, а он все равно продаст ее постороннему покупателю, либо продаст на условиях, отличающихся от указанных в уведомлении (а это самый распространенный случай нарушения преимущественного права - когда продавец, чтобы отбить у собственников других комнат желание реализовать их преимущественное право, указывает в уведомлении явно несоразмерную завышенную стоимость, а потом продает по меньшей цене), тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору (п. 3 ст. 250 ГК РФ). Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им комнату. Единственное, что несколько защищает его интересы в такой ситуации и снижает риск предъявления необоснованных шантажистских исков, - это то, что для удовлетворения такого иска истец должен внести в депозит суда ту сумму, за которую продана комната. После вынесения решения суда о переводе на него прав и обязанностей по договору эта сумма будет передана первоначальному покупателю, у которого отняли купленную им комнату. Предполагается, что эта сумма должна совпасть с той, которую он сам уплатил при покупке, а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит.
Однако все остальные расходы, например расходы на ремонт или проценты по кредиту, который был взят на приобретение комнаты, неудачливому покупателю придется предъявлять тому, кто продал ему комнату, нарушив права соседей. Зачастую оказывается, что взять с продавца к этому моменту уже нечего.
Кроме этого, документы, подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки его соседей, потребуют при регистрации перехода права на комнату. Если продавец не представляет либо письменные отказы соседей от покупки комнаты, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена, а затем, если такие документы так и не будут представлены, в регистрации будет отказано.
Обратите внимание: такие правила регистрации не дают гарантий того, что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено. Даже если не предполагать подделки продавцом согласия соседей, то как минимум он может направить им извещение, но скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из соседей согласился купить его комнату.
Чтобы избежать судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов, покупателю целесообразно самому убедиться, что соседям по квартире была дана возможность купить комнату. Идеальный вариант - это получение от всех них письменных отказов от реализации своего преимущественного права. При этом желательно своими глазами увидеть, как они подписывают эти отказы. Ну, и, конечно, самый надежный (хотя и более дорогой) вариант - составить отказы в нотариальной форме. При этом необходимо проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях отказываются соседи, и чтобы эти условия совпали с теми, которые будут предусмотрены в договоре о продаже комнаты.
Если же получить отказы от всех собственников соседних комнат в коммунальной квартире не получается, то как минимум надо удостовериться, что продавец направил им всем предложения выкупить комнату, что текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора, что уведомление было получено ими всеми и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из собственников соседних комнат. Но в этом случае нужно быть настороже: не исключено, что кто-то из них прислал продавцу в ответ свое согласие купить его комнату, а продавец просто-напросто скрыл его.
Помимо коммунальных квартир, комнаты могут быть частью общежитий. Общежития чрезвычайно разнообразны. В одних случаях они походят на большие коммунальные квартиры, отличаясь от них лишь названием. В других случаях различие между ними носит существенный характер: отсутствует промежуточный этап в виде квартиры.
Например, комнаты выходят либо в бокс, не имеющий некоторых характерных для квартир помещений (как правило, присутствует санузел, но кухня находится за пределами бокса), либо непосредственно в общие помещения дома, в котором они расположены.
Комната в общежитии может быть предметом продажи, если она была предоставлена до 1 марта 2005 г. и была впоследствии приватизирована. Комнаты в общежитиях, предоставленные после 1 марта 2005 г., на продажу не выставляются, поскольку предполагается, что общежитие - это временное жилье, пользование которым связано с работой, учебой в определенном месте, и именно на время такой работы или учебы оно и предоставляется. Однако ранее возникшее право собственности на комнаты в общежитиях сохраняется, и если продавец успел приватизировать такую комнату, то он может ее продать.
В отличие от продажи комнат в коммунальных квартирах, при продаже комнаты в общежитии не действует право преимущественной покупки такой комнаты соседями.
Собственник комнаты, где бы она ни находилась, также является одним из собственников общего имущества всего дома. Соответственно, с одной стороны, на него, равно как и на собственника квартиры, возлагается обязанность по несению части расходов на содержание и ремонт общего имущества, но, с другой стороны, ему дается право участвовать в решении вопроса об использовании этого общего имущества.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!