2.4. Земельная доля

Земельная доля, полученная при приватизации сельскохозяйственных угодий (до вступления в силу ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"), - доля в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, приходящаяся на одного собственника часть сельхозугодий, переданных в общую долевую собственность коллектива собственников земельного массива (ст. 15 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения").
Следует отметить, что, во-первых, земельная доля является особым объектом гражданских прав, который имеет период предоставления до 24 января 2003 года, во-вторых, касается строго определенного круга лиц, а именно коллектива собственников земельного массива.
Коллектив собственников - работники сельхозпредприятия, которые на момент бесплатной передачи земельного массива от государства в общую долевую собственность имеют право на получение доли.
Право на бесплатное получение земельной доли в собственность имеют: постоянные работники хозяйства (в т.ч. уволенные по сокращению численности после 1 января 1992 г.); пенсионеры хозяйства, проживающие на его территории; работники объектов социальной сферы, расположенных на территории хозяйства; временно отсутствующие работники сельскохозяйственного предприятия, имеющие право вернуться в соответствии с действующим законодательством на прежнее место работы (в случае их возвращения); наследники умершего обладателя права на земельную долю.
Право на земельную долю возникает с момента выхода распоряжения (главы районной администрации) о передаче земли в общую долевую собственность и удостоверяется государственным свидетельством на право собственности на землю. В свидетельстве указана характеристика доли - всего, в т.ч. пашни в га, оценка качества в балло-гектарах.
Собственник земельной доли должен распорядиться ею одним из допустимых законом способов: получить в счет доли участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, организации другого сельскохозяйственного предприятия, расширения участка для личного подсобного хозяйства, сдачи в аренду, продажи, залога; передать в аренду; подарить; продать; внести долю или право пользования ею в уставный капитал, паевой фонд предприятия; передать долю физическому или юридическому лицу на условиях договора ренты или пожизненного содержания; обменять земельную долю на имущественный пай или земельную долю в другом хозяйстве.
Передача земельной доли от собственника другим лицам оформляется специальным договором. В свидетельстве на земельную долю делается отметка о договоре.
Если собственник доли передал ее в аренду, внес право пользования в уставный капитал (паевой фонд), то он может передать долю по наследству.
Массовая передача земель от государства в общую долевую собственность коллективов сельскохозяйственных предприятий в РФ была осуществлена в первой половине 90-х гг. Массовая выдача свидетельств на право собственности долей осуществлялась в 1996 - 1997 гг.
Основные вопросы, связанные с земельной долей, возникают при попытке распорядиться своими долями в ранее учтенном земельном участке, находящемся в коллективной собственности.
Для распоряжения земельной долей необходимо внести соответствующие изменения в кадастр недвижимого имущества в части снятия соответствующего земельного участка с государственного кадастрового учета.
Обращаясь в Росреестр, собственники получают отказ в связи с отсутствием законодательного регулирования процедуры снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков.
Обжалование отказа Росреестра и другие попытки снятия с государственного кадастрового учета ранее учтенных земельных участков в судебном порядке также не приносят успешных результатов: суды общей юрисдикции (Определение Пермского краевого суда от 28 марта 2012 г. по делу N 33-2258) и арбитражные суды (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 24 сентября 2013 г. по делу N А32-4813/2013, Апелляционное определение Ростовского областного суда от 16 августа 2012 г. по делу N 33-9434/12) отказывают в удовлетворении исковых требований <1>.
--------------------------------
<1> Варушкин Н.А. Nudum jus на распоряжение ранее учтенных земельных участков // Право и экономика. 2014. N 2. С. 60 - 62.

