[an error occurred while processing this directive]
Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

4. Частный дом и таунхаус

Довольно многие в России живут в частных домах. Они могут быть самыми разными - от разваливающихся лачуг до сверкающих дворцов, от домов в богом забытых деревнях до коттеджей в модных поселках, от старинных строений до ультрасовременных дизайнерских новинок. Какими бы они ни были, все они остаются частными домами и право смотрит на них одинаково.
В отличие от квартир и комнат, которые являются частями жилого здания, частный дом - это отдельное здание, все конструкции которого принадлежат собственнику этого дома.
Это предопределяет и привлекательные, и отталкивающие моменты для их собственника и приобретателя.
С одной стороны, собственник дома сам себе хозяин и может в большинстве случаев самостоятельно определять, что ему делать со своим домом: чем покрыть крышу, какие поставить окна или двери, в какой цвет выкрасить стены... В конечном счете он может даже полностью снести дом и построить новый или же и вовсе оставить место, где он стоял, незастроенным.
С другой стороны, собственник обладает не безграничной властью. В первую очередь его возможности по перестройке дома ограничены градостроительными нормами. В частности, характеристики дома должны соответствовать действующему в населенном пункте территориальному зонированию.
Например, если дом находится в пределах территориальной зоны застройки малоэтажными частными домами, допускающей строительство домов определенного количества этажей, то перестройка дома и увеличение его этажности больше, чем это допускается градостроительным регламентом, будут незаконными.
Стоит отметить, что градостроительные регламенты определяются в каждом населенном пункте самостоятельно и могут различаться даже в соседних поселках.
При строительстве дома собственник ограничен и строительными нормами.
Например, жилой дом должен отстоять от границы земельного участка не менее чем на 3 м, а от стены соседнего дома - не менее чем на 6 м. (Если соседи строят дома в соответствии со строительными правилами, так и получится: когда каждый из них отступит от границы своего участка по 3 м, то в общей сложности между их домами будет не менее 6 м.)
Существенные ограничения могут быть наложены на собственника дома, если дом является объектом культурного наследия. Возможности по перестройке такого дома будут определяться тем, что именно в этом доме является предметом охраны (это должно быть отражено в паспорте объекта культурного наследия). Реконструкция объекта культурного наследия потребует дополнительных согласований с органами охраны культурного наследия.
Близки к этим ограничениям и те ограничения, которые накладываются на строительство или реконструкцию домов в так называемых исторических поселениях.
В частности, строительство домов в исторических поселениях может быть допущено только при условии их соответствия типовым архитектурным решениям - с тем чтобы новые дома не выбивались из общей застройки.
Кроме этого, в большинстве случаев при новом строительстве, а зачастую - и при реконструкции дома требуется получить разрешение на строительство. Конечно, собственник может не выполнить это требование и в нарушение закона, например, пристроить к своему дому еще пару этажей, не согласовывая это ни с кем. Однако следует понимать, что такая достройка будет незаконной и может являться основанием для предъявления в будущем, в том числе к новому собственнику, претензий со стороны государственных органов и требований о сносе незаконно построенного.
Нарушение любого из перечисленных требований делает дом незаконной постройкой, которая подлежит сносу за счет того, кто ее сделал. В том случае если вы приобретаете дом, будет крайне неприятно узнать спустя некоторое время после покупки, что дом вы обязаны снести, а продавца, к которому вы могли бы предъявить претензии, уже и след простыл. Поэтому при покупке дома нужно тщательно проверять законность его постройки или реконструкции.
Наличие регистрации права на дом не должно усыплять внимание. Дело в том, что, с одной стороны, уже после регистрации собственник мог изменить свой дом и не внести соответствующих изменений в документы, с другой стороны, наверное, подавляющее большинство индивидуальных жилых домов в нашей стране, права на которые зарегистрированы в реестре, зарегистрированы в упрощенном порядке - по так называемой дачной амнистии. Такая регистрация производится на основании декларации, подаваемой собственником, и при этом проверка действительности содержащихся в этой декларации сведений не производится. По этой причине, например, порой дом в действительности оказывается находящимся совсем в другом месте земельного участка, чем это указано в документах.
В связи с этим при приобретении дома следует очень внимательно изучить кадастровый паспорт дома и в случае расхождения фактического состояния со сведениями, указанными в паспорте, потребовать от продавца объяснений. К сожалению, далеко не всегда эти расхождения достаточно очевидны, чтобы их можно было обнаружить нетренированным взглядом: действительно, если "лишний" этаж не заметить очень сложно, то отличия в размерах стен на несколько метров могут быть и незаметны. Чем "свежее" кадастровый паспорт дома в такой ситуации, тем больше ему можно доверять, но самое надежное здесь - это привлечь кадастрового инженера, который проверил бы соответствие дома заявленным параметрам.
