Введение

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит определение понятия "недвижимое имущество": к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество: жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Насколько приведенное определение понятия "недвижимое имущество" раскрывает его содержание? Согласно теории права определение должно раскрывать содержание того или иного явления, и в том числе через его признаки.
Пункт 1 ст. 130 ГК РФ содержит один-единственный признак недвижимого имущества - прочная связь с землей (то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно), а в целом - это перечень видов недвижимости.
Мнения по поводу официального определения понятия "недвижимое имущество" разделились. Ряд ученых считают его универсальным <1>, другие - что оно не отвечает современным условиям <2>, не содержит исчерпывающий перечень признаков недвижимого имущества <3>.
--------------------------------
<1> Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе / Под ред. В.В. Витрянского, О.М. Козырь, А.А. Маковской. М., 2004. С. 8; Суханов Е.А. О понятии недвижимости и его влиянии на иные гражданско-правовые категории // Вестник гражданского права. 2008. N 4.
<2> Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: Теоретические проблемы: Автореф. дис. ... д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004; Новиков К.А. Понятие недвижимого имущества в гражданском законодательстве // Вестник ВАС РФ. 2014. N 5. С. 4 - 12.
<3> Абрамов В.В. Понятие и признаки недвижимости повышенного риска как объекта гражданского права // Бизнес, Менеджмент и Право. 2013. N 1. С. 118 - 122, 126, 127.

Судебная практика свидетельствует о необходимости уточнения ряда признаков, формирования дополнительных квалификационных характеристик недвижимого имущества, позволяющих определить тот или иной объект в качестве самостоятельного объекта недвижимости или составной части иного объекта недвижимости.
Например, до 01.01.2017 существовала проблема квалификации машино-мест в качестве объектов недвижимого имущества. Судебная практика выработала две позиции:
- парковочное место представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007);
- парковочное место признается (на основании данных, содержащихся в технических, кадастровых паспортах) недвижимым имуществом, входящим в состав нежилого помещения (парковки) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2 по делу N А40-49509/07-63-401).
Вопросы квалификации тех или иных объектов в качестве недвижимости возникают и при выделении квартир в качестве самостоятельных объектов недвижимого имущества в объекте незавершенного строительства (Определения Верховного Суда РФ от 10.04.2012 N 5-В12-10; от 19.06.2012 N 5-В12-11, раздел 4).
Признание самостоятельным объектом недвижимого имущества части помещения или части земельного участка (Постановление Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 N 14950/10 по делу N А40-127386/09-122-889, разделы 2 и 3).
Признание того или иного объекта капитального строительства самовольной постройкой (Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014), Определение Верховного Суда РФ от 11.03.2014 N 18-КГ13-184, Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 N 15-КГ13-4, раздел 6).
Определение состава единого недвижимого комплекса (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013), раздел 5) и др.
Отсутствие единого подхода к определению тех или иных вещей в качестве недвижимости связано и с тем, что законодатель, определяя недвижимое имущество в качестве объекта гражданских прав, раскрывает его признаки в целом ряде нормативных правовых актов, интерпретирует их в кодексах, иных федеральных законах, подзаконных актах, в законодательных актах субъектов Российской Федерации, которые, например, необходимо учитывать при определении пригодности жилых помещений к использованию по первоначальному назначению (ст. 5 ЖК РФ).
Большой массив действующего федерального и регионального законодательства порождает объективную необходимость в навигаторе, который бы адаптировал норму к соответствующему процессу, происходящему в общественной жизни. Эту роль, на наш взгляд, вполне успешно выполняют правовые позиции Верховного Суда РФ как форма толкования закона.
Правовые позиции Верховного Суда РФ, а ранее, до 6 августа 2014 г., и Высшего Арбитражного Суда РФ являются эффективными инструментами адаптации норм права к конкретным обстоятельствам дела, устраняют неоднозначность и неопределенность в применении соответствующего законодательного правила <1>.
--------------------------------
<1> Лужина А.Н. Актуальность защиты права собственности на недвижимое имущество (тезисы доклада) // Сборник по итогам научно-практической конференции "Судебная реформа 1864 года. Реализация и защита прав человека в современной правовой системе". Ярославль, 2014.

