[an error occurred while processing this directive]
Как купить жилье: советы юриста
Редакция "Российской газеты", 2017. Вып. 18. 144 с.

5. Апартаменты

В последнее время широкое распространение получили так называемые апартаменты. Внешне они могут быть очень похожи на квартиры: также иметь несколько комнат, кухню, санузел, выходить в подъезд... Однако если мы посмотрим в документы их собственников, то увидим, что эти помещения называются нежилыми, как правило - гостиничными. Как же так: явно предназначенные для жилья помещения, но в то же время - нежилые?
Дело в том, что к строительству многоквартирных жилых домов предъявляются довольно жесткие требования:
- они могут быть расположены на определенном расстоянии от промышленных производств и крупных транспортных артерий;
- они должны освещаться на протяжении определенного количества времени естественным освещением (так называемая инсоляция);
- они могут быть расположены на земельных участках, предназначенных для жилищного строительства, и т.д.
В то же время можно построить здание с нарушением некоторых из этих требований, и в нем будут расположены помещения, чрезвычайно похожие на квартиры. Нельзя лишь назвать его жилым домом, а помещения, соответственно, - назвать квартирами. Не запрещено и продавать их, главное - не называть жильем.
Напомним, что жилое помещение должно быть не просто пригодно для проживания, но должно быть пригодно для постоянного проживания. Предполагается, что вполне могут быть такие помещения, в которых жить можно, но временно. Наиболее приближены к апартаментам с этой точки зрения гостиничные номера. Действительно, известны случаи, когда в таких номерах "временно" жили люди десятилетиями, а сами номера могут состоять из нескольких комнат и включать подсобные помещения. Из-за такого сходства апартаменты обычно регистрируются как помещения гостиничного назначения. Но в отличие от гостиницы, лишь сдающей номера внаймы, апартаменты продаются в собственность.
На современном российском рынке недвижимости можно выделить две группы апартаментов.
Первая группа - это бюджетные апартаменты: помещения в домах, построенных по проектам многоквартирных домов или приближенным к ним, но которые по той или иной причине не могли быть построены как настоящие жилые дома, например в связи с тем, что строительство жилых домов на соответствующем земельном участке не допускается, или же из-за того, что в них применены проектные решения, не разрешенные при строительстве жилья. Зачастую оказывается, что благодаря такой неприспособленности земли или таким проектным решениям итоговая постройка оказывается для застройщика дешевле, соответственно, он может и помещения продавать по меньшей цене, чем настоящие квартиры. Как следствие, такие апартаменты часто становятся жильем молодых людей, еще не успевших заработать на настоящее жилье, или же просто не очень богатых людей.
Вторая группа - это люксовые апартаменты: помещения, зачастую расположенные в офисных или деловых центрах. При их строительстве часто используются передовые технологии, новейшие решения, идеи ведущих архитекторов. Однако построить жилые помещения оказывается невозможным, например, из-за того, что, опять же, земельный участок предназначен для нежилой (офисно-деловой) застройки. Ни о какой экономии здесь речь не идет, наоборот, часто такие помещения значительно дороже квартир: они и занимают большие площади, и находятся в престижных центральных районах города, и при их строительстве использованы дорогие материалы и технологии.
Вряд ли эта книга рассчитана на покупателей апартаментов второго типа: они обычно имеют возможность обратиться за консультацией к юристу, да и апартаменты оказываются зачастую далеко не единственным жильем для таких покупателей. Гораздо важнее посмотреть, какие последствия влечет приобретение апартаментов первого типа: в чем их плюсы, а в чем минусы.
Самый очевидный плюс - это цена: как правило, она ниже, чем у квартир аналогичных площадей, расположенных по соседству. На этом, пожалуй, плюсы и заканчиваются.
Теперь к минусам. Прежде всего нужно оговориться, что, хотя апартаменты и считаются нежилыми помещениями, жить в них, конечно же, можно, и даже неплохо. Недаром говорят, что строительные правила в нашей стране слишком жесткие и они не позволяют реализовывать в настоящих жилых домах обычные для зарубежного жилищного строительства решения: при строительстве апартаментов отступают не от требований по прочности постройки или, например, теплоизоляции, а от иных требований, определяющих второстепенные характеристики объекта.
Так же, как и в многоквартирном доме, общие помещения здания, в котором расположены апартаменты, принадлежат всем собственникам помещений. Соответственно, как и в многоквартирном доме, порядок пользования общим имуществом и несения расходов на его содержание определяется всеми такими собственниками совместно. Более того, поскольку здание с апартаментами не считается жилым домом, их собственники не обязаны вносить взносы на капитальный ремонт.
В то же время, коль скоро здание не признается жилым домом, земельный участок под ним не поступает автоматически и безвозмездно в собственность жильцов дома: если он был предоставлен застройщику в аренду, то эта аренда будет продолжаться и после реализации апартаментов, а арендная плата будет раскладываться на всех собственников помещений. Приватизация земельного участка возможна, однако она будет не бесплатной, а за плату, причем стоимость выкупаемой земли будет определена не по льготным, а по обычным коммерческим ставкам. Расходы на выкуп земельного участка также пропорционально лягут на плечи собственников апартаментов. Даже после выкупа земельного участка земельный налог будет в пять раз выше, чем если бы речь шла об участке, занятом настоящим жилым домом. Этот налог, опять же, предстоит платить собственникам апартаментов.
Поскольку апартаменты - это нежилые помещения, то в них невозможно зарегистрироваться по месту жительства. Отсюда возможны проблемы с устройством детей в детские сады, школы.
Более того, если при строительстве жилых домов должны соблюдаться правила по оборудованию детских площадок, обеспеченности местами в детских садах и школах, то в случае с апартаментами такие правила не применяются.
Апартаменты являются неплохим способом решения жилищной проблемы, но при их приобретении нужно иметь в виду все вышесказанное и взвесить те отрицательные и положительные качества, которые у них есть.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Самовольная постройка: исследование законодательства и практики Верховного Суда РФ: практическое пособие для судей
- Все об аренде: недвижимость, транспорт и другое имуществои
- Комментарий к Федеральному закону от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
- Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
- Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
- Индустрия гостеприимства в России
- Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
- Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
- Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
- Как купить жилье: советы юриста
- Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
- Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
- Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
- Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
- Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
- Справочник собственника и арендатора.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Имущественный налоговый вычет.
- Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
- Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
- Правовой режим недвижимого имущества
- Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
- Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты
Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!