Еще одна особенность дома - это то, что он, как ни странно, стоит на земле. Если для многоквартирных жилых домов, частями которых выступают квартиры, вопрос о правах на землю, на которой они стоят, разрешен законом предельно четко: земельный участок всегда находится в общей собственности собственников помещений, то для индивидуальных домов все несколько сложнее.
Земельный участок под домом и прилегающей территорией может находиться в собственности собственника дома.
Например, участок может быть приватизирован собственником дома (приватизация земли под индивидуальными жилыми домами производится в льготном порядке и по сниженным ценам) либо продавец дома мог сначала купить или получить иным образом в собственность землю, а уже потом построить на ней дом.
Земельный участок может также принадлежать собственнику дома и на праве аренды, и на другом праве. Более того, участок мог быть предоставлен много лет назад на праве, которое сегодняшним законодательством даже не предусмотрено.
Главное правило остается неизменным: дом не может быть "оторван" от земли и стоять на ней без каких бы то ни было оснований.
Дом, построенный на чужом земельном участке, который вообще никогда не предоставлялся тому, кто построил дом, будет рассматриваться как самовольная постройка, продать которую законно невозможно. При продаже дома новый собственник, как правило, получает те же права на землю, какие были у продавца.
По этой причине, чтобы понимать, в каком положении окажется покупатель после приобретения дома, необходимо также поинтересоваться у продавца и его документами на землю. Если участок был предоставлен до введения в действие Земельного кодекса РФ, т.е. до 30 октября 2001 г., и из этих документов невозможно понять, на каком праве был предоставлен земельный участок, а это нередко случается с учетом того, что предоставление могло состояться много лет назад, когда законы были совсем другими, или этого права сегодняшнее законодательство не предусматривает, то собственник дома может зарегистрировать право собственности на этот земельный участок. В то же время новый собственник обычно знает об истории дома и земли под ним значительно меньше, чем прежний; поэтому для нового собственника такая регистрация будет более затруднительной, чем для предыдущего. В связи с этим целесообразнее требовать от продавца дома надлежащего оформления прав на земельный участок до продажи, нежели заниматься разрешением этих вопросов после покупки.
Как видим, даже та свобода в распоряжении своим имуществом, которая есть у собственника дома по сравнению с собственником квартиры, оказывается не только выгодой, но и связана с определенными рисками. Но есть и другие моменты, делающие приобретение дома менее выгодным.
Во-первых, за земельный участок собственнику дома необходимо будет платить налог или арендную плату.
Во-вторых, собственник частного дома не должен вносить взносы на капитальный ремонт, но расходы на такой ремонт он несет сам.
В-третьих, собственник дома несет все риски, связанные с возможным повреждением его дома, например, от пожара.
В-четвертых, собственник дома самостоятельно вынужден ухаживать за придомовой территорией, сам должен обеспечивать вывоз мусора, заботиться о водоснабжении и канализации...
Промежуточным звеном между частным домом и квартирой выступают так называемые таунхаусы, они же - жилые дома блокированной застройки.
С одной стороны, они очень похожи на индивидуальные дома:
- вход в таунхаусы производится не из подъезда, а с улицы;
- все этажи в пределах одного такого дома принадлежат одному собственнику;
- имеется прилегающая территория, которая также обычно находится в полном владении собственника таунхауса.
С другой стороны, у них есть такая характерная черта многоквартирных домов, как наличие общего имущества. Очевидно, что общим имуществом являются стены между блоками, а зачастую и конструкция такого дома предполагает строительство всех блоков единым комплексом (на общем фундаменте, с общей крышей и наружными стенами). По этой причине, при всей похожести на индивидуальные дома, таунхаусы следует считать все-таки разновидностью многоквартирных домов, а блоки в них, соответственно, - неким аналогом квартир. В то же время у отдельного блока в таком доме может иметься собственный почтовый (так называемый милицейский) адрес, т.е. отдельный номер дома. Более того, и документы их собственников могут указывать, что объектом права выступает жилой дом, а не жилое помещение.
Поскольку до сих пор определенности с правовым положением таунхаусов нет, при их приобретении покупателю следует обеспечить проверку по обоим направлениям: как изучить вопрос о сложившемся в блоке домов способе использования общего имущества и несении расходов на него, так и поинтересоваться оформлением прав на землю под блоком домов.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!