Например, ст. 222 ГК РФ в абз. 2 п. 3 предусматривает: право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. При буквальном толковании нормы арендаторы земельных участков, которые возвели на них самовольную постройку, лишаются возможности признать на нее свое право собственности (Апелляционное определение Самарского областного суда от 01.04.2013 по делу N 33-2496/2013, Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 31.07.2012 по делу N 33-7482, Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 по делу N А41-37722/11) <1>.
--------------------------------
<1> "". Аналитический обзор от 27 марта 2014 года.

Президиум Верховного Суда РФ в Обзоре от 19 марта 2014 года указал, что при рассмотрении соответствующей категории дел необходимо применять системное толкование следующих правовых норм: ст. 30.1, пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1 ст. 41 ЗК РФ, п. 1 ст. 615 ГК РФ. Из чего следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан <1>. Позиция Верховного Суда РФ в данном случае позволила арендаторам земельных участков при соблюдении вышеуказанных требований обращаться в суд с исковыми заявлениями о признании права собственности на объекты самовольного строительства в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.
--------------------------------
<1> Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014).

Необходимо обратить внимание и на два решения Конституционного Суда РФ, которые раскрывают значение судебных правовых позиций. Так, Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 N 29-П рассматривает решения Верховного Суда РФ как разъяснения по вопросам судебной практики, целью которых является устранение неопределенности нормы, обеспечение ее однозначного истолкования и единообразного применения, в том числе при необходимости адекватного и своевременного приспособления регулирующей роли нормы в единстве ее буквы и духа к той или иной сфере общественных отношений в их динамике; при этом, однако, необходимо соблюдение принципа поддержания доверия граждан к закону, предполагающего сохранение разумной стабильности правового регулирования и недопустимость внесения произвольных изменений в действующую систему норм, а также в случае необходимости - предоставление гражданам возможности, в частности посредством временного регулирования, в течение разумного переходного периода адаптироваться к вносимым изменениям <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Конституционного Суда РФ от 23.12.2013 N 29-П "По делу о проверке конституционности абзаца первого пункта 1 статьи 1158 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина М.В. Кондрачука".

Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 N 911-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" дает правовую оценку решениям арбитражных судов кассационной инстанции, но в силу универсальности критериев ее можно применить и к правовым позициям Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ: "Такое толкование закона... направлено на обеспечение единообразного толкования и применения норм материального и процессуального права арбитражными судами и, следовательно, на реализацию вытекающего из статей 1 (часть 1), 6 (часть 2), 17 (часть 3) и 19 Конституции Российской Федерации принципа юридического равенства, которым обусловливается необходимость формальной определенности, точности, ясности, недвусмысленности правовых норм и их согласованности в системе действующего правового регулирования, которая может быть обеспечена лишь при условии единообразного понимания и толкования правовых норм" <1>.
--------------------------------
<1> Определение Конституционного Суда РФ от 03.04.2014 N 911-О "Об отказе в принятии к рассмотрению запроса Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда о проверке конституционности пункта 15 части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации".

Особенности правового статуса того или иного объекта недвижимости с учетом положений основных законодательных актов и правовых позиций высших судебных инстанций приведены в табл. 1.