В данном случае интересно решение Оренбургского областного суда (Апелляционное определение от 31.05.2012 по делу N 33-2338/2012).
Судебная практика. Фабула дела заключалась в том, что в сентябре 2011 г. собственники паевой земли сельскохозяйственного назначения провели общее собрание, где единогласно приняли решение о снятии земельного участка единого землепользования с государственного кадастрового учета с целью выдела земельных участков в счет своих долей. Из правоустанавливающих документов собственники имели свидетельства на право общей долевой собственности, выданные администрацией Оренбургского района в 1994 г., запись об этом значилась в государственном кадастре недвижимости. В 2007 г. земельный участок был поставлен на кадастровый учет, государственная регистрация права не проводилась. В дальнейшем один из многочисленных собственников паевой земли обратился в Росреестр с заявлением о снятии с государственного кадастрового учета земельного участка, поскольку это является одним из необходимых условий при выделении земельного участка в счет своей земельной доли. Росреестр отказал в снятии земельного участка с учета и рекомендовал предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета. Обратившемуся в суд с иском о снятии с государственного кадастрового учета ранее учтенного земельного участка истцу было отказано в удовлетворении иска по схожим с Росреестром мотивам. В дальнейшем это решение было успешно обжаловано.
В данном деле суд полно и всесторонне исследовал обстоятельства спора, дал оценку законодательству, регулирующему порядок снятия с государственного кадастрового учета земельных участков, и сделал вывод о наличии пробела в законодательстве <1>.
--------------------------------
<1> Там же.

"Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда, поскольку отсутствие установленного законом порядка снятия с кадастрового учета ранее учтенных земельных участков представляет собой пробел правового регулирования и не должно препятствовать участникам гражданского оборота в реализации их законных прав на принадлежащие им земельные участки.
Из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что на основании распоряжения администрации Илекского района Оренбургской области Д. и иным собственникам были выданы свидетельства на право общей долевой собственности на землю от 8 сентября 1994 года. Поскольку это произошло до вступления в силу ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также с учетом положений ст. 18 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", указанные свидетельства имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Между тем признание свидетельств от 8 сентября 1994 г. действительными в рассматриваемом случае не гарантирует собственникам реализацию их законных правомочий по распоряжению своей земельной долей.
В свидетельствах указан размер принадлежащей каждому из собственников доли земельного участка по адресу: а/о "За мир". Иные сведения, индивидуализирующие земельный участок в целом и долю каждого участника долевой собственности, отсутствуют.
Из архивной справки N 2 от 19.01.2012 следует, что СПК "За мир" (правопреемник а/о "За мир") ликвидирован 1 апреля 2008 года.
Согласно кадастровому плану земельный участок площадью ****, состоящий из земель сельскохозяйственного назначения, единого землепользования, с кадастровым номером ****, находящийся в с. Красный Яр Илекского района Оренбургской области, был поставлен на кадастровый учет 21 сентября 2007 года, т.е. до принятия ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Таким образом, наличие свидетельств от 8 сентября 1994 г. не гарантирует собственникам реализацию их законных правомочий по распоряжению своей земельной долей: они не могут зарегистрировать право общей долевой собственности и выделить принадлежащие им доли в натуре, определить границы своих земельных участков и поставить их на кадастровый учет в связи с отнесением всего земельного массива к категории ранее учтенных земельных участков.
По этой причине решением ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Оренбургской области N **** от 18.05.2011 Д. отказано в снятии земельного участка с учета и рекомендовано предоставить решение суда о снятии данного земельного участка с государственного кадастрового учета.
Указанное решение согласуется с разъяснениями, содержащимися в письме Минэкономразвития РФ N Д23-1342 от 13.04.2010, из которого следует, что ранее учтенные земельные участки могут быть сняты с государственного кадастрового учета не только по основаниям, предусмотренным ч. 3, 3.1 ст. 24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", но и на основании вступившего в законную силу судебного акта о снятии соответствующего земельного участка с государственного кадастрового учета.
В судебном заседании при рассмотрении гражданского дела в апелляционной инстанции представитель филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" Л. просила отменить решение суда первой инстанции и подтвердила, что единственным препятствием для снятия с кадастрового учета ранее учтенного земельного участка является правовая неурегулированность данного вопроса, устранить которую возможно только в судебном порядке.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что в данном случае имеет место законодательный пробел, который при отсутствии прямого запрета, а также при отсутствии иных способов разрешения указанной коллизии с помощью норм, предусматривающих порядок снятия земельного участка с кадастрового учета, не может являться препятствием для реализации заявителем принадлежащего ему права собственности".
Выводы.
Земельная доля удостоверяет права на часть земельного массива, принадлежащего изначально определенному кругу лиц, а именно работникам сельскохозяйственного производства. В настоящее время это является достаточно "рисковым" объектом гражданских прав, т.к. нередко складываются ситуации, при которых владелец земельной доли не может реализовать свое право на выделение соответствующего земельного участка, так как земля по вышеуказанному адресу была переведена в иную категорию, например в категорию земель поселений, в связи с чем реализация его права в натуре невозможна.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!