3.6. Вопросы, возникающие при переводе жилого помещения
в нежилое (частное мнение) <1>

--------------------------------
<1> В разделе использован материал статьи: Лужина А.Н. Перевод жилого помещения в нежилое // Российское правосудие. 2012. N 12(80). С. 42 - 44.

Принятие нового Жилищного кодекса в 2004 г. (далее - ЖК РФ), бесспорно, стало большим событием в России, так как старый Жилищный кодекс не соответствовал российской действительности конца XX в. - начала XXI в. В частности, довольно актуальные на тот период, да и в настоящий момент, вопросы перевода жилых помещений в нежилые и переустройства и перепланировки жилых помещений (далее - перевод и (или) перепланировка квартиры) освещались всего двумя короткими статьями <1>.
--------------------------------
<1> См.: Бобровникова М.А. О сохранении самовольной перепланировки жилых помещений // Российская юстиция. 2007. N 7; Она же. Проблема сохранения самовольной перепланировки жилого помещения // Гражданское право. 2007. N 2.

В судебной практике возникает достаточное количество вопросов по переводу жилого помещения в нежилое, связанных с конфликтом интересов собственника переводимого помещения и собственников иных помещений, расположенных в жилом доме. Например, собственник жилого помещения, которое подлежит переводу, разработал проект, предполагающий оборудование крыльца для обеспечения изолированного доступа в помещение на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности всех собственников помещений, расположенных в данном жилом доме, часть из которых возражают против подобного использования земельного участка и уменьшения его площади <1>.
--------------------------------
<1> Постановления ФАС УО от 11.02.2009 N Ф09-10479/08-С1; ФАС ВСО от 03.02.2009 N А33-10145/07-Ф02-6683/08; ФАС ЦО от 19.07.2006 N А08-15897/04-20.

Определение крыльца как конструктивного элемента здания целиком или отдельного помещения является необходимым шагом, именно от этого будет зависеть порядок принятия решения о согласовании проведения работ по оборудованию крыльца иными собственниками помещений, находящимися в данном жилом доме. Так, если крыльцо рассматривается в качестве конструктивного элемента конкретного помещения, то для его оборудования необходимо единогласное решение всех собственников помещений жилого дома (п. 2 ст. 40 ЖК РФ), в том случае если крыльцо рассматривается в качестве конструктивного элемента здания целиком, то соответствующее решение принимается в порядке ст. 46 ЖК РФ. Актуальность настоящего вопроса подтверждается отсутствием единообразной судебной практики.
Судебная практика. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2009 г. N Ф09-10479/08-С1 при рассмотрении вопроса о возможном оборудовании крыльца делается отсылка к п. 1.7.1 Постановления Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда", в соответствии с которым перепланировкой жилых помещений является: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров. "Установив, что для перевода спорного помещения в нежилое необходимы переоборудование ограждающих конструкций, организация отдельного доступа в него, при этом организация отдельного входа в нежилое помещение связана с занятием части земельного участка, относящегося к общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о необходимости получения согласия граждан, проживающих в жилых помещениях многоквартирного дома" <1>.
--------------------------------
<1> Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 11.02.2009 N Ф09-10479/08-С1 // "", 2009.

В Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 19 июля 2006 года N А08-15897/04-20 указывается, что крыльцо является конструктивным элементом всего здания в целом, т.е. всего жилого дома с встроено-пристроенными помещениями магазинов.
Градостроительный кодекс РФ в качестве объектов капитального строительства рассматривает здание, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек (п. 10 ст. 1).
Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 г. N 303 "Об утверждении Методических рекомендаций по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда" крыльцо наравне с фундаментом, подвальными помещениями, стенами, перекрытиями, крышами, оконными и дверными заполнениями, перегородками, лестницами, балконами относится к конструктивным элементам всего здания (п. 2.2.1). Здесь уместно привести также и положения Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, в соответствии с которой техническое описание основных конструктивных элементов здания должно включать в себя характеристику следующих объектов: фундамента, стен, перекрытий, крыш, полов, окон, отопительных печей и кухонных очагов, отопления, внутренней и наружной отделки, элементов обустройства (крылец, наружных лестниц, балконов), электроосвещения, телевидения, газоснабжения, водопровода, канализации, ванн, горячего водоснабжения).
Крыльцо не является объектом капитального строительства, а соответственно, не может обладать самостоятельными конструктивными элементами. Следовательно, крыльцо представляет собой конструктивный элемент именно здания (в нашем случае жилого дома) как объекта недвижимого имущества.
Согласно ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Часть 2 ст. 36 ЖК РФ предусматривает, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Таким образом, в данном случае речь идет не об уменьшении размера земельного участка, находящегося в общей собственности, и не об увеличении площади переоборудуемого помещения за счет присоединения к нему общего имущества, а о создании дополнительного конструктивного элемента здания, следовательно, увеличивается площадь общего имущества жилого дома.
При рассмотрении вопроса о принятии решения собственниками помещений, расположенных в жилом доме, представляется уместным применять ст. 46 ЖК РФ, которая определяет порядок принятия решений общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а не п. 2 ст. 40 ЖК РФ, согласно которому обязательно требуется согласие всех собственников помещений.
Подобный подход позволит не только обеспечить интересы собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, но и установить более эффективный порядок применения норм жилищного законодательства.
Выводы.
1. Здание и сооружения представляют собой различные по техническим характеристикам объекты недвижимого имущества, обладающие равным (одинаковым) правовым статусом.
2. Помещение может быть рассмотрено в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества только при наличии следующих признаков: технической обособленности и юридической самостоятельности (т.е. самостоятельным целевым использованием).
3. Часть комнаты не может быть рассмотрена в качестве объекта недвижимого имущества, т.к. в Жилищном кодексе Российской Федерации содержится исчерпывающий перечень объектов жилой недвижимости.
4. Жилое строение, построенное на садовом земельном участке, может быть рассмотрено в качестве основного места проживания в случае его соответствия требованиям, предъявляемым действующим законодательством к жилым помещениям.

Безымянная страница
Статьи и комментарии:
- Защита прав потребителей жилищно-коммунальных услуг: как отстоять свое право на комфортное проживание в многоквартирном доме
-
Покупка квартиры в России: техника подбора, юридической проверки и проведения сделки: Монография"
-
Недвижимое имущество: понятие и отдельные виды: Учебное пособие
-
Индустрия гостеприимства в России
-
Жилищный кодекс Российской Федерации. Постатейный комментарий. Путеводитель по судебной практике
-
Комментарий к Федеральному закону от 3 июля 2016 г. N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке"
-
Собственник и социальный наниматель жилого помещения: сравнительный анализ гражданского и жилищно-правового статуса
-
Как купить жилье: советы юриста
-
Управляйте домом правильно: что нужно знать собственнику жилья
-
Жилищные споры. Путеводитель по законодательству и судебной практике: Научно-практическое пособие
-
Земельный участок и постройки: особенности владения, пользования и распоряжения
-
Комментарий к новому закону "О государственном кадастре недвижимости".
-
Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования.
-
Справочник собственника и арендатора.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Имущественный налоговый вычет.
-
Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
-
Аренда недвижимости: "ассорти" вопросов
-
Правовой режим недвижимого имущества
-
Вы покупаете квартиру. Все вопросы: от проекта до оформления прав собственности (2009г.)
-
Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты

Политика конфиденциальности
Copyright 2008 - 2018 гг. Help-Realty.RU. All rights reserved.
При использовании материалов сайта активная гипер ссылка  обязательна!