Таблица 1

Основные положения действующего законодательства
и судебной практики, связанные со статусом объектов
недвижимого имущества

N Наименование объекта Основные законодательные акты Правовые позиции ВС и ВАС РФ
1 Недвижимое имущество Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ; Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"; Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 25 от 23.06.2015; Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 N 1160/13 по делу N А76-1598/2012; Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2008 N 9-Г08-19
2 Земельные участки Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"; Федеральный закон от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую"; Федеральный закон от 03.12.2008 N 244-ФЗ "О передаче земельных участков, находящихся в границах курортов федерального значения, в собственность субъектов Российской Федерации или муниципальную собственность, об отнесении указанных земельных участков к федеральной собственности, собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и о внесении изменения в Федеральный закон "Об особо охраняемых природных территориях"; Федеральный закон от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях"; Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; Федеральный закон от 01.05.2016 N 119-ФЗ "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017); Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2015)
2.1 Искусственные земельные участки Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ; Федеральный закон от 19.07.2011 N 246-ФЗ "Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; Постановление Правительства РФ от 25.07.2012 N 769 "Об определении уполномоченных федеральных органов исполнительной власти на выдачу разрешений на проведение работ по созданию искусственного земельного участка"; Постановление Правительства РФ от 06.06.2012 N 559 "О федеральных органах исполнительной власти, уполномоченных на выдачу разрешения на создание искусственного земельного участка на водном объекте"
3 Здание, сооружение Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Определение Верховного Суда РФ от 09.06.2010 N 8-Г10-7
4 Жилая недвижимость Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ; Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (вступит в действие с 1 января 2019 года) Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013); информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.07.2000 N 56; Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве
5 Объект незавершенного строительства Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25; Определение Верховного Суда РФ от 13.10.2014 по делу N 306-ЭС14-2019, А65-25514/2013; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 "Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда"; Определение ВАС РФ от 09.09.2008 N 8985/08 по делу N А55-16774/2007
6 Единый недвижимый комплекс Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Федеральный закон от 13.07.2015 N 252-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25
7 Самовольная постройка Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010; Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014); Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2016 N 308-ЭС15-15458 по делу N А32-22681/2014; информационное письмо Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации"
8 Машино-место Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ; Гражданский кодекс (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ; Гражданский кодекс (часть третья) от 26.11.2001 N 146-ФЗ; Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ; Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ; Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"; Приказ Минэкономразвития России от 07.12.2016 N 792 "Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места" (зарегистрировано в Минюсте России 22.12.2016 N 44872) Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007-03АП-93/2008 по делу N А33-10690/2007; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2015 N 10АП-15550/2014 по делу N А41-44784/14; Производство по делу в части оспаривания решения об отказе в изготовлении технических планов машино-мест прекращено в связи с принятием судом отказа истца от данных требований. В удовлетворении остальной части требований отказано правомерно, так как суд установил, что спорные машино-места невозможно признать помещениями в том значении, которое имеет данный термин в рамках ФЗ N 221-ФЗ

Из таблицы видно, что в настоящее время, в 2014 - 2017 гг., во-первых, произошли изменения отдельных ключевых положений действующего законодательства (например, статус самовольной постройки, виды недвижимого имущества), во-вторых, были приняты новые правовые позиции высших судебных инстанций, уточняющие положения тех или иных объектов недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства, части земельного участка или иной недвижимости, ЕНК, машино-места), что требует изучения законодательных новаций в сопоставлении с ранее действовавшими положениями нормативных правовых актов, позиций судебных инстанций в совокупности с общими положениями теории права. Это позволит определить возможные пути развития правоприменительной и судебной практики в сфере недвижимого имущества.
Таким образом, недвижимое имущество, являясь, безусловно, одним из наиболее значимых объектов гражданских прав с позиции как экономики (высокая стоимость создания, содержания и эксплуатации, объект инвестирования), общества (недвижимое имущество всегда имеет строго целевое назначение, которое обусловливает пределы его использования, налагает дополнительные обязанности на собственника в интересах общества в целом), так и государства (требует предметного законодательного регулирования, во-первых, в целях обеспечения прав и законных интересов и частных, и публичных субъектов, во-вторых, в связи с видовым разнообразием, земля и воздушные суда, недра и единые недвижимые комплексы, требует установления и разработки технических регламентов безопасности объектов для жизнедеятельности населения Российской Федерации).
В учебном пособии представлен авторский подход к определению признаков недвижимого имущества, рассмотрены отдельные объекты недвижимости на основании положений действующего законодательства, позиций судебной практики и теоретических изысканий